Пока на украинском рынке ипотеки работает в основном привычная пара —
гривна и доллар. Правда, в последнее время гривна все больше укрепляет свои
позиции в плане объемов ипотечного кредитования. Многие это объяснят
падением курса доллара. И будут неправы — кредит имеет смысл брать в
слабеющей валюте. Но, не это интересно — появляется кредитование и в других
валютах. Экзотические валюты пока не очень популярны. Только несколько украинских
банков сегодня выдают кредиты в швейцарских франках, например,
«УкрСиббанк». Причем стоят они не намного дешевле долларовых — от 8%, да и
получить их можно только при подтверждении дохода справкой 2-НДФ,
первоначальном взносе не менее 20% и сроке кредита до 10 лет. Возможно, у
швейцарского франка действительно большое будущее: пока это одна из
наиболее стабильных валют в мире — не случайно она была выбрана НБУ для
размещения части золотовалютных резервов. И на ипотечном рынке Европы в ней
выдается более 60% всех кредитов.
В порядке эксперимента украинский дочерний от Банка Москвы «БМ-Банк»
запустил и другой проект — ввел кредитование в японских иенах. Ставки по
иенам буквально поражают воображение: кредит можно оформить всего под 6% в
зависимости от формы подтверждения дохода.
Правда, среди всех валют, в которых у нас выдаются ипотечные кредиты, эта —
самая неустойчивая: с мая 2007 года она подорожала по отношению к доллару
на 12%, то есть довольно существенно. В начале этого года позиции кредитов
в иенах еще более упрочились в связи с ростом процентных ставок в гривнах и
долларах. Таким образом, у заемщика существует хороший запас прочности при
изменении курса в неблагоприятную для него сторону. Кроме того, периоды
крепкой иены, когда курс опускался ниже 110 иен за доллар, до сих пор
продолжались не более двух лет: в 1999-2000 и 2003-2005 годах. Поэтому
длительное укрепление иены выглядит маловероятным. Хотя, сейчас иена «идет»
по курсу 100 за 1 доллар.
Но, за последние 10 лет курс иены к доллару колебался в достаточно широких
пределах от 80 до 250! Выходит, однозначного ответа на вопрос, выгодны ли
кредиты в иенах, нет. Можно ли на таком кредите сэкономить? Можно. А можно
ли проиграть? Тоже можно. Приведем в пример европейский опыт: некоторые
английские банки в 90-е годы экспериментировали с японской валютой, но из-
за резких скачков иены многие заемщики не смогли выплатить кредит, и банки
быстро свернули эти программы.
Пока опыт кредитования в экзотических валютах оценивается неоднозначно.
Участники рынка отзываются о нем скептически. Ипотечные брокеры, например,
говорят, что процент заявок на ипотеку в швейцарских франках у них
минимален. Мол, если не считать обращений на волне банковской рекламы
непосредственно во время запуска продукта, интересуются такой экзотикой
буквально единицы. Спрос на такие кредиты мизерный — менее одного процента.
Скорее всего, люди просто боятся, что в будущем экзотические деньги могут
сильно подорожать по отношению к гривне. А чтобы потом переоформить
валютный кредит на гривневый, нужно проходить конвертацию — процесс
длительный. А самое главное — затратный. Кроме того, погашать данные
кредиты необходимо в валюте кредита, а обменные курсы для экзотических
валют у нас не самые выгодные. К тому же при погашении кредита в валюте,
отличной от валюты кредита, банк-кредитор может предложить внутренний курс
пересчета, также достаточно невыгодный для клиента, заложив в него свою
доходность.
В любом случае, прежде чем брать ипотечный кредит в иенах или франках,
лучше заранее посчитать, сколько вы сэкономите за счет более низкой ставки,
сколько потеряете на конвертации и налогах (если их все-таки придется
платить), и уж тогда решать, стоит ли игра свеч.
Необходимо учитывать отличие между валютным спекулянтом и ипотечным
заемщиком. Последний не может каждый год совершать сделки по смене валюты
кредитования, так как разорится на комиссионных банку. При выборе иены в
качестве валюты по ипотечному кредиту следует руководствоваться следующими
рекомендациями. Во-первых, универсального решения — брать ипотечный кредит
в японских иенах или нет — не существует. Многое зависит от тенденций
валютных курсов, планируемых сроков погашения кредита и личной финансовой
ситуации заемщика.
Во-вторых, необходимо понимать наличие валютного риска и быть готовым к
существенным краткосрочным колебаниям курсов валют. Сейчас обозначился
тренд укрепления иены к доллару, и целесообразно дождаться его завершения.
К концу 2008 года, возможно ее укрепление до уровней 105-110 иен за доллар.
В-третьих, потенциал укрепления гривны к валютам развитых стран уже близок
к исчерпанию, и его существенное укрепление к иене в будущем маловероятно.
В-четвертых, с другой стороны — дешевые кредиты в иенах обеспечены мощью
японской промышленности и являются одним из основных источников ликвидности
для мировой финансовой системы. Ставка LIBOR в настоящее время составляет в
долларах 5,2-5,5% годовых, а в иенах — 0,6-0,7%. Отсюда выигрыш в цене
кредита порядка 4,5-4,9%. Было бы странно не использовать этот источник
финансирования с целью удешевления ипотечных кредитов.
В-пятых, постепенная или резкая девальвация национальной валюты в любом
случае снижает привлекательность любой иностранной валюты в качестве
средства ипотечного кредитования. С нынешними размерами золотовалютных
резервов и сальдо платежного баланса нам можно пока не беспокоиться за
стабильность курса гривны, но импорт имеет тенденцию к быстрому росту,
сокращая положительное сальдо. Но, давайте не будем забывать, что
отрицательное сальдо торгового баланса Украины принимает угрожающие
размеры. И, в случае продолжения кризиса на мировых финансовых рынках, оно
не будет компенсировано притоком иностранных инвестиций. В случае
девальвации гривны убытки ипотечного заемщика могут быть существенными.
Яков Дровопилец
Oligarh.net
ОЛИГАРХ.NET 2008.03.26
http://www.oligarh.net/?/themeofday/32706/