Коммерческая ипотека в нашей стране появилась около трех лет назад и до сих
пор находится в стадии развития, впрочем, уже довольно бурного — ведь
коммерческая недвижимость ежегодно дорожает в среднем на 30%. Следует отметить, что коммерческая ипотека выгодна и предприятию, и банку.
Она дает возможность минимизировать риски, поскольку приобретенное
помещение будет эксплуатироваться и приносить доход. Поэтому и кредитору, и
заемщику понятно, из каких средств будут производиться платежи, как вернуть
деньги в банк в случае дефолта заемщика. Вот почему коммерческая ипотека
более удобна, чем жилищная — здесь нет проблем, типичных для жилых
помещений, по выселению и последующему размещению граждан, проживающих в
отчуждаемой недвижимости.
Обычно ипотечный кредит выдается на покупку коммерческой недвижимости под
залог приобретаемого имущества либо какой-либо другой недвижимости.
Купленное таким образом помещение может использоваться как с целью развития
собственного бизнеса, так и для сдачи площадей в аренду. Не забывайте, что
иногда в украинских банках объединяются понятия коммерческой ипотеки и
коммерческого кредитования (проектного финансирования, инвестиционного
кредитования и т.д.). Это происходит, как правило, оттого, что суть
операции коммерческой ипотеки нередко лежит в основе программ коммерческого
кредитования. В зарубежной практике эти два понятия четко разделены:
ипотека, то есть кредит на покупку недвижимости под ее залог, называется
mortgage- кредит на развитие бизнеса, обеспечением которого выступает
недвижимость компании, называется equity loan.
Базовые условия коммерческой ипотеки:
* Срок кредитования — до 15 лет
* Валюта кредита — гривна, доллар США и евро
* Сумма кредита — от 5 тыс. до 1,5 млн. евро (или эквивалент в другой
валюте)
* Процентные ставки: от 14,5% — в гривнах, от 11,5% — в долларах США, от
10,5% — в евро, от 9,5% — в швейцарских франках
* Обеспечение по кредиту — коммерческая недвижимость (в частности, и
приобретаемая в кредит)
По словам Светланы Матвиенко, заместителя директора консалтинговой компании
по ипотечному кредитованию «Про-Контракт», в настоящее время на развитие
рынка ипотеки может повлиять, в первую очередь, политическая и
экономическая ситуация в стране: прозрачность экономики, стабильность
законодательства и валюты, упрощение процедур получения разрешительной
документации, высокий уровень защищенности кредитора и т.д. И лишь в
последнюю очередь, — уровень процентных ставок и сроки кредитования.
«Думаю, что прогнозировать, даже в самых общих чертах, развитие рынка можно
лишь на период до 10 лет- а с высокой долей точности, — на еще более
короткий период, — отметила г-жа Матвиенко. — В ближайшие два года, скорее
всего, будет высокий спрос на торгово-развлекательные помещения и
перемещение объектов застройки из центра Киева и других крупных городов за
черту города».
Отметим, что в рамках такой программы представители малого и среднего
бизнеса могут получить кредиты на: покупку коммерческой недвижимости-
строительство недвижимости- погашение текущей задолженности в другом банке
(рефинансирование)- ремонт помещений- инвестиционный ипотечный кредит на
развитие бизнеса (приобретение оборудования, пополнение оборотных средств).
Кредит могут получить предприниматели — юридические или физические лица,
имеющие опыт в бизнесе более 12 месяцев, у которых доля государственной
собственности в структуре капитала предприятия меньше 25%. Преимущества
этой кредитной программы в том, что банк, как правило, не анализирует ваш
бизнес — оценивается лишь доходность коммерческой недвижимости, которая
предоставляется в качестве обеспечения.
Схемы погашения задолженности по кредитам на коммерческую недвижимость:
* Ежемесячные платежи равными частями (аннуитет)
* По графику ежемесячное погашение кредита равными частями с начислением
процентов на остаток задолженности
* Адаптированная схема по желанию клиента (в случае присутствия фактора
сезонности в бизнесе заемщика)
* Заемщику может предоставляться право оплачивать в первый год только
проценты по кредиту
Коммерческая недвижимость, приобретаемая в кредит, в первую очередь
оценивается банком по возможной доходности и ликвидности. Например,
получить деньги на покупку офисного здания класса А с уже заявленными
арендаторами легче всего. С кредитами на покупку недвижимости более низкой
категории ситуация не настолько однозначна.
Факторы, препятствующие развитию рынка коммерческой ипотеки в Украине, —
мнение Светланы Матвиенко:
1. Несоответствие спроса предложению: в сегменте коммерческий ипотеки
наблюдается явный дефицит. У большинства застройщиков планы строительства
(формируемые, как правило, на ближайшие 3-7 лет) отстают от реальных
изменений спроса потенциальных покупателей. Стало обычным, что на момент
сдачи в эксплуатацию офисной недвижимости, в определенной точке города, она
уже не соответствует выросшим за аналогичный период потребностям этого
района.
2. Консолидация проектов застройки в центральных районах города/региона,
что приводит к удорожанию объекта на 30-40% и, соответственно, уменьшению
круга потенциальных покупателей.
3. Ничтожное количество объектов строительства на периферии.
4. Дефицит земли для застройки.
5. Неблагоприятная система принятия решений властями, которая приводит к
растянутым во времени, дорогостоящим и сложным процедурам получения
разрешительной документации.
6. Невысокая инвестиционная привлекательность из-за особенностей
политического климата, непонимания многими иностранными инвесторами (даже
на уровне ментальности) принципов ведения бизнеса в Украине.
7. Относительно высокая стоимость коммерческой недвижимости вынуждает
покупателя прибегнуть к единственно возможному способу ее приобретения —
кредитованию. И тут возникают сложности во взаимоотношениях участников
рынка: специфика ведения бизнеса в нашей стране (наглядный пример — СПД) не
позволяет подтвердить платежеспособность кредитора перед банком, что делает
невозможным использование желаемого источника финансирования — ипотечного
кредитования.
8. Слишком узкий спектр инструментов финансирования в данном сегменте, в
результате чего приток средств недостаточен- да и те, которые имеются, не
защищают интересов покупателя.
Перечень документов для юридического лица:
* Анкета-Заявка на кредит (для физического лица, предпринимателя,
юридического лица)-
* Уставные документы с изменениями и дополнениями (копии)-
* Специальные документы, необходимые для ведения деятельности (лицензии,
разрешения, в предусмотренных Законом случаях) (копии)-
* Документы о регистрации Заемщика-плательщика налогов (4-ОПП и прочие)-
* Документы, подтверждающие полномочия Представителя Заемщика на
заключение договоров с Банком-
* Финансовая отчетность за два последних года и последний отчетный период
(баланс и форма N2)-
* Бухгалтерская справка о перечне основных средств и их остаточную
стоимость по состоянию на отчетную дату-
* Информация об оборотах по счетам в иных банках, с предоставлением
банковских справок за последние 3 месяца-
* Выборка из реестра акционеров (в случае, если заемщик ОАО) (копии)-
* Документы, подтверждающие право собственности на собственность, которая
предлагается в ипотеку (копии)-
* Экспертная оценка стоимости имущества, что передается в ипотеку,
подготовленная независимым оценщиком, акцептованным банком-
* Копии договоров аренды имущества, которое предоставляется в аренду
Заемщиком и арендуемого имущества.
Перечень документов для частного предпринимателя:
* Копия паспорта предпринимателя-
* Копия свидетельства о государственной регистрации предпринимателя-
* Копия справки о присвоении идентификационного кода предпринимателю-
* Специальные документы, необходимые для ведения деятельности (лицензии,
разрешения, в предусмотренных Законом случаях) (копии)-
* Копии договоров аренды имущества, которое предоставляется в аренду
Заемщиком и имущества, что арендуется-
* Документы, подтверждающие право собственности на имущество, которое
предлагается в ипотеку (копии)-
* Документы про регистрацию Заемщика — плательщика налогов-
* Копии декларации за два последних года и иные документы, подтверждающие
доходы Заемщика (договора купли-продажи, предоставления услуг и иные
документы), а также отчет из ГНА о доходах предпринимателя физического
лица, как субъекта предпринимательской деятельности-
* Информация об оборотах по счетам в других банках, с предоставлением
банковских справок за последние 3 месяца (если имеется счет)-
* Экспертная оценка стоимости имущества, передаваемого в ипотеку,
подготовленная независимым оценщиком, акцептованным банком-
* Справка из банка о состоянии задолженности по кредиту (при наличии
кредитов).
Перечень документов от продавца:
* Правоустанавливающие документы на недвижимость, какая является предметом
продажи и ипотеки-
* Паспорт и фотокопия паспорта жены/мужа Заемщика-
* Технический паспорт на объект недвижимости-
* Справка-характеристика из БТИ/выемка из реестра-
* Документы, подтверждающие право (собственности, пользования) на
земельный участок-
* Справка из ЖЭКа про количество прописанных лиц и отсутствие
задолженности за коммунальные услуги (в случае жилищной недвижимости).
Татьяна Матычак
Инф. prostobiz.com.ua
«E-Finance» 2007.11.12 17:16
http://www.e-finance.com.ua/ru/banks/2007/11/12/Kommercheskaja_ipoteka_osobennosti_oformlenija/