Изъятие недвижимости банком. Что нужно знать, чтобы остаться с квартирой?
Далеко не лучшая ситуация в банковской сфере в период 2009-2010г. так же негативно отобразилось и на заемщиках. Проблемы с погашениями кредитов привели к формированию портфелей «плохих» ссуд, которые по состоянию на 1-е полугодие 2010г. составили около 25 млрд. грн. И эта сумма указана с учетом значительного количества долгов, которые удалось реструктуризировать финансовым учреждениям. Банки массово предлагали множество схем снижения долгового бремени: кредитные каникулы, пролонгация займа, перевод кредита с валюты в гривну, снижение процентной ставки и друг., что позволило почти на треть снизить уровень «проблемки».
Несостоятельность заемщиков объясняется рядом объективных факторов: снижением уровня доходов, безработицей, увеличением взносов по валютным кредитам и т.д. А банки в свою очередь несут убытки в связи с обязательным резервированием НБУ под проблемные займы. Ввиду сложной финансовой ситуации банковские учреждения активизируют свою деятельность через коллекторские компании, что в конечном итоге приводит к конфликтам с должниками.
Взаимоотношения заемщика и кредитора в нашей стране не урегулированы в полной мере. Процедура взыскания задолженности может быть использована как судебная, так и досудебная. Первая – не выгодна финансовому учреждению ввиду возможности заемщика затягивать рассмотрение дела через процедуру банкротства, признание договорных отношений с банком недействительными. Кроме этого у банка могут возникнуть проблемы с выселением должников, тем более в случае прописки и проживания на жилплощади несовершеннолетних детей. Поэтому удобнее и быстрее для финансового учреждения внесудебное взыскание. Но для его реализации необходимо выполнение следующих условий:
— нарушение договора ипотеки, а так же кредитного договора со стороны заемщика-
— наличие в договорных отношениях специально прописанной оговорки об удовлетворении требований кредиторов.
Отобрать квартиру у несостоятельного должника банк может через приобретение переданной в ипотеку недвижимости или же отчуждение объекта залога в пользу третьих лиц. Что касается второй процедуры, то она усложнена невозможностью получения банком справки-харатеристики БТИ по отчуждаемой недвижимости, поскольку этот документ предоставляется исключительно собственнику квартиры. Кроме этого жилплощадь должника может иметь перепланировки, что так же послужит препятствием для реализации недвижимости. Приобретение залога в частную собственность более простой и приемлемый для финансового учреждения вариант сделки. Процедура действий банка в таком случае следующая:
- Фиксация факта нарушения долговых обязательств клиента-
- Уведомление заемщика о начале процедуры досудебного взыскания задолженности-
- Проведение оценки квартиры-
- В случае превышение рыночной стоимости над залоговой – депонирование разницы в нотариальной конторе с целью возврата должнику-
- Обращение в БТИ с полным пакетом документов (в т.ч. ипотечным договором с необходимой оговоркой) для внесудебного взыскания.
Но должник в данном случае так же может вклиниться в процесс и затянуть достаточно времени. Возможно оспаривание оценочной стоимости объекта залога в судебном порядке. Для покупателя такой квартиры есть определенные риски в виду того, что факт отчуждения не будет зарегистрирован нотариально (а соответственно не будет и значиться в реестре). Кроме этого существенной проблемой является выселение людей, проживающих на залоговой жилплощади. В случае, если в такой квартире прописаны несовершеннолетние дети – необходимо согласие органов опеки и попечительства. А без предоставления временного жилья банком, такое согласие вряд ли удастся получить.
Как мы видим, изъятие недвижимости финансовым учреждением сопряжено с рядом трудностей и препятствий как для банка, так и для заемщика. Поэтому, оптимальным, наверное, будет являться компромиссное решение. Договоренности банка и должника, как правило, решают проблему раз и навсегда.