От рекламы о доступности жилья по ипотечному кредиту рябит в глазах.
Напомним, что ипотека — это долгосрочная ссуда, выдаваемая на покупку жилья
под залог недвижимого имущества. Насколько действительно доступна сегодня
ипотека среднестатистическому гражданину с такой же среднестатистической
зарплатой?По данным опросов, до 80% жителей Донецкой области хотели бы улучшить свои
жилищные условия, но не имеют достаточно средств, чтобы купить квартиру.
При этом только треть из них имеют финансовые возможности для приобретения
недвижимости в рассрочку. Дефицит жилья создает социальное напряжение в
обществе не меньше, чем задержка заработной платы.
На прямую поддержку государства в виде бесплатных квартир могут
рассчитывать немногие. По данным Донецкого областного управления
статистики, в очереди за муниципальным жильем на начало года стояли 101
тыс. человек, из которых 71,4 тыс. ждут квартир более 10 лет. В самом
Донецке количество очередников превысило 33 тысячи. За счет средств
госбюджета и муниципалитета в нынешнем году будет профинансировано
строительство всего 3% жилья. На этот малый процент и могут рассчитывать
льготники. Так что очередь сократится на полсотни человек.
Теоретически получить квартиру по символической цене могут молодые семьи,
для которых предусмотрена специальная программа — «молодежные» банковские
кредиты под 6% годовых в гривне на срок до 30 лет. Но и здесь желающих хоть
пруд пруди, а объемы строительства жилья незначительны — в этом году в
Донецке сдан только один 16-этажный дом на пр. Ильича в Калининском районе.
Для молодых семей также существует компенсация ставок по кредитам
коммерческих банков из Государственного фонда содействия молодежному
строительству при покупке жилья на вторичном рынке недвижимости. Однако в
последнее время фонд ничего никому не компенсирует: госбюджет не выделил
ему необходимых средств.
Остальным семьям, заинтересованным в решении квартирного вопроса, остается
одно — ипотека по рыночным ценам в ее классическом, американском исполнении
(долгосрочный банковский кредит). Условия таких кредитов сегодня одинаковы
при покупке как старого, так и нового жилого фонда.
Что почем
В числе лидеров ипотечного кредитования сегодня находятся УкрСиббанк,
Аваль, Укрсоцбанк, Приватбанк, Проминвестбанк, Правэкс-банк. В регионе
хорошо представлены ПУМБ и Кредитпромбанк. Условия по банковскому
ипотечному кредитованию на конец октября примерно одинаковые. Первый взнос
заемщика — 0-30% стоимости недвижимости. Ставки — в диапазоне от 10,3% до
14% в долларах и от 15% до 20% в национальной валюте, срок кредитования до
21 года, недвижимость в залоге, уровень комиссионных — 1-2%.
При стандартных ставках за 20 лет клиент вынужден переплачивать в 1,5-2
раза. До последнего времени заемщики могли рассчитывать только на скидки,
которые предлагают банки клиентам дружественных маклеров. В Укрсоцбанке
такое снижение составляет 0,75% от размера процентной ставки, в ПУМБ — 1%.
Теперь ситуация со ставками и сроками кредитования начала меняться:
государство через Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) выделило
банкам средства для жилищных программ. Уже в сентябре банки, сотрудничающие
в рамках ГИУ, начали выдавать долгосрочные гривневые ссуды по сниженным
ценам — 14% годовых и сроком до 30 лет. Соглашение подписали 30
организаций, но льготные кредиты выдают немногие. Кроме того, одному
заемщику из Донецкой области может быть выдано от 100 тыс. до 350 тыс.
грн., в зависимости от размеров населенного пункта, в котором он проживает.
«Драконовская» ипотека
Если у вас есть недвижимость, которую вы готовы заложить банку ради
улучшения своих жилищных условий, то при выборе банка следует обратить
внимание на: размер первоначального взноса, процентную ставку, срок
кредита, а также дополнительные условия (требования к погашению,
дополнительные платежи и т. д.). На конец октября наиболее выгодными можно
считать программы в рамках ГИУ, однако высокий первоначальный взнос по
карману далеко не каждому заемщику.
Важен также вопрос валюты, в которой берутся займы. Учитывая уровень
ставок, сроки и стабильность валют, сегодня выгодны займы в иностранной
валюте: до 10 лет — в долларах США, более 10 лет — в евро или швейцарских
франках. И, наконец, как отмечает начальник первого Донецкого управления
АКИБ Укрсиббанка Андрей Костенко, самое главное в ипотеке — подробный
расчет возможностей заемщика на получение долгосрочного кредита.
Попытка купить жилье
Знакомая автору этой публикации семья врачей (муж, жена и ребенок-школьник)
недавно решила приобрести в Донецке средненькую «двушку», причем не в
новострое, а на вторичном рынке жилья (как говорится, б/у). Более-менее
приличная квартира не в самых центральных районах Донецка (например, на
«Донском») стоит около 40 тыс. долл. Наши заемщики смогли бы внести
первоначальный взнос в размере 15% стоимости жилья, то есть сумма кредита
составляет 34 тыс. долл.
Сразу были учтены расходы на оформление кредита (7-8% от суммы): стоимость
независимой оценки недвижимости (около 250 грн.), услуги страховой компании
(до 1,2% от суммы кредита), плата за услуги нотариуса (примерно до 3%),
единоразовая комиссия банка (1,5-2,5%) и плата за услуги агентству за
помощь в оформлении документов на кредитование (1%). В целом сумма
дополнительных расходов составила 2720 долл., что с первоначальным взносом
в 6 тыс. долл. дает общую сумму единоразовых затрат в 8,7 тыс. долл.
Исходя из условий, например, УкрСиббанка (здесь низкие ставки), кредит
может быть выдан на 21 год, или 252 месяца. Основная сумма долга к выплате —
135 долл. в месяц. Сумма процентов к уплате за первый месяц составит 292
долл. (10,3% от 34 тыс. разделить на12 месяцев), за второй месяц — 291
долл. (10,3% берутся от 34 тыс. долл. — 135 долл. разделить на 12 месяцев)
и т. д. Таким образом, заемщики за первый месяц должны выплатить за кредит
427 (135 + 292) долл. Это максимальная сумма, которая будет постепенно
уменьшаться. Ее и можно взять за основу уровня планируемой ежемесячной
оплаты.
Но, помимо оплаты за кредит, семье необходимо на что-то жить. Это примерно
100 долл. на человека в месяц плюс 150 долл. на ребенка. С учетом стоимости
коммунальных услуг общая сумма «на прожитье» достигнет 400 долл. в месяц.
Таким образом, совокупный доход семьи для получения банковского кредита в
34 тыс. долларов должен составлять не менее 827 долл., или 4176 грн. Увы, с
учетом средних заработных плат хирурга и педиатра, сумма кредита оказалась
для семьи «неподъемной». Так что свой квартирный вопрос мои знакомые
планируют решить радикально: переехать за границу, где им предложили
сносную заработную плату.
И хотя банкиры утверждают, что такой расчет является приблизительным, а
сумма ежемесячных платежей может быть заметно снижена (например, при
наличии дополнительных залогов или договора поручительства), условия по
ипотечному кредитованию остаются для наших граждан «драконовскими».
Донецкий кряж, No. 2352 от 24.11.2006
Татьяна ДУБОВАЯ
«Донецкий кряж» 2006.11.27 18:13
http://media.gorod.dn.ua/smi/view_article.cgi?sid=3&-nid=2352&-aid=27304