Так в чем же брать ипотечный кредит?

Пока на украинском рынке ипотеки работает в основном привычная пара —

гривна и доллар. Правда, в последнее время гривна все больше укрепляет свои

позиции в плане объемов ипотечного кредитования. Многие это объяснят

падением курса доллара. И будут неправы — кредит имеет смысл брать в

слабеющей валюте. Но, не это интересно — появляется кредитование и в других

валютах. Экзотические валюты пока не очень популярны. Только несколько украинских

банков сегодня выдают кредиты в швейцарских франках, например,

«УкрСиббанк». Причем стоят они не намного дешевле долларовых — от 8%, да и

получить их можно только при подтверждении дохода справкой 2-НДФ,

первоначальном взносе не менее 20% и сроке кредита до 10 лет. Возможно, у

швейцарского франка действительно большое будущее: пока это одна из

наиболее стабильных валют в мире — не случайно она была выбрана НБУ для

размещения части золотовалютных резервов. И на ипотечном рынке Европы в ней

выдается более 60% всех кредитов.

В порядке эксперимента украинский дочерний от Банка Москвы «БМ-Банк»

запустил и другой проект — ввел кредитование в японских иенах. Ставки по

иенам буквально поражают воображение: кредит можно оформить всего под 6% в

зависимости от формы подтверждения дохода.

Правда, среди всех валют, в которых у нас выдаются ипотечные кредиты, эта —

самая неустойчивая: с мая 2007 года она подорожала по отношению к доллару

на 12%, то есть довольно существенно. В начале этого года позиции кредитов

в иенах еще более упрочились в связи с ростом процентных ставок в гривнах и

долларах. Таким образом, у заемщика существует хороший запас прочности при

изменении курса в неблагоприятную для него сторону. Кроме того, периоды

крепкой иены, когда курс опускался ниже 110 иен за доллар, до сих пор

продолжались не более двух лет: в 1999-2000 и 2003-2005 годах. Поэтому

длительное укрепление иены выглядит маловероятным. Хотя, сейчас иена «идет»

по курсу 100 за 1 доллар.

Но, за последние 10 лет курс иены к доллару колебался в достаточно широких

пределах от 80 до 250! Выходит, однозначного ответа на вопрос, выгодны ли

кредиты в иенах, нет. Можно ли на таком кредите сэкономить? Можно. А можно

ли проиграть? Тоже можно. Приведем в пример европейский опыт: некоторые

английские банки в 90-е годы экспериментировали с японской валютой, но из-

за резких скачков иены многие заемщики не смогли выплатить кредит, и банки

быстро свернули эти программы.

Пока опыт кредитования в экзотических валютах оценивается неоднозначно.

Участники рынка отзываются о нем скептически. Ипотечные брокеры, например,

говорят, что процент заявок на ипотеку в швейцарских франках у них

минимален. Мол, если не считать обращений на волне банковской рекламы

непосредственно во время запуска продукта, интересуются такой экзотикой

буквально единицы. Спрос на такие кредиты мизерный — менее одного процента.

Скорее всего, люди просто боятся, что в будущем экзотические деньги могут

сильно подорожать по отношению к гривне. А чтобы потом переоформить

валютный кредит на гривневый, нужно проходить конвертацию — процесс

длительный. А самое главное — затратный. Кроме того, погашать данные

кредиты необходимо в валюте кредита, а обменные курсы для экзотических

валют у нас не самые выгодные. К тому же при погашении кредита в валюте,

отличной от валюты кредита, банк-кредитор может предложить внутренний курс

пересчета, также достаточно невыгодный для клиента, заложив в него свою

доходность.

В любом случае, прежде чем брать ипотечный кредит в иенах или франках,

лучше заранее посчитать, сколько вы сэкономите за счет более низкой ставки,

сколько потеряете на конвертации и налогах (если их все-таки придется

платить), и уж тогда решать, стоит ли игра свеч.

Необходимо учитывать отличие между валютным спекулянтом и ипотечным

заемщиком. Последний не может каждый год совершать сделки по смене валюты

кредитования, так как разорится на комиссионных банку. При выборе иены в

качестве валюты по ипотечному кредиту следует руководствоваться следующими

рекомендациями. Во-первых, универсального решения — брать ипотечный кредит

в японских иенах или нет — не существует. Многое зависит от тенденций

валютных курсов, планируемых сроков погашения кредита и личной финансовой

ситуации заемщика.

Во-вторых, необходимо понимать наличие валютного риска и быть готовым к

существенным краткосрочным колебаниям курсов валют. Сейчас обозначился

тренд укрепления иены к доллару, и целесообразно дождаться его завершения.

К концу 2008 года, возможно ее укрепление до уровней 105-110 иен за доллар.

В-третьих, потенциал укрепления гривны к валютам развитых стран уже близок

к исчерпанию, и его существенное укрепление к иене в будущем маловероятно.

В-четвертых, с другой стороны — дешевые кредиты в иенах обеспечены мощью

японской промышленности и являются одним из основных источников ликвидности

для мировой финансовой системы. Ставка LIBOR в настоящее время составляет в

долларах 5,2-5,5% годовых, а в иенах — 0,6-0,7%. Отсюда выигрыш в цене

кредита порядка 4,5-4,9%. Было бы странно не использовать этот источник

финансирования с целью удешевления ипотечных кредитов.

В-пятых, постепенная или резкая девальвация национальной валюты в любом

случае снижает привлекательность любой иностранной валюты в качестве

средства ипотечного кредитования. С нынешними размерами золотовалютных

резервов и сальдо платежного баланса нам можно пока не беспокоиться за

стабильность курса гривны, но импорт имеет тенденцию к быстрому росту,

сокращая положительное сальдо. Но, давайте не будем забывать, что

отрицательное сальдо торгового баланса Украины принимает угрожающие

размеры. И, в случае продолжения кризиса на мировых финансовых рынках, оно

не будет компенсировано притоком иностранных инвестиций. В случае

девальвации гривны убытки ипотечного заемщика могут быть существенными.

Яков Дровопилец

Oligarh.net

ОЛИГАРХ.NET 2008.03.26

http://www.oligarh.net/?/themeofday/32706/

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *