Как продать квартиру, за которую не выплачен кредит

Жизнь на этом не заканчивается, и если заемщик не испортил себе кредитную

историю, то возможность получить ипотечный кредит в будущем — остается. Ну

да, не получилось расплатиться по кредиту. А может, такой вариант развития

событий не самый плохой (учитывая, что падение цен только началось)?

Главное — это принять решение о продаже квартиры самому: не дожидаясь

реализации квартиры на аукционе.Казалось бы: «недвижимость — всегда в цене»! А раз так, то продать будет не

сложно. Но так только кажется. Цены — падают, и найти покупателя сейчас не

так-то просто.

Но дело усугубляется тем, что поскольку квартира находится в залоге банка,

встает вопрос о согласии банка на продажу. Кто-то спросит: «А разве банк

может не согласиться»? Представьте: может! Заемщик — исправно платит:

возвращает не только те деньги, которые банк выдал в виде кредита, а еще и

проценты. И чем выше процентная ставка по кредиту — тем меньше желания у

банка, чтобы заемщик квартиру продал: кто тогда проценты платить банку

будет? Вот так-то.

Первый вопрос, который должен уяснить для себя заемщик: «А имеет ли он

право (согласно кредитному договору) погашать кредит досрочно». Дело в том,

что программы кредитования некоторых банков предполагали достаточно

длительный период «моратория на досрочное погашение», в течение которого

заемщик не может ничего погашать досрочно, даже с уплатой штрафов. Если

такой мораторий предусмотрен банком, банк может на законных основаниях не

разрешать заемщику продажу квартиры и досрочное погашение долга.

Но большинство банковских программ либо не предусматривают период

моратория, либо этот период составляет сравнительно не большой срок:

полгода — год, после которого заемщик может погашать долг досрочно в

соответствии с Кредитным договором. Итак, рассмотрим несколько способов,

как это можно сделать, и те «подводные камушки», которые необходимо

учитывать.

Заемщик приходит в банк, чтобы сообщить о том, что он хочет продать

квартиру и погасить кредит, а ему и говорят: «Есть желание? Не вопрос!

Гасите кредит, после этого снимайте залог, и тогда продавайте квартиру!»

Способ 1

Сделать это можно так: взять у друзей деньги в долг, погасить кредит, снять

залог, после этого продать квартиру и полученными от продажи деньгами

рассчитаться с банком.

«Подводные камушки»: где найти таких друзей? То есть, в большинстве

случаев, такой способ — не приемлем. Но пишу о нем для тех редких

заемщиков, у кого есть такие хорошие друзья.

Способ 2

Можно получить от покупателя квартиры задаток в размере остатка ссудной

задолженности, рассчитаться с банком, снять залог, и продать квартиру

покупателю, давшему задаток.

«Подводные камушки»: у покупателя возникают достаточно большие риски: часть

денег уже продавцу отдал, но пока залог не снят и квартира продавцом не

продана — покупатель ничего не получил.

А если продавец, решив все свои вопросы с банком, откажется продавать

квартиру? Как деньги возвращать? Вот какие мысли будут одолевать любого

покупателя при таком способе. Следовательно, чтобы найти такого покупателя,

стоимость квартиры приходится существенно занижать: а это уже — не приятно.

Но этот способ не стоит отметать как не годный. Плюс его в том, что не

требуется согласие банка на продажу квартиры. Поскольку, когда заемщик

рассчитался по кредиту и снял залог, он волен сам распоряжаться своей

квартирой.

При всех остальных способах, которые я буду называть далее — требуется

согласие банка: нет согласия — способ «не работает».

Способ 3

Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен, чтобы

покупатель приобрел квартиру заемщика-продавца. Покупатель приобретает

квартиру, находящуюся в залоге. Деньги покупателя все время, пока длится

государственная регистрация, находятся в ячейке депозитария банка.

Заметьте: деньги в ячейке — это не деньги на счету в банке. Соответственно,

пока банк свою часть денег — часть (в размере остатка ссудной

задолженности) на счет не зачислил — он не дает необходимых документов для

снятия залога. После сделки часть денег (в размере остатка ссудной

задолженности) получает банк, и зачисляет их на счет, а остальную часть

денег из ячейки депозитария получает продавец. Долг погашен.

«Подводный камушек»: покупателю, ставшему собственником квартиры,

приходится снимать залог. Риски при таком способе для покупателя —

минимальны, разве что лишние хлопоты по снятию залога. Да и банк должен

согласиться на такой способ решения вопроса.

Способ 4

Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель

приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через

аккредитивный счет. При открытии такого счета указывается кто и при каких

обстоятельствах может снять деньги со счета, и в каком размере. То есть,

перед сделкой деньги зачисляются на счет в банке. Банк готовит документы

для снятия залога. Регистрация договора купли-продажи на нового владельца

происходит одновременно со снятием залога. Если сделка зарегистрирована —

покупатель стал собственником квартиры, банк — получил свои деньги, заемщик-

продавец квартиры, получил разницу между ценой квартиры, заплаченной

покупателем, и своим долгом банку.

«Подводные камушки»: деньги передаются через банковский счет. Что произошло

с деньгами на счетах «проблемных банков» в 1998 году? А если в то время,

пока длится гос. регистрация банк обанкротится?

Способ 5

Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель

приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через ячейку

депозитария банка, доступ к которой помимо продавца и покупателя имеет

сотрудник банка. Не смотря на то, что деньги в размере остатка ссудной

задолженности не попали на счет продавца в банке, банк готовит документы,

необходимые для снятия залога. Вместе с государственной регистрацией сделки

купли-продажи регистрируется и снятие обременения. После государственной

регистрации, деньги из ячейки забирает сотрудник банка, и вносит их на счет

в банке.

«Подводные камушки»: требуется согласие банка. Поскольку залог снимается,

хотя на счету в банке денег еще нет. Но риск для банка — не большой: ведь

деньги находятся в банке, хоть и не на счету, а в депозитарии.

Я не случайно перечислил несколько способов: выбор наиболее приемлемого —

всегда предмет торга продавца-заемщика, банка и покупателя квартиры

заемщика.

С кем вести переговоры

Скажите, вам нравится работать бесплатно? А тем более, бесплатно решать

вопросы, сверх своих профессиональных обязанностей? Рядовым сотрудникам

кредитного отдела — тоже. Если у заемщика нет возможности платить по

кредиту, и приходится продавать квартиру, обращаться в банк за согласием

нужно не к рядовым сотрудникам: это не в их компетенции.

Если хотите получить согласие банка, и выработать наиболее приемлемую схему

— обращаться нужно к сотрудникам по должности не ниже начальника отдела.

Если обращаетесь к рядовым сотрудникам — готовьтесь к «стандартному

ответу»: «Гасите кредит (интересно из каких денег), снимайте залог, после

этого делайте с квартирой то, что считаете нужным».

Дмитрий Овсянников

// ipotek.ru

Третейський Суд 2008.12.18

http://www.ts.zaxist.org/2008/12/18/kak-prodat-kvartiru-za-kotoruju-ne.html

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *