Не так страшен залог…

Квартира на сегодняшний день — это не просто жилье, но и нередко значимый

капитал, который подвергают риску с большой неохотой, и то — в силу

обстоятельств. В частности, бытует мнение, что брать кредит в банке под

залог жилья — дело весьма опасное. При нынешней неуверенности в завтрашнем

дне возникает страх лишиться заветной недвижимой собственности в случае

невозможности своевременной выплаты займа банку. Каждый банк разрабатывает и предоставляет собственные программы

кредитования под залог жилья. В некоторых — по условиям ипотечного

кредитования покупаемая квартира автоматически становится объектом залога.

Существуют и другие виды кредитов под залог жилья. В частности,

кредитование покупки жилья на первичном рынке (на стадии проектирования или

строительства) может осуществляться под залог имеющейся у клиента

«готовой» недвижимости. Но однозначно банки не желают рисковать, давая

кредиты на недостроенные объекты. Кредит может быть выдан также наличными и

использован клиентом на его усмотрение. Вышеперечисленные виды кредитования

отличаются сроками, процентной ставкой и суммой, а объединяет их одно

требование: хотите денег, заложите имеющуюся недвижимость.

Жестокие требования

При выдаче кредита под залог недвижимости банки предъявляют целый список

требований — как к заемщику, так и к квартире. Разумеется, жилье должно

быть ликвидным, чтобы в случае внезапной неплатежеспособности клиента банк

мог легко и быстро избавиться от залога. Первое условие финансового

учреждения — письменное согласие всех совладельцев недвижимости на

осуществление данной операции (обычно совладельцы выступают и

созаемщиками). Все банки без исключения в обязательном порядке требуют

застраховать жилплощадь на все время залога. Если в квартире прописаны

несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, это будет серьезным

препятствием для выдачи кредита под залог такой недвижимости. Ведь в случае

невыплаты кредита эти категории населения по законодательству не могут быть

выселены для последующей продажи квартиры. Кроме того, у каждого банка

непременно будут свои «уникальные» требования, о которых лучше узнать в

конкретном финансовом учреждении.

Стандартно жилое помещение как предмет залога должно соответствовать

нижеперечисленным условиям.

В качестве предмета залога могут выступать отдельные квартиры в

многоквартирных жилых домах, отдельно стоящие жилые дома для постоянного

проживания.

Необходимо, чтобы сам предмет залога отвечал следующим требованиям: —

жилое помещение должно быть подключено к централизованным или автономным

системам жизнеобеспечения, т. е. иметь электрическую, паровую или газовую

систему отопления, обеспечивающую подачу тепла на всю площадь жилого

помещения- — обязательно наличие системы горячего и холодного водоснабжения

ванной комнаты и кухни- — сантехническое оборудование, двери и окна, а

также крыши (условие для квартир на последних этажах и отдельно стоящих

домов) жилого помещения должны быть исправны.

Само здание, в котором расположен предмет залога (квартира), тоже должно:

— не находиться в аварийном состоянии- — не состоять на учете по постановке

на капитальный ремонт- — иметь железобетонный, каменный или кирпичный

фундамент. Однако самые серьезные требования предъявляются все-таки к

самому заемщику. Самое главное правило — подтверждение клиентом своей

платежеспособности. По словам специалистов «Правэкс-банка», наемные

работники и служащие должны предоставить в банк документ, подтверждающий

платежеспособность, — справка о размере заработной платы за последние шесть

месяцев. В том случае, когда кредит оформляется на нескольких человек

(созаемщиков), справки должны предоставить все участники. Если заемщиком

выступает ваша компания или фирма, так называемый субъект

предпринимательской деятельности (СПД), то документами, подтверждающими его

платежеспособность, являются отчет о доходах за два последних квартала и

справка от налоговой инспекции об отсутствии задолженности по обязательным

платежам. Если СПД такие документы предоставить не может (к примеру, срок

его существования — меньше полугода), кредит он получить не сможет. Кроме

того, у заемщика ни в коем случае не должно быть отрицательной кредитной

истории. Следует отметить и некоторые особенности кредитования под залог

имеющегося жилья.

Если имеющееся жилье по стоимости выше приобретаемого, то кредит может

быть предоставлен на 100% стоимости приобретаемого жилья (при условии, что

сумма кредита будет составлять не более 90% от стоимости передаваемого в

залог жилья). Для каждого конкретного клиента это соотношение

рассчитывается отдельно.

Собственником жилья, передаваемого в залог, может быть как сам заемщик,

так и третьи лица (например, родственники). Главное, чтобы все участники

займа дали свое согласие.

Одновременно с передачей в банк документов по заемщику, нужно представить

и документы по жилому помещению, которое он предполагает передать в залог

банку.

Жилое помещение, которое послужит залогом, необходимо оценить у

независимого оценщика. Оригинал отчета об оценке должен быть представлен в

банк.

Заемщик обязан застраховать свою жизнь и риск утраты трудоспособности.

Платить за услуги компании-оценщику придется вам. Хотя бы исходя из того,

что она — независимая от банка организация, которая производит оценку

рыночной стоимости жилого помещения. Оценщик должен предоставить банку и

заемщику подробное описание имущества и на основании полученных данных

сделать оценку его рыночной стоимости, т. е. наиболее вероятной цены, по

которой это жилое помещение может быть продано на рынке недвижимости.

Документом, подтверждающим, что работа была выполнена и жилище оценено,

является отчет об оценке, который и отдается в банк.

Страшное слово «дефолт»

Что делать, если в один «прекрасный» день заемщик обнаруживает, что больше

не в состоянии выплачивать кредит? Такая ситуация на «банковском» языке

носит название «дефолт заемщика». Впрочем, дефолт — это еще не катастрофа.

Да и на практике, подобное происходит не так уж часто. Если трудности у

заемщика временные, банк может пойти навстречу клиенту и отсрочить платежи

на некоторый период.

Если же заемщик в ближайшем будущем не сможет исправить ситуацию, квартиру

можно продать, рассчитаться с банком и купить на оставшиеся деньги жилье

«попроще». Но в этой сделке «свобода полета» заемщика ограничена

обязательным участием банка. Именно он может пресечь попытки заемщика

уменьшить стоимость квартиры. Речь идет о столь частой сегодня схеме

внесения в договор купли-продажи не реальной рыночной стоимости жилья, а

суммы, оцененной БТИ, которая может быть существенно ниже реальной

стоимости квартиры.

В любом случае, чтобы не оказаться в неприятной ситуации, продавцу

недвижимости лучше заранее наведаться в банк и уточнить, согласен ли

кредитор на продажу квартиры принципиально и на каких условиях. Эксперты

отмечают, что при продаже заложенной квартиры обычно применяется несколько

схем, причем каждая их них имеет как достоинства, так и недостатки.

Вариант первый, наиболее распространенный, — деньги покупателя продавец и

банк делят «на месте». Как правило, подобные сделки происходят в помещении

самого банка во избежание эксцессов.

Второй вариант: заемщик досрочно погашает кредит, затем продает квартиру в

обычном порядке. При оформлении кредита банк ставит клиента в известность

о том, через какой период (обычно несколько месяцев) можно будет погасить

кредит досрочно. Разумеется, банк не заинтересован в досрочном погашении

кредита, так как в этом случае лишается значительной части заработка в виде

процентов. Но штрафные санкции большинство кредитных организаций уже

отменили, поскольку уровень конкуренции на этом рынке растет, и в погоне за

процентами можно потерять клиентов. У такого варианта продажи заложенной

квартиры один существенный недостаток — требуется единовременно

значительная сумма денег для расчета с банком.

Существует и третий вариант, когда покупатель приобретает квартиру «вместе

с кредитом», т. е. рассчитывается только с продавцом и становится новым

заемщиком с точки зрения банка. Привлекательность такой схемы в том, что

фактическая рыночная цена недвижимости в этом случае равна доле продавца.

Правда, покупателю как новому заемщику придется пройти через горнило

банковских проверок на предмет соответствия высоким требованиям кредитора

(возраст, место работы, размер официальной зарплаты и т. п.)

Кроме того, прибегая к подобной схеме, покупатель рискует получить

«подарок» в виде завышенных процентов. Сегодня проценты по кредитам

существенно ниже, чем были 3-5 лет назад, но банк постарается навязать

новому заемщику прежние проценты. Если потенциальный покупатель по тем или

иным причинам все же решился на сделку такого рода, имеет смысл

«потягаться» с банком. Из двух зол — снизить процент новому заемщику, или

терять время и деньги на принудительную продажу залога (а это — судебное

разбирательство, выселение несостоятельного должника и хлопоты с

последующей продажей квартиры), — банк, вероятнее всего, выберет меньшее и

несколько смягчит условия. А заодно и приобретет нового надежного

плательщика.

Попробуй выселить!

Прецеденты выселения должников из квартир — случаи пока более чем редкие.

Да и ближайшие угрозы лишить жилья слышны, в основном, от властей и ЖЭКов в

адрес злостных неплательщиков за коммунальные услуги. Но даже если заемщик

кредит никаким образом не погашает, а также по каким-либо причинам из

квартиры добровольно не выселяется, отобрать у него жилье — очень сложно.

Даже если суд стал на сторону финансового учреждения и вынес «приговор»:

квартиру изъять.

После такого жесткого решения суда (как правило, в нем указывается

конкретная сумма, которую ответчик — должник банка — обязан возместить)

Государственная исполнительная служба (ГИС) открывает исполнительное

производство и предлагает должнику в течение семи дней добровольно

погасить долг. Если ответной реакции нет (что часто и случается), ГИС

выносит постановление о взыскании исполнительного сбора (10% суммы долга) и

начинает процесс выявления принадлежащего ответчику имущества. Квартиру

описывают и назначают экспертизу, чтобы оценить ее стоимость. Но и сам

должник имеет право произвести новую экспертизу (разумеется, за свой счет),

если не согласен с оценкой экспертизы «от ГИС».

Затем ГИС передает квартиру на реализацию. Однако, есть некоторые «но!».

Допустим, в таком объекте прописаны или значатся в числе собственников

дети, на страже прав которых кроме закона стоит бдительный опекунский

совет. А уж он действительно будет отстаивать интересы несовершеннолетних

граждан, что затруднит реализацию квартиры. Или, скажем, невыплаченный

банковский кредит за Иваном Ивановичем Сидоровым, а в совладельцах

заложенного жилого помещения — еще и его мама Агафья Никаноровна, которая к

долгу отношения не имеет… В качестве возмещения долга изъятию будет

подлежать только часть жилья, принадлежащая должнику, которую ГИС и

выставляет на продажу. Предположим, в залоге — однокомнатная квартира.

Теоретически продать ее часть можно, но практически — кто ее купит, и кто

согласится жить с престарелой мамой И. И. Сидорова?

Вот с 2-4-комнатной квартирой сложнее. Случаи «раздельной» покупки

жилплощади здесь не столь редки… Но опять же, такое приобретение — это,

как минимум, неудобства покупателю. Пока квартира продается, старый

владелец «укрепляет» жилище бронированной дверью, вооружается списком

законов, на которые будет ссылаться, дабы не пускать на территорию жилища

судебного исполнителя, представителя ЖЭКа и участкового милиционера. И тот,

кто купил часть такой квартиры, вынужден регулярно в компании

представителей власти наведываться к бронированной двери, со скандалом

вырезать замок, врезать новый. Бывает, что выставленную на торги

недвижимость так и не удается продать. Тогда исполнительная служба снижает

стоимость квартиры примерно на 30%. Сами чиновники отмечают, что в любом

случае должнику выгодно самому продавать квартиру, поскольку участие в

этом процессе ГИС снижает ее стоимость на треть.

Знать в лицо

Учитывая все сложности справедливого «отъема» собственности, можно понять

банки, которые к предоставлению кредита под залог жилья подходят более чем

придирчиво. Поэтому, обращаясь в финучреждение за подобным займом, нелишне

знать, что этот банк будет изучать, к чему отнесется особенно внимательно и

пристально. Первым делом, финучреждение достаточно внимательно и

ответственно будет определять стоимость объекта. На тот случай, если

заемщик не сможет выплатить долг, а залог нужно будет продать, и как можно

выгоднее. При этом банк пытается спрогнозировать возможную стоимость

квартиры на некоторое время вперед. Рисков тут много, но самый опасный для

банка — период падения цен на недвижимость (впрочем, в ближайшем будущем

это не грозит). Да и время между заключением договора о залоге, и сроком

возвращения долга может быть достаточно большим. Не стоит сетовать на банк

и по поводу его требования о согласии всех собственников закладываемого

жилья.

Таким образом он перестраховывается. Но если у заемщика впоследствии будут

изымать квартиру, выселят вместе с «женой и бабушкой». По этой же причине

банк потребует и согласия второго супруга, если в залоге — квартира,

принадлежащая гражданину (супругу) по праву собственности, но при этом еще

является и совместной собственностью супругов. И, конечно же, действительно

«умный» банк потребует также согласия опекунского совета, как уже

упоминалось, если в составе собственников — несовершеннолетние. К сожалению

банкиров и одобрению большинства прочих граждан Украины, опекунский совет

такого разрешения практически не дает.

Собственное мнение

Константин Лазарь, начальник отдела управления непродуктовыми рисками

Международного Ипотечного Банка

«В случае возникновения проблем у заемщика с выплатой кредита, банк

заинтересован помочь клиенту выйти из затруднительного положения. В первую

очередь, рассматриваются причины, по которым заемщик не имеет возможности

выполнять обязательства по кредиту. Возможны варианты пересмотра условий

кредитного договора с отсрочкой платежей на определенный период. Банк

сделает все, чтобы сохранить кредит, поскольку при нынешнем уровне

конкуренции на рынке каждый банк дорожит добропорядочным клиентом и готов

для его удержания идти на определенные затраты. Если складывается ситуация,

при которой заемщик больше не может погашать кредит, и ему предлагается

реализовать залог (недвижимость) под контролем банка, заемщик сам находит

покупателя. При этом у него есть возможность поиска альтернативного и более

дешевого жилья для себя. Сделка совершается под контролем банка, при этом

банк может профинансировать нового собственника недвижимости. В случае,

когда недобропорядочный заемщик препятствует действиям банка по реализации

предмета залога, банк на основании ипотечного и кредитного договоров

обращается в Государственную исполнительную службу, которая организовывает

тендер по продаже залогового имущества. Этот вариант существенно

отличается от предыдущего. При самостоятельной продаже залога заемщиком он

имеет возможность влиять на стоимость продажи. Если же реализация

недвижимости происходит в принудительном порядке, залог может быть продан

по цене гораздо ниже рыночной. На практике количество случаев

принудительной продажи залога невелико — пока в стране наблюдается рост

экономики и доходов населения, количество дефолтов заемщиков

незначительно.»

ТЕКСТ: АЛЕКСАНДР ИВАНИЦЫН

«ПРОВЕРЕНО.Building» 2007.02.08 18:52

http://www.provereno.com.ua/ipoteka-3.html

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *