Итак, вы определились с банком. Скорее всего, вам предложат искать квартиру
самому (варианты с агентствами недвижимости, связанными с банками мы рассматривали ранее). В любом случае, в банке не предоставят
консультаций по уровню приобретаемой квартиры. А потенциальному заемщику
необходимо связать деньги, а именно их количество, с квартирой, которую на
эти деньги можно приобрести.
В этом случае первая мысль — обратиться в агентство недвижимости. Но даже
самое хорошее агентство, которое вам рекомендовали знакомые, может с
поставленной задачей не справиться. Почему? Да потому что не каждое
агентство может работать на ипотечном рынке. То есть оно, конечно, квартиру
найдет, документы в банк передаст, внесение задатка организует. Но
кредитный комитет банка при рассмотрении дела клиента в кредите может
отказать, и тогда задаток пропадет.
Обычное агентство не знает особенностей работы по ипотечной схеме, оно не
всегда может предвидеть, кому банки предоставят кредит, а кому откажут.
Кроме того, существуют различия между квартирами, приобретаемыми за
наличные, и купленными в кредит.
При покупке квартиры по схеме ипотечного кредитования всегда учитывают
вариант невозможности погашения долга. Кроме того, учитывается ликвидность
объекта — ведь банку квартира не нужна, ему нужны деньги и проценты.
Поэтому в случае чего ее будут продавать не дешевле суммы, которую задолжал
клиент. Но она может быть намного ниже рыночной.
Сейчас появляется новая профессия — ипотечный брокер, который должен
владеть знаниями в области риэлторских, банковских, страховых технологий,
методикой оценочной деятельности. Кроме того, риэлтор, который берется за
подобные операции, должен не скрываться, а позиционировать себя в
официальных документах на конкретную квартиру, которую банк принимает в
обеспечение.
Первичный или вторичный?
Часто покупатель стоит перед выбором: какую квартиру покупать — новую или
б/у? Если у вас нет никакого жилья, берите на вторичном рынке. Если же вы
хотите улучшить свои жилищные условия, тогда можно присмотреться и к
первичному рынку.
Где меньше риска? Раньше считали, что, покупая новую квартиру, клиент
меньше рискует. Сейчас, после скандала с «Элита-центром», это вряд ли кто-
то станет утверждать.
Главный риск при покупке б/у-шной квартиры — ее история. Поэтому лучше,
если это первичная приватизация. Несовершеннолетним детям до сделки должно
быть куплено жилье. На первичном рынке лучше, если уже есть дома,
построенные компанией, с которой вы собираетесь иметь дело.
Риэлторы советуют…
Президент Ассоциации специалистов недвижимости (риэлторов) Украины
Александр Бондаренко советует частному инвестору сначала посмотреть список
документов, прежде чем он заключит договор. Это:
договор на аренду земли-
строительный паспорт-
договор ипотеки между застройщиком и Фондом финансирования строительства-
лицензия на право осуществления строительства-
лицензия на право осуществления финансовых услуг-
соглашения не строительство между застройщиком и ФФС-
договор уступки имущественных прав на сооружаемую недвижимость между
застройщиком и ФФС-
договор между инвестором и ФФС-
договор об участии инвестора (доверителя фонда) в ФФС.
И желательно также страховать финансовые риски.
Специалисты по недвижимости советуют ни в коем случае не соглашаться на
договор о долевом участии в строительстве. В нем предусмотрено равное
партнерство инвестора и застройщика, следовательно, равная ответственность
при проблемах со строительством. На практике это может означать, что вам
годами придется ждать своей квартиры.
Квартиры покупают на разных стадиях строительства. Естественно, они по-
разному стоят. На уровне закладки фундамента это будет одна цена, в готовом
доме — совсем другая, значительно выше. Но, желая сэкономить, можно
потратить больше на съем жилья до окончания строительства. Следует обратить
внимание на наличие в инвестиционном договоре пункта о неустойке при
просрочке сдачи объекта.
Впрочем, не следует делать ставку на покупку квартиры на уровне котлована в
кредит — банки весьма неохотно дают кредиты на незавершенное строительство.
* * *
Всего предусмотреть нельзя. Мошенники изобретают все более изощренные
схемы. А самая масштабная по своим социальным последствиям афера в области
недвижимости, пожалуй, была провернута в Албании. Жулики обманули 90%
граждан, разбогатев при этом на $1 млрд. Для албанских властей это вылилось
в масштабное народное восстание.
Марина Грик
«From-UA.com» 2007.03.13 11:21
http://www.from-ua.com/voice/be53b6b440680.html