На сегодняшний день существует два способа перекредитоваться

Радость от однажды взятого кредита и совершенной на эти средства покупки

через некоторое время может омрачиться осознанием размеров ежемесячных

выплат. А с каждым годом ставки медленно, но верно понижаются. И у многих

клиентов появляется желание сменить кредитора, особенно у тех, кто занимал

на покупку жилья. Как перейти в другой банк?

— На сегодняшний день существует два способа перекредитоваться — заложить

дополнительное имущество или договориться, чтобы новый кредитор перекупил

ваш долг у предыдущего, — рассказали нам в одном из столичных банков. —

Первый способ популярен среди обеспеченных клиентов. Они закладывают

дорогостоящее имущество, которое еще не находится в залоге. Это может быть

загородный дом, вторая квартира или дорогая иномарка. Под такое обеспечение

они получают кредит, расплачиваются с первым долгом и начинают отношения с

новым банком.

Второй способ сложнее, но он подходит небогатым клиентам, которых

большинство. Чтобы перевести кредит в новый банк, не меняя при этом предмет

залога, нужно чтобы кредиторы самостоятельно договорились между собой и

обсудили условия такой сделки. Дело в том, что невозможно передать

имущество в залог новому банку, пока кредит за него не выплачен. Вот тут и

получается замкнутый круг — чтобы получить деньги, нужен залог, а чтобы

получить обратно заложенное имущество, нужны деньги.

С точки зрения банкиров, им выгоднее иметь дело с обеспеченными заемщиками.

Ведь тогда они выдают стандартный кредит, а все хлопоты по погашению

предыдущего займа ложатся на плечи клиента. Такое положение вещей в который

раз подтверждает народную мудрость: для получения кредита нужно доказать

банку, что денег у тебя достаточно и ты в них особо не нуждаешься.

Какие проблемы возникают у перебежчиков?

Если вы смените кредитора, ваш статус как заемщика может резко понизиться.

В некоторых банках таких клиентов не жалуют — они рискуют потерять

имущество при малейших задержках с выплатой процентов, чего в принципе не

может произойти с постоянным клиентом, пользующимся лояльным отношением

банка благодаря проверенным временем взаимоотношениям.

Кстати, не забудьте, что для банка основной вашей характеристикой как

заемщика будет ваша кредитная история — то, как вы выплачивали кредит в

предыдущем месте. Так, некоторые финучреждения в качестве обязательного

условия рефинансирования граждан рассматривают отсутствие задолженностей

более чем на пять дней. Хотя в мировой практике опоздания с погашением

кредита на срок до 30 дней банками не карается. Ведь небольшие задержки

часто вызваны уважительными причинами — болезнью, командировкой или

отпуском.

Кто может «изменить» и на какую сумму?

— Рефинансированию подлежит задолженность заемщиков, которые имеют

позитивную кредитную историю и чья просрочка по кредитным платежам не

превышает пяти дней, — рассказали «Комсомолке» в одном из банков. — Кредит

предоставляется в сумме фактической кредитной задолженности в другом банке.

В случае необходимости сумма кредита может быть увеличена, но не должна

превышать 80% от рыночной стоимости недвижимости, которая находится в

залоге у банка.

Когда нужно искать нового благодетеля?

Специалисты советуют задуматься о смене банка, если:

— вас не устраивает обслуживание, возникают постоянные технические проблемы

с погашением кредита в текущем банке-

— ставка по вашему договору выше среднерыночных. Однако давать в этом

случае универсальные рекомендации невозможно, ведь при этом нужно учесть

расходы на рефинансирование — комиссию за выдачу нового кредита, комиссию

за досрочное погашение старого плюс нотариальные расходы (см. Считалку

«КП»)-

— уровень ежемесячных выплат по текущему кредиту сильно тяготит семейный

бюджет-

— вы обнаруживаете, что условия кредитного договора не отвечают

анонсируемым ранее, например, ежемесячная комиссия за погашение кредита

значительно повышает стоимость кредита-

— вы обнаруживаете, что после определенного количества уплаченных платежей

в счет погашения кредита задолженность перед банком увеличивается. Такое

бывает, когда кредит привязан к индексу, а индекс рассчитывается на основе

данных, определяемых кредитором (например, эфемерный индекс стоимости

квадратного метра)-

— банк в одностороннем порядке меняет условия кредитования. Естественно, не

в сторону уменьшения процентной ставки.

Что дает рефинансирование?

Процесс смены банка-кредитора позволяет заемщику:

— уменьшить ежемесячный платеж путем снижения процентной ставки и

увеличения срока кредита-

— увеличить сумму долга — при переводе долга новый кредитор, если позволяет

финансовое состояние клиента, может выдать дополнительную сумму кредита под

залог все той же недвижимости, которая за последнее время существенно

подорожала.

Что делать, если вас не отпускают?

— Услугой рефинансирования ипотечных кредитов можно воспользоваться, даже

если предыдущий кредитор на это не соглашается.

В случае если предыдущий кредитор отказывается предоставить согласие на

передачу предмета ипотеки в последующую ипотеку, то нужно провести

кредитную операцию за один день, — рассказали нам в одном из банков.

В этом случае весь процесс разбивается на три этапа. В течение дня вам

придется:

— письменно уведомить нотариуса, который наложил запрет на отчуждение

недвижимости, о погашении кредитной задолженности и потребовать снятия

нотариусом этого запрета-

— получить письменное уведомление о снятии запрета-

— подписать новый ипотечный договор.

Какие условия предлагаются перебежчикам?

Процентные ставки по программе перекредитования в большинстве банков не

отличаются от действующих ставок по ипотечным кредитам для обычных

вкладчиков.

СЧИТАЛКА «КП»

Сколько заплатим за переход?

Итак, допустим, что два года назад вы купили квартиру в кредит, на тот

момент она стоила 60 тысяч долларов. Первоначальный взнос был 20%, то есть

12 тысяч. Недостающую сумму в 48 тысяч долларов вы взяли в банке под 15%

годовых и сроком на 10 лет.

Согласно графику платежей вы ежемесячно погашали 400 долларов тела кредита

и проценты. Первый платеж составил 1 000 долларов, второй — 995, третий —

990 и т. д. За это время вы успели выплатить 9200 долларов тела кредита и

проценты, всего — 22 620 долларов.

При тех же условиях за ближайшие восемь лет вам предстоит выплатить 38 800

долларов тела кредита и 23 522 доллара — процентов. Всего 62 322 доллара.

Теперь предположим, что вы нашли банк, который готов предоставить вам

кредит под 13% годовых. На сколько выгоднее такое предложение?

Допустим, вы не хотите увеличивать срок займа и готовы отдать долг за те же

восемь лет, тогда вы заплатите 38 800 долларов тела кредита и 20 386

долларов процентов. Общий платеж составит 59 186 долларов.

Разница между этими вариантами составляет 3 136 долларов. Но здесь не

учтены дополнительные расходы. Предположим, что комиссию за досрочное

погашение кредита с вас банк не взял, тогда вам предстоит заплатить при

оформлении договора следующие комиссии (цифры ориентировочные):

— комиссия за выдачу кредита — 1%-

— комиссия за оформление договора залога — 0,1%-

— услуги нотариуса — 150 долларов.

Если посчитать затраты в нашем случае, то комиссии составят 577 долларов. В

итоге, выигрыш получается 2 560 долларов, в перерасчете на ежемесячный

платеж — 26,6 доллара. Но здесь мы не учли комиссию за досрочное погашение

кредита и разницу в тарифах страховых компаний, где придется застраховать

квартиру, а также себя от несчастного случая.

Поэтому перед сменой банка хорошенько просчитайте все платежи.

Андрей ГАЦЕНКО

Газета «Комсомольская правда в Украине» — http://www.kp.kiev.ua

«Недвижимость» 2006.10.25 11:58

http://realt.ua/Statti/0_Index.php?prg=View1stt.php&amp-idn=7314

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *