Первое, что требует банк, у которого просят кредит на покупку «первички», —
чтобы у заемщика уже была квартира. И чтобы ее можно было взять в залог.
Слушайте, а на кой тогда нам такой банк?! После скандала с группой «Элита-центр» банкиры стали более осторожны в
выдаче займов на приобретение «первички». Не секрет, что многие банки
выдавали кредиты «элитным» инвесторам под залог имущественных прав на
строящееся жилье и в результате «попали на деньги». Несостоявшиеся
домовладельцы не только не погашают кредиты, но еще и грозятся подать в суд
на кредиторов, обвиняя их в связях с мошенниками.
Из-за «элитоцентровой» истории ситуация в корне изменилась. Сейчас банки
предпочитают выдавать кредит под залог уже имеющейся у заемщика
недвижимости либо предлагают сотрудничать с аккредитованными у них
немногочисленными застройщиками (обычно их не более двух у каждого из
банков, решившихся на такой шаг). «Покупку недвижимости на первичном рынке
кредитуют в основном те структуры, которые входят в холдинг вместе с
компанией-застройщиком. Банки также кредитуют сделки с теми застройщиками,
которые прошли, так называемую, процедуру аккредитации. Однако ее проходят
лишь крупные компании, которые имеют значительный финансовый оборот, а
также надлежащую материальную и техническую базу», — утверждает начальник
отдела активных операций физлиц банка «Финансы и Кредит» Виталий Шастун.
Обычно, когда банк выдает кредит под еще только строящееся жилье, гарантией
возврата средств выступает уже существующая недвижимость заемщика
(квартира, дом и так далее). В то же время на рынке продолжается выдача
кредитов под имущественные права на строящееся жилье.
Эти самые права покупатель получает при заключении договора со своим фондом
финансирования строительства (ФФС), обслуживающим застройщика. В процессе
оформления залога фонд передает права на жилье покупателю, а тот, в свою
очередь, передает их банку, прокредитовавшему сделку. Полноправным
собственником жилья заемщик становится только после того, как полностью
выплатит кредит.
Как утверждают эксперты-риелторы, ФФС отличаются от структур вроде «Элита-
центр» — фонды финансирования строительства теперь получают лицензии и
контролируются Госфинуслуг. Скажем сразу — никакой контроль Госфинуслуг не
дает абсолютных гарантий инвестору: например, подопечные этой организации
кредитные союзы и страховые компании не раз и не два объявлялись
неплатежеспособными. А почему так дорого?
Как уже писали «Деньги» (?1 от 28 сентября 2006 года, доступен на сайте
www.dengi-ua.com), процентные ставки по кредитам на покупку жилья на
первичном рынке в среднем выше на 1—2%, чем для займов на «вторичку». При
этом начальный взнос по «первичке» у многих банков стартует от 25—30%
суммы займа, тогда как по «вторичке» — от 15—20%. Величина этого взноса
зависит от срока пользования кредитом — к примеру, в крупных банках аванс
может составлять и 15%, однако больше, чем на 15 лет кредит при таких
условиях взять не удастся.
Впрочем, лидеры ипотечного рынка часто не делают различий в процентной
политике по отношению к строящемуся и уже построенному жилью. В среднем
ставка на покупку жилья в кредит на первичном рынке составляет 13—18% в
долларах и 15—21% в гривнах.
Остальные затраты на кредит (комиссии, страховки) практически одинаковы (с
условиями для «вторички». — Ред.). Оформить договор у нотариуса будет
стоить $70—100, на комиссии банка уйдет 0,01—1% величины кредита, на
страховку залога и жизни заемщика — до 1% суммы кредита в год, а госпошлина
и взнос в Пенсионный фонд заберут еще 2% стоимости жилья.
При этом в отличие от покупателя «вторички», рисков у «первичного» заемщика
— вдвое больше. Ситуация, когда начальный взнос и существенная часть
платежей по кредиту внесены, а через несколько лет дом так и не сдан в
эксплуатацию, складывается довольно часто. Не говоря уж о том, что
повторение судьбы клиентов группы «Элита-центр» все еще вполне возможно.
Впрочем, у «первички» есть и неоспоримые преимущества. Например, если
застройщик предлагает возможность поэтапной оплаты, совсем не обязательно
брать кредит сразу на всю стоимость строящегося жилья. Если нет возможности
заплатить банку авансовый платеж, можно поступить так: под залог имущества
взять у банка кредит на «текущие потребности» (так эта услуга называется в
большинстве банков) и заплатить застройщику за первые 30% строящегося
жилья. Затем под залог возведенной части жилья оформить новый кредит,
достаточный для оплаты следующей части строящегося дома. И так далее — до
момента, пока дом не будет окончательно построен, а вся сумма кредита —
оформлена под залог нового жилья.
При такой «схеме» несколько снижаются ежемесячные расходы заемщика на
оплату кредита, но главное — уменьшаются риски: заемщик не рискует, беря
большой кредит под качественный залог вроде имеющегося жилья. А это важно —
ведь сколько покупателей по вине «Элита-центра» не только не получили новых
квартир, но и потеряли старые — те, что были отданы в залог под взятые
кредиты.А нам не страшно!
Впрочем, от риска недобросовестного поведения или банкротства застройщика
можно застраховаться. Правда сделать это будет непросто. В основном
страховщики только начинают предлагать страховки, которые в процессе
строительства жилья (наиболее рискованный для частного инвестора период)
позволяют физлицу получить возмещение, если застройщик задержит сдачу жилья
в эксплуатацию на срок более шести месяцев или откажется оформлять права
собственности инвестора на построенную квартиру.
Перечень условий, дающих право на получение возмещения (признаков
наступления страхового случая), у компаний может существенно отличаться.
«Страховые компании предлагают разное покрытие упомянутых рисков, но никто
не обеспечивает полной защиты для физлица на случай невыполнения
застройщиком своих обязанностей. В первую очередь это касается
ответственности за качество и сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Например,
наша компания предлагает страховку от двух рисков: банкротства и
противоправных действий со стороны строительной компании, то есть в случае
возбуждения против ее руководителей уголовного дела», — рассказывает
начальник управления имущественного страхования СК «Универсальная» Оксана
Пеленьо.
Кстати, обойдется такая страховая защита недешево. В среднем по Украине
тарифы на данный вид страхования составляют 2—5% суммы, инвестированной в
строительство. К тому же страховщики устанавливают франшизу на данный вид
страхования — так что ущерб будет возмещен только в части, превышающей
франшизу.
«Наша компания тестирует возможные варианты страхового покрытия и
отрабатывает механизмы оценки рисков, получения необходимой информации и
так далее. Предварительно размер годового страхового платежа будет в
размере 2—3%, а франшиза — не менее 10%», — прогнозирует начальник
управления страхования финансовых и банковских рисков страховой группы
«ТАС» Павел Карагаев.
Одним словом, даже при самом плохом раскладе полис, покрывающий риск плохой
работы или банкротства компании-строителя, позволяет вернуть 80—85% денег,
инвестированных в «первичное» жилье. В этом случае все затраты на страховку
окупятся с лихвой — ведь жилье, купленное на стадии котлована, существенно
дешевле готового. Однако найти компанию с удобными для себя условиями будет
непросто.Строить придется
Еще одним фактором снижения риска инвестора «первички» может стать
изменение порядка получения лицензий фондами финансирования строительства
жилья, которые аккумулируют деньги частных инвесторов. О такой перспективе
недавно заявил председатель Госфинуслуг Валерий Алешин.
По его словам, планируется изменить режим выдачи лицензий: ФФС будут
получать ее только после начала строительства объекта (а не до, как
обычно). Пока обсуждается, на какой стадии строительства можно будет
выдавать лицензию — при готовности жилья в 10%, 20% или 30%.
Соответствующий проект распоряжения Госфинуслуг уже готовится чиновниками.
Его появление ожидается в начале 2007 года. В случае введения такого
порядка, станет меньше ситуаций, подобных недавнему скандалу с застройщиком
«Укринвестбуд», который, собрав деньги вкладчиков, с мая 2005 года не может
приступить к строительству обещанных домов. Но риск мошенничества все равно
полностью исключен не будет. И уж точно «плата за вход» на первичный рынок
станет Антон Рутковский
Деньги ua
«ПростоБанк» 2006.12.15 00:46
http://www.prostobank.com.ua/42/7/518