Оказавшись заложником собственного имиджа, ипотека сегодня переживает
сложный этап развития. Это обусловлено увеличением доли просроченных
кредитов в ипотечном портфеле коммерческих банков и увеличением расходов
клиентов финучреждений за счет комиссионных платежей.
В связи с этим голословные заявления банкиров о том, что спрос на ипотеку
превышает предложение, допустим только при условии особых выгод банка от
ипотечного кредитования. С учетом данной ситуации становится актуальным
ответ на вопрос: кому выгодна ипотека — банку или заемщику?
Оказавшись заложником собственного имиджа, ипотека сегодня переживает
сложный этап развития. Это обусловлено увеличением доли просроченных
кредитов в ипотечном портфеле коммерческих банков и увеличением расходов
клиентов финучреждений за счет комиссионных платежей.
В связи с этим голословные заявления банкиров о том, что спрос на ипотеку
превышает предложение, допустим только при условии особых выгод банка от
ипотечного кредитования. С учетом данной ситуации становится актуальным
ответ на вопрос: кому выгодна ипотека — банку или заемщику? Ситуация на рынке
Рынок ипотечного кредитования развивается. По мнению банкиров — бурно и
динамично, по словам бывших банкиров — неоднозначно и сложно. «С точки
зрения качественных показателей, — говорит Виталий Шастун, начальник
управления активных операций физических лиц банка «Финансы и Кредит», — мы
наблюдаем не только рост рынка, но и интерес к нему западных финансовых
структур в аспекте финансирования ипотеки путем механизма секьюритизации
ипотечных портфелей украинских банков».
«Сегодня однозначности на рынке ипотечного кредитования быть не может в
силу ряда происходящих на нем противоположных тенденций», — считает
Александр Седых, финансовый директор компании «Простобанк консалтинг».
Среди изменений, позитивно сказавшихся на развитии рынка, можно выделить
следующие:
увеличение спроса на ипотечные кредиты: 40% роста за восемь месяцев 2006
года (при 25% роста в 2005-м году и 16% — в 2004-м)-
увеличение размера выданных кредитов- средний размер задолженности по
кредитам на покупку жилья в конце июня 2006 года составлял почти 104 тыс.
грн., что на 15% выше, чем в начале текущего года-
стабилизация роста номинальных процентных ставок. За лето средние ставки
по ипотечным кредитам выросли всего на +0,15% (срок кредитования — 10 лет) —
+0,18% (20 лет) в гривне и до +0,00% (10 лет) — +0,06% (20 лет) в долларах
США.
Среди изменений, оказавших негативное влияние на развитие рынка, можно
выделить:
увеличение доли просроченных кредитов в ипотечном портфеле коммерческих
банков. По информации УНИА, на 1 июля нынешнего года проблемная
задолженность составила 15,6 млн. грн., что составляет 46% темпов роста по
сравнению с началом года-
большая концентрация рынка. На первые десять банков приходится почти 86%
рынка ипотеки, первые пять банков контролируют более 67%, а первые 15
банков — 92,8%-
Ситуация на рынке
Рынок ипотечного кредитования развивается. По мнению банкиров — бурно и
динамично, по словам бывших банкиров — неоднозначно и сложно. «С точки
зрения качественных показателей, — говорит Виталий Шастун, начальник
управления активных операций физических лиц банка «Финансы и Кредит», — мы
наблюдаем не только рост рынка, но и интерес к нему западных финансовых
структур в аспекте финансирования ипотеки путем механизма секьюритизации
ипотечных портфелей украинских банков».
«Сегодня однозначности на рынке ипотечного кредитования быть не может в
силу ряда происходящих на нем противоположных тенденций», — считает
Александр Седых, финансовый директор компании «Простобанк консалтинг».
Среди изменений, позитивно сказавшихся на развитии рынка, можно выделить
следующие:
увеличение спроса на ипотечные кредиты: 40% роста за восемь месяцев 2006
года (при 25% роста в 2005-м году и 16% — в 2004-м)-
увеличение размера выданных кредитов- средний размер задолженности по
кредитам на покупку жилья в конце июня 2006 года составлял почти 104 тыс.
грн., что на 15% выше, чем в начале текущего года-
стабилизация роста номинальных процентных ставок. За лето средние ставки
по ипотечным кредитам выросли всего на +0,15% (срок кредитования — 10 лет) —
+0,18% (20 лет) в гривне и до +0,00% (10 лет) — +0,06% (20 лет) в долларах
США.
Среди изменений, оказавших негативное влияние на развитие рынка, можно
выделить:
увеличение доли просроченных кредитов в ипотечном портфеле коммерческих
банков. По информации УНИА, на 1 июля нынешнего года проблемная
задолженность составила 15,6 млн. грн., что составляет 46% темпов роста по
сравнению с началом года-
большая концентрация рынка. На первые десять банков приходится почти 86%
рынка ипотеки, первые пять банков контролируют более 67%, а первые 15
банков — 92,8%-
увеличение расходов клиентов банка за счет комиссионных платежей- так, за
лето эффективные процентные ставки по ипотечным кредитам поднялись на
+2,09% (срок кредитования — 10 лет) — +2,82% (20 лет) в гривне и на +1,45%
(10 лет) — +1,39% (20 лет) в долларах США.
«Рынок ипотечного кредитования Украины, — комментирует Александр Седых, —
находится в стадии развития, что логично объясняет возникновение на нем как
позитивных, так и негативных тенденций, которые могут неблагоприятно
повлиять на развитие рынка в будущем».
Ипотечные кредиты — дорогое удовольствие, и позволить его может семья,
совокупный доход которой составляет минимум $1 500-$2 000 в месяц.
Согласно данным Комитета государственной статистики, средняя зарплата
украинца в августе 2006 года составила всего 1 073 грн., то есть, грубо
говоря, $200 на человека, или $400 на семью. Очевидно, что ипотечный кредит
может себе позволить потребитель, у которого уровень достатка не только
превышает стандарт «выше среднего», а намного превосходит его.
Следовательно, этот покупатель является либо бизнесменом, либо относится к
топ-менеджерам высшего звена крупных компаний. Сказке об «ипотеке для всех»
так и не суждено стать былью, по крайней мере в ближайшем будущем.
По мнению Александра Мурычева, президента Ассоциации региональных банков
России, ипотечному ресурсу, который требует огромных объемов «длинных»
(заем средств на 20-30 лет) денег, не суждено стать массовым явлением,
поскольку в мире нет широкой практики активного кредитования коммерческими
банками на срок 20-30 или хотя бы 15 лет. Роль «длинного» кредитора
выполняют инвестиционные институты, государственные бюджетные инструменты в
денежно-кредитной политике. В России гораздо дальше продвинулись в данном
направлении, однако и здесь ипотека не стала массовым явлением. По мнению
Надежды Косаревой, президента фонда «Институт экономики города», необходимо
создать постоянно действующие механизмы, институты, обеспечивающие
функционирование доступного рынка жилья, который даст возможность людям
приобретать с помощью своих накоплений и кредитов квартиры.
Доступное жилье — не значит дешевое, а финансово доступное. Именно это
условие позволит приблизить ипотеку к потребителю.
Недоступность ипотеки
«Дороговизна ипотеки как для банка, так и для потребителя обусловлена
ценовой ситуацией на рынке жилой недвижимости, — говорит Виталий Шастун. —
Цены настолько высоки, что сегодня жилье становится недоступным для
потребителя. Расчеты показывают: если совокупный доход семьи составляет $1
000, а стоимость жилья — $2 000 за 1 кв. м, значит, потребитель сможет
купить один квадратный метр жилья в течение двух месяцев».
Следовательно, даже падение процентных ставок вдвое не обеспечит сегодня
доступности ипотечного кредита. Логично допустить, что сами банки оказались
заложниками сложившейся ситуации на рынке недвижимости.
Одним из обстоятельств, влияющих на доступность ипотечного кредита,
является его привязка к иностранной валюте. Доля валютных кредитов
возрастает. В начале июля данный показатель составил 83,9%, подтверждая
тезис о том, что у людей отсутствует долгосрочное доверие к гривне. Однако,
по мнению экспертов, кредитование в валюте, являющееся приоритетным для
банков, привело к дефициту гривневого ресурса. Это повлекло за собой не
только изменения в процентных ставках как по ипотечным кредитам, так и
депозитам, но и инициативу НБУ по введению моратория на кредитования в
долларе.
«Брать кредиты в долларе, а на депозит класть гривну — таков выбор
потребителя, — комментирует господин Шастун. — Эти тенденции в зависимости
от ситуации в банковском секторе иногда перекрывают друг друга. Развитие
банковского ритейла и кредитования физлиц приводит к тому, что банковская
система испытывает дефицит ресурсов. Западные инвесторы в данном случае —
желанные гости».
Большая концентрация ипотечных кредитов в иностранной валюте, в том числе в
долларах США, вызвана следующими факторами:
более низкими процентными ставками по кредитам в инвалюте- так, по
результатам маркетингового исследования компании «Простобанк консалтинг»,
средняя номинальная процентная ставка по жилищным кредитам на конец
сентября 2006-го составила 16,48% в гривне и 12,09% в долларах США (срок
кредита 20 лет)-
достаточной стабильностью курса доллара США к гривне на протяжении
последних пяти-шести лет.
Согласно данным НБУ на конец августа 2006 года, объем долгосрочных ресурсов
в национальной валюте составил 33,0 млрд. грн., в то время как в
иностранной немного меньше — 32,2 млрд. грн. «Превышение валютного
кредитования на покупку жилья вызвано более выгодными ставками, — отмечает
господин Седых, — а не дефицитом гривневых ресурсов у коммерческих банков».
По мнению Елены Франковской, директора департамента развития ипотечного
бизнеса Международного Ипотечного Банка, решение ограничить валютное
кредитование вполне объясняет беспокойство НБУ, так как активные
привлечения увеличивают объем валюты в Украине. НБУ хочет контролировать
данную ситуацию. Однако источниками фондирования ипотечных операций
являются долгосрочные займы в валюте на международных рынках, и в случае
введения таких ограничений главным ресурсом станет гривна. Это вызовет
вполне закономерный процесс — вырастут ставки по гривневым депозитам, что
существенно скажется на стоимости кредитов в национальной валюте.
Среди системных рисков ипотечного кредитования специалисты традиционно
называют, во-первых, дефицит на рынке фондовых инструментов. Это не
позволяет банкам привлекать «длинные» деньги от пенсионных фондов и
страховых компаний, являющихся в мире основными вкладчиками в долгосрочную
ипотеку. Еще один риск — низкая популяризация ипотечных программ и схем. Из-
за отсутствия у населения осведомленности о рефинансировании ипотечных
кредитов доля их в ипотечном портфеле банка незначительна.
«Проблема рефинансирования — в получении разрешения на повторную ипотеку, —
говорит Вячеслав Шевченко, начальник отдела ипотечных кредитов и
привлечения клиентов Международного Ипотечного Банка. — Реально это потеря
клиента для банка первого ипотекодержателя. Некоторые банки однозначно не
дают такого разрешения. Со стороны клиента это выглядит как ущемление его
прав. А со стороны банков — это падение кредитного портфеля и,
соответственно, доходности».
Для дальнейшего развития рефинансирования банкам необходимо определиться с
механизмом проведения сделок и решением вопросов по повторной ипотеке
вплоть до внесения изменениий в законодательные акты. А пока всего этого
нет, банки, предлагающие рефинансирование, используют все возможные
средства, чтобы удовлетворить клиента.
По мнению экспертов компании «Простобанк консалтинг», доля рефинансирования
не превышает 5% от портфеля ипотечных кредитов банковских учреждений.
Предпосылки рынка доступного жилья
Формирование рынка доступного жилья — единственно верный способ сделать
ипотеку выгодной для всех участников кредитного процесса. Существуют ли в
Украине предпосылки для его создания?
В Украине существует три схемы приобретения жилья:
инвестиционные (для первичного рынка), осуществляемые через Фонд
финансирования строительства (ФФС) и инвестиционные договора (законы о
финансово-кредитных механизмах и об институтах совместного инвестирования).
Механизм ФФС, с одной стороны, требует простоты и прозрачности, а с другой —
объединения компаний, механизм работы которых регламентировался бы законом
о финансово-кредитных механизмах. В нынешней цепи «финансовая компания-банк-
застройщик» много недостающих звеньев-
кредитные (для вторичного рынка), реализуемые через ипотеку (Закон «Об
ипотеке»)-
накопительные (для обоих рынков), осуществляемые через депозитарный
(накопительный) счет (Закон «О банках и банковской деятельности»).
Данный компонент формирования рынка доступного жилья находится под
монополией банка «Аркада». Успех накопительной системы покупки жилья банка
«Аркада» определила связка банк-застройщик, которая зиждется на трех
звеньях-инструментах, а именно пенсионном, ипотечном, депозитном. Ипотека
среди них занимает последнее место в силу объективных законодательных
причин. Поэтому депозитная схема (накопление) работает на настоящее банка,
обеспечивая финансовые показатели, покрывая ОДИНом уровень годовой инфляции
и кредитные риски. (ОДИН — расчетная единица, установленная банком «Аркада»
для защиты средств вкладчиков от инфляции.) Пенсионная же схема
ориентирована на будущее банка. Очевидно, что после принятия закона об
ипотечных ценных бумагах все накопленные пенсионные средства «Аркада»
пустит на финансирование ипотечных программ и это позволит снизить ставки
по кредитам до 6-8%. В итоге потребитель получит возможность доступа к
«малым процентам», а конкуренты — сильный удар по самолюбию. Риски банку
компенсирует прибыль, которую обеспечивает сам потребитель (обычная
банковская схема). Депозитарная модель накопления основана на механизме
жилищного кооператива, который во всем цивилизованном мире является
внебанковским институтом.
Государственное ипотечное учреждение
Сегодня ипотечные портфели банковских структур достигли такой величины, что
для дальнейшей работы с ними необходимы дополнительные средства. Для этого
государство создало специальное ипотечное учреждение, главная задача
которого — привлекать мощный финансовый ресурс и направлять его в свои
подконтрольные банки, которые будут раздавать его через ипотечные кредиты
населению. Банк в данном случае будет выступать платежным агентом.
«При работе с ГИУ на банке остается кредитный риск, — говорит Виталий
Шастун, — в случае форс-мажора забрать на себя данный кредит. Для получения
кредита на срок до 30 лет заемщику достаточно оплатить 10% стоимости
недвижимости. Банк планирует предоставить ипотечных кредитов совместно с
ГИУ на сумму около 200 млн. грн. «.
Напомним, что Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) было создано еще в
октябре 2004 года, однако фактически начало работать сравнительно недавно.
Деятельность эта, по идее, должна заключаться в рефинансировании ипотечных
кредиторов за счет средств, полученных от размещения ценных бумаг. Главная
проблема — где взять деньги на выпуск этих ценных бумаг — пока не решена.
Безусловно, работа банка с ГИУ удешевляет кредит, который выдает такой банк
потребителю. Насколько это выгодно самому потребителю в перспективе
удорожания недвижимости, покажет время.
Вывод
Кому выгодна ипотека? Банкам, которым ипотека приносит доход на всем
протяжении существования ипотечного кредита. Потребителю, который может
поправить свое жилищное положение, заплатив за квартиру стоимостью $100
тыс., всего $20 тыс., а остальную сумму выплачивать равными платежами на
протяжении 15-25 лет. Кому не выгодна ипотека? Банкам, которые идут на риск
выдачи ипотечных кредитов не с целью получения сверхприбыли, а с целью
закрепления на этом рынке. Потребителю, который, покупая квартиру в кредит,
дополнительно уплачивает от 6% до 10% различных платежей для его
обслуживания (этот показатель один из самых высоких в Европе).
С сожалением приходится констатировать, что ипотека не выполняет своей
основной роли — льготного кредитования. Ипотека создана как способ чистой
экономии при покупке квартиры, а ее развитие сегодня определяет огромный
капитал, которым рядовой потребитель не обладает. Следовательно, данный вид
потребительского кредитования остается выгодным либо корпоративным клиентам
банка, либо бизнесменам рынка недвижимости, играющим на его ценах.
Журнал «Commercial Real Estate UA»- http://www.cre-ua.com