О некоторых аспектах кредитования под ипотеку имущественных прав

Специально для «Юридической практики»

Сначала определимся с самим понятием «имущественные права». Ведь на

практике нередко под термин «имущественные права» подгоняются самые разные

правовые конструкции и схемы, в частности, и в сфере ипотечного

кредитования, что приводит к сложности в регулировании этих правоотношений

между его участниками.

В юридической науке, доктрине права, общепризнано, что имущественные права —

это субъективные права участников правоотношений, связанные с владением,

пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными

(имущественными) требованиями, которые возникают между участниками

правоотношений в связи с распределением этого имущества и обменом

(товарами, услугами, выполненными работами, деньгами, ценными бумагами и

пр.) (Юридическая терминология. — К., 1998. — с. 83- Большой юридический

словарь. — М., 1998. — с. 243).

Определение имущественных прав мы находим и в Законе «Об оценке имущества,

имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине».

Согласно статье 3 данного Закона, имущественными правами признаются любые

права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе

права, являющиеся составными частями права собственности (право владения,

пользования, распоряжения), а также другие специфические права (право на

осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.п.) и

права требования.

Действующее гражданское законодательство предусматривает имущественные

права граждан и предприятий, связанные с использованием товарно-денежной

формы. Так, имущественные права возникают из действий и других юридических

фактов, предусмотренных гражданским законодательством.

От имущественных прав следует отличать неимущественные права, которые также

могут принадлежать юридическому лицу, например, право на деловую репутацию,

право на определенное фирменное наименование. Неимущественные права

наделены следующими общими признаками: не имеют экономического содержания,

неотделимы от их носителей, признанные права и те, которые охраняются

действующим законодательством (Н.О. Санихметова. Правовая защита

предприятия на Украине. — К.,1999. — С. 74). В соответствии со статьей 4

Закона Украины «О залоге» неимущественные права предметом залога быть не

могут.

В отличие от личных прав имущественные права могут передаваться,

отчуждаться, за исключением случаев, когда невозможность отчуждения,

передачи установлена законом в связи с их спецификой (например, когда они

неотъемлемы от их носителя: право на возмещение вреда, вызванное

повреждением здоровья, алиментные права и т.п.).

Банковское законодательство определение имущественных прав содержит в

пункте 1.4 постановления Правления Национального Банка Украины N 49 от 8

февраля 2000 года, которым утверждено Положение о валютном контроле, а

именно: имущественные права — это права требования лица по обязательствам,

по которым оно является кредитором.

Практически такое же определение понятия «имущественные права» дано в

статье 49 Закона Украины «О залоге», в соответствии с требованиями которой

залогодатель может заключить договор залога как принадлежащих ему в момент

заключения договора прав требования по обязательствам, в которых он

является кредитором, так и тех, которые могут возникнуть в будущем. В

соответствии со статьей 509 Гражданского кодекса Украины (ГК)

обязательством является правоотношение, в котором одно лицо (должник)

обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие

(передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, уплатить деньги

и т.п.) или удержаться от совершения определенных действий, а кредитор

имеет право требовать от должника выполнения его обязанности. Обязательства

— это правоотношения, в которых круг участников всегда четко определен.

Здесь праву требования кредитора всегда отвечает обязанность определенного

должника.

Что касается специфических имущественных прав, о чем идет речь в статье 3

Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной

оценочной деятельности на Украине», необходимо обратить внимание на то, что

бухгалтерским аналогом таких имущественных прав следует считать

нематериальные активы. Понятие «нематериальный актив» приведено в Законе

Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 22 мая 1997

года. Согласно пункту 1.2 указанного Закона, нематериальный актив — это

объекты интеллектуальной, в частности промышленной собственности, а также

другие аналогичные права, признанные в порядке, установленном

соответствующим законодательством, объектом права собственности

налогоплательщика. То есть этот Закон нематериальным активом признает

права, которые должны быть аналогичными правам интеллектуальной и

промышленной собственности.

Право интеллектуальной собственности составляет отдельную группу отношений,

урегулированных в статьях 418-508 ГК. Объектом интеллектуальной

собственности являются результаты интеллектуальной и творческой

деятельности, то есть нематериальный объект. Понятие «промышленная

собственность» в законодательстве не определено.

Пунктом 4 Положения (стандарта) бухгалтерского учета 8 «Нематериальные

активы», утвержденного приказом Министерства финансов Украины N 242 от 18

октября 1999 года с последующими изменениями и дополнениями, установлено,

что нематериальный актив — это немонетарный актив, который не имеет

материальной формы, может быть идентифицирован и удерживается предприятием

с целью использования на протяжении периода больше одного года (или одного

операционного цикла, если он превышает один год) для производства,

торговли, в административных целях или предоставления в аренду другим

лицам. В соответствии с пунктом 5 этого Положения бухгалтерский учет

нематериальных активов ведется относительно каждого объекта по таким

группам:

— права пользования природными ресурсами (право пользования недрами,

другими ресурсами природной среды, геологической и другой информацией о

природной среде и т.п.)-

— права пользования имуществом (право пользования земельным участком, кроме

права постоянного пользования земельным участком, в соответствии с

земельным законодательством, право пользования зданием, право на аренду

помещений и т.п.)-

— права на коммерческие обозначения (права на торговые марки (знаки для

товаров и услуг)-

— права на объекты промышленной собственности (права на изобретения,

полезные модели, промышленные образцы, сорта растений, породы животных,

компонование (топографию) интегральных микросхем, коммерческие тайны, в том

числе ноу-хау, защиту от недобросовестной конкуренции и т.п.)-

— авторское право и смежные с ним права (право на литературные,

художественные, музыкальные произведения, компьютерные программы, программы

для электронно-вычислительных машин, компиляцию данных (базы данных),

исполнение, фонограммы, видеограммы, передачи (программы) организаций

вещания и т.п.)-

— незавершенные капитальные инвестиции в нематериальные активы-

— другие нематериальные активы (право на осуществление деятельности,

использование экономических и других привилегий и т.п.).

Таким образом, на мой взгляд, наиболее научно обоснованное определение

имущественных прав содержится в статье 3 Закона Украины «Об оценке

имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности».

Определение имущественных прав (только правом требования), изложенное в

пункте 1.4 постановления Правления НБУ N 49 от 8 февраля 2000 года, которым

утверждено Положение о валютном контроле, и статья 49 Закона Украины «О

залоге» сужают возможное применение имущественных прав в качестве

обеспечения кредитных обязательств.

Вышеприведенный анализ имущественных прав осуществлен с целью исследования

специфики этих прав в ипотечных правоотношениях и реализации наиболее

эффективного механизма в деятельности банков.

Следует отметить, что в статье 5 Закона Украины «Об ипотеке», которая

определяет предмет ипотеки, вообще отсутствует понятие «ипотека

имущественных прав» и его регулирование. Правда, в части 7 статьи 5 Закона

Украины «Об ипотеке» указано, что предметом ипотеки может быть право аренды

или пользования недвижимым имуществом, предоставляющее арендатору или

пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого

имущества. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для

целей этого Закона считается недвижимым имуществом. Обращаю внимание, что

используется термин «считается», а не императив типа «является».

Как соотносятся термины «ипотека имущественных прав» и «ипотека прав»? На

мой взгляд, это тождественные термины. Какой-либо разницы в содержании и

форме я не нашел. Однако вопрос классификации ипотеки имущественных прав

нуждается в дополнительном исследовании.

Еще один момент. Статья 73 Закона Украины «О нотариате», регулирующая

наложение запрета отчуждения недвижимого имущества, также не

предусматривает «имущественных прав» как объекта такого запрета. Правда, в

последнем абзаце этой статьи есть императив, в котором указано, что запрет

налагается также во всех других случаях, предусмотренных законом. Этим или

другим законом, нам остается только догадываться.

В силу того, что Закон Украины «Об ипотеке» не содержит определения и

специальных особенностей передачи в ипотеку имущественных прав на

недвижимость, на практике используется совокупность других законодательных

механизмов и правовых рычагов, а именно:

— Закон Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным

ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» от 19 июня 2003 года. Этот Закон

регулирует отношения в системе ипотечного кредитования, преобразование

платежей по ипотечным активам в выплаты по ипотечным сертификатам-

— Закон Украины «О финансовых кредитных механизмах и управлении имуществом

при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19 июня 2003 года.

Закон устанавливает обязательность ипотеки при обеспечении договоров между

застройщиком и стороной, финансирующей строительство-

— Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое

имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года. Этот Закон определяет

правовые, экономические, организационные основы создания в составе

государственного земельного кадастра единой системы государственной

регистрации вещных прав на земельные участки и прочее недвижимое имущество,

ограничений этих прав.

На практике банки стараются максимально использовать императивы указанных

нормативных актов, а также урегулировать проблемные вопросы условиями

ипотечных договоров.

Согласно части 1 статьи 5 Закона Украины «Об ипотечном кредитовании,

операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах»,

ипотека возникает в соответствии с этим Законом и Законом Украины «Об

ипотеке» относительно недвижимого имущества, объектов незавершенного

строительства и имущественных прав на недвижимость, строительство которой

не завершено.

Имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено,

являются довольно эффективным средством обеспечения при кредитовании

разнообразных жилищных проектов. Так, момент возникновения имущественных

прав у лица определяется в соответствии со статьей 328 ГК, а именно на

основаниях, определенных сделками. Причем это может быть любая сделка,

определяющая наличие таких имущественных прав. Моментом обретения права

собственности на имущественные права является момент, который обусловлен

соответствующей сделкой. На мой взгляд, это может быть любая сделка,

определяющая наличие у приобретателя соответствующих прав, отличных от

права собственности (то есть отсутствие совокупности прав владения,

пользования и распоряжения), в том числе и права требования лица по

обязательствам, в которых оно является кредитором.

Обусловленное право приобретения в будущем прав собственности на недвижимое

имущество и есть тем имущественным правом, которое является предметом

ипотечного договора (подробнее см.: И. Фрис. Порядок и условия ипотеки

объектов незавершенного строительства и имущественных прав на недвижимое

имущество // Нотариат для Вас. — 2006. — N 12. — С. 75-77).

Предметом залога имущественных прав может быть только отчуждаемое

требование. В связи с этим возникает вопрос, необходимо ли распространять

на ипотечные отношения позицию статьи 49 Закона Украины «О залоге»,

согласно которой в договоре залога прав должно быть указано лицо,

являющееся должником по отношению к залогодателю, и что последний обязан

уведомить своего должника об осуществленном залоге прав.

Довольно непростой вопрос, который и на практике решается по-разному. Моя

позиция и аргументация ее при этом следующая. Вышеприведенный анализ

действующего законодательства позволяет констатировать, что предметом

обеспечения кредитного обязательства может быть как право требования, так и

другие имущественные права. При ипотеке прав требования действительно

возникает необходимость указать в договоре должника ипотекодателя. Но при

ипотеке других имущественных прав это сделать иногда просто невозможно.

Например, довольно сложно определить должника при ипотеке прав пользования

квартирой. С другой стороны, сам ипотекодержатель решает, интересен для

него тот или иной предмет ипотеки. Но и сам ипотекодатель не лишен права

предложить в качестве предмета ипотеки то или иное право, имеющееся в его

распоряжении. При этом следует иметь в виду тенденцию законодателя, который

не ставит целью ограничение круга субъектов и объектов залогового права.

В статье 4 ГК провозглашена свобода договора, а это означает, что предметом

договора может быть любое право, не запрещенное законом. Указанный

императив соотносится со статьей 546 ГК, предусматривающей, что договором

или законом могут быть установлены любые виды обеспечения выполнения

обязательств. Думается, что иное толкование приведет к нарушениям прав

многих юридических и физических лиц на заключение договоров об обеспечении

кредитных обязательств, предметом которых будут те или иные имущественные

права.

Оценка имущественных прав, которые передаются в ипотеку, осуществляется по

согласию сторон, если иное не предусмотрено ипотечным договором. Такой

ипотечный договор должен быть заключен в письменной форме и нотариально

удостоверен.

Нотариальное удостоверение договора осуществляется нотариусом на основании

документов, подтверждающих имущественные права на эту недвижимость. При

этом необходимо предоставить следующие документы:

— разрешение на строительство, которое выдается государственной

администрацией в соответствии со статьей 24 Закона Украины «О планировании

и застройке территорий»-

— договор аренды земельного участка-

— разрешение инспекции Госархивстройконтроля на начало строительных работ-

— договор подряда на строительство со специализированной организацией-

— документы, подтверждающие расчеты по договору подряда со стороны

ипотекодателя-

— договор об участии в фонде финансирования строительства, инвестиционный

договор-

— договор купли-продажи жилья или имущественных прав на недвижимое

имущество, право собственности на которое будет приобретено покупателем в

будущем-

— договор с застройщиком или другим лицом.

Ипотекодателем в таком ипотечном договоре может быть застройщик — лицо,

которое организовывает сооружение недвижимости для собственных нужд или для

передачи ее в собственность другим лицам, или лицо, собственностью которого

станет эта недвижимость после завершения строительства. Обременение

имущественных прав ипотекодателя на такой предмет ипотеки подлежит

регистрации в установленном законом порядке.

После окончания строительства недвижимости ипотекодержатель регистрирует в

установленном законом порядке обременение прав владельца на построенную

недвижимость, и эта недвижимость продолжает быть предметом ипотеки

соответственно условиям ипотечного договора. Нотариус по сообщению банка-

ипотекодержателя налагает запрет на отчуждение недвижимого имущества.

Изменение или расторжение ипотечного договора допускается лишь по согласию

сторон, если иное не установлено договором или законом.

На мой взгляд, анализ действующего законодательства позволяет сделать

вывод, что в Законе Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с

консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» описывается

только один из механизмов привлечения инвестиций для строительства жилья.

На практике довольно дискуссионным является вопрос о праве застройщика

самостоятельно выбирать схемы строительства жилья.

Это связано с тем, что до сих пор не существует четких разъяснений

относительно того, отменяет Закон Украины «О финансовых кредитных

механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с

недвижимостью» нормы других законов, например, Закона Украины «Об

инвестиционной деятельности». Достаточно часто мы сталкиваемся с

высказываниями типа: «У инвестора отсутствует право осуществлять предоплату

(вне фонда) за квартиру, которую застройщик построит позже». Обусловлено

это тем, что еще нет самой квартиры, соответственно, и ее стоимости.

Возникает вопрос, если это не продукт застройщика и ничего не стоит, то как

тогда практически весь Киев (и не только) застраиваеся и продается?

Например, холдинговая компания «Киевгорстрой» широко использует механизм,

связанный с куплей-продажей имущественных прав на квартиры, которые еще

будут построены. Суть схемы в следующем. Застройщик заключает с

потенциальными покупателями договоры купли-продажи имущественных прав,

которые передаются банку в качестве обеспечения по кредитному соглашению.

По таким договорам застройщик продает, а покупатели приобретут

имущественные права на квартиры, которые еще не построены. Под

имущественными правами стороны понимают право застройщика приобрести в

собственность квартиру, которая возникнет у застройщика в связи с

предоставленным ему разрешением местного совета на строительство жилого

дома и правом пользования земельным участком для застройки. В договоре

описываются индивидуальные характеристики квартиры (этаж, номер, общая и

жилая площадь, количество комнат и т.п.).

Застройщик обязуется передать покупателю имущественные права на квартиру в

полном объеме после полной оплаты их стоимости, а покупатель приобрести их.

Передача и прием имущественных прав осуществляется сторонами по акту приема-

передачи имущественных прав. Покупатель приобретает право собственности на

имущественные права в полном объеме лишь после оформления акта приема-

передачи имущественных прав. Покупатель после обретения права собственности

на имущественные права на квартиру и введения объекта капитального

строительства в эксплуатацию имеет право владеть и пользоваться ею без

ограничений и самостоятельно оформить правоустанавливающие документы на

квартиру. Таким образом, стороны через механизм купли-продажи имущественных

прав на квартиру и последующую ипотеку имущественных прав на квартиру,

которая станет собственностью ипотекодателя в будущем, работают без какого-

либо фонда.

Правильно ли это? Полагаю, да. Во-первых, в соответствии с частью 1 статьи

41 Конституции Украины, каждый имеет право владеть, пользоваться и

распоряжаться своей собственностью. Это означает, что часть 1 статьи 4

Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», которая разрешает

финансирование строительства жилья не иначе, как только через фонды

финансирования строительства, институты совместного строительства и выпуск

целевых облигаций, прямо нарушает конституционное право граждан на

распоряжение своей собственностью.

И еще один тезис в пользу этой позиции: согласно части 3 статьи 22

Конституции Украины, при принятии новых законов или внесении изменений в

действующие законы не допускается сужение содержания и объема существующих

прав и свобод. Нарушив конституционное право граждан на распоряжение своими

средствами, законодатель тем самым сузил содержание и объем права

собственности граждан. При этом следует помнить, что, согласно части 3

статьи 8 Конституции Украины, ее нормы являются нормами прямого действия.

Во-вторых, законодатель, корректируя часть 1 статьи 4 Закона Украины «Об

инвестиционной деятельности», предусмотрел, что объектами инвестиционной

деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование

сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных

средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в

управление.

Но положение этого Закона не запрещает инвестировать в имущественные права.

Следовательно, если договором предусмотрено, что объектом инвестирования

являются имущественные права на получение в будущем материального объекта

(части объекта, его идеальной доли), то такой договор формально не

противоречит этому Закону. Что успешно и использует на практике та же

холдинговая компания «Киевгорстрой». Довольно аргументированно эта позиция

освещена моими коллегами в прессе: Александр Кифак, Андрей Селютин «Что нам

стоит за деньги дом построить? («ЮП» N 9 (427) от 28 февраля 2006 года),

Анатолий Шалыгин «Строительство без новомодных фондов» («ЮП» N 20 (438) от

16 мая 2006 года).

Еще один аргумент в пользу этой точки зрения. Согласно статье 6 ГК, стороны

имеют право заключить любой договор, если он отвечает общим основам

гражданского законодательства. Это означает, что финансирование объектов

жилищного фонда непосредственно путем заключения договоров между

застройщиком и физическим лицом полностью вписывается в предмет

регулирования ГК, а именно: такие взаимоотношения сторон регулируются

статьей 1130 ГК, предусматривающей регулирование общей деятельности для

достижения определенной цели.

Возможна ли ипотека имущественных прав на недвижимость (квартиру), которая

станет собственностью ипотекодателя в будущем, вытекающих из

предварительного договора?

Существует мнение, что предварительный договор не является договором, по

которому устанавливаются права и обязанности сторон, он лишь определяет

условия заключения основного договора. Только основным договором

устанавливаются права и обязанности сторон. А поскольку предварительным

договором не устанавливается право стороны на получение недвижимого

имущества в будущем, то оно не может быть предметом ипотеки.

Такую позицию я считаю неубедительной. Во-первых, и предварительный договор

является договором, которым устанавливаются права и обязанности сторон.

Довольно часто условиями предварительного договора предусмотрено, что:

— стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в конкретный

срок (например, до 20 января 2008 года)-

— покупатель обязан по этому предварительному договору осуществить платеж

определенной суммы-

— продавец обязан возвратить уплаченные средства, возместить убытки

покупателя в случаях, установленных договором.

Следовательно, если предварительный договор содержит обязательство продавца

относительно передачи в собственность покупателю индивидуально определенной

квартиры в будущем, то имущественные права по данному договору (право

требования покупателя на заключение договора) могут быть предметом ипотеки

в соответствии со статьей 5 Закона Украины «Об ипотеке».

Во-вторых, пунктом 3 статьи 635 ГК установлено, что обязательство по

предварительному договору прекращается, если основной договор не заключен

на протяжении установленного срока. В контексте предварительного договора и

ипотеки имущественных прав по нему данная норма обязывает покупателя-

заемщика и банк-ипотекодержатель тщательно отслеживать выполнение

обязательства относительно заключения основного договора в установленный

срок. В случае же очевидной невозможности заключения основного договора до

наступления предельного срока покупатель и продавец должны заключить

дополнительное соглашение относительно продления предельного срока. В

случае уклонения от заключения основного договора продавцом, с целью

предотвращения прекращения обязательства покупатель заранее, то есть до

наступления предельного срока заключения основного договора, обязан

обратиться в суд с требованием о побуждении продавца к заключению основного

договора (статья 635 ГК). При этом за покупателем (или банком в случае

обращения взыскания) всегда сохраняется право требования на возврат

уплаченных средств и возмещение причиненных убытков по предварительному

договору. Реализация этих предписаний действующего законодательства

разрешит банку не растерять клиентов и получить солидную прибыль при их

кредитовании.

Кроме того, предусматривает ипотеку имущественных прав и Закон Украины «О

финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве

жилья и операциях с недвижимостью». Так, статья 10 Закона регулирует

особенности обеспечения выполнения обязательств застройщика по договору

перед управляющим фонда. Выполнение обязательств застройщика по договору,

заключенному между ним и управляющим фонда, обеспечивается установлением

ипотеки. Предметом ипотеки по ипотечному договору могут быть имущественные

права на недвижимость, которая является объектом строительства, или, по

согласию управляющего, объект незавершенного строительства, или недвижимое

имущество.

Ипотечный договор должен быть заключен в письменной форме и нотариально

удостоверен. В договоре должно быть предусмотрено обязательство застройщика

уступить управляющему имущественные права на недвижимость, которая является

объектом строительства, в случае возникновения обусловленного настоящим

договором риска невыполнения застройщиком своих обязательств перед

управляющим.

По каждому объекту строительства застройщик и управляющий заключают:

— договор уступки имущественных прав на недвижимость, которая является

объектом строительства, с отлагательными условиями-

— договор поручительства с отлагательными условиями, по которому

управляющему в случае нарушения застройщиком условий договора поручается

выполнять функции застройщика, в том числе путем передоверия этих функций

другим лицам. При этом застройщик на время действия договора имеет право

предоставлять безотзывную доверенность управляющему на право делегирования

третьим лицам функций застройщика в случае нарушения последним условий

договора с управляющим.

В случае выявления управляющим определенного договором риска нарушения

застройщиком условий договора договор уступки заложенного имущественного

права вступает в силу, и застройщик должен передать управляющему фонда

имущество и имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом

строительства. В случае невыполнения застройщиком условий договора

управляющий имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки согласно

законодательству.

Еще одно основание ипотеки имущественных прав предусмотрено в статье 50

этого же Закона, регулирующей особенности получения кредита для участия в

фонде финансирования строительства (ФФС).

Банк предоставляет кредит доверителю ФФС на условиях, определенных в

договоре об ипотечном кредите. Предметом ипотеки по ипотечному договору

является объект инвестирования, который станет собственностью заемщика в

будущем, и/или имущественные права на него. Обременение такого предмета

ипотеки подлежит регистрации в установленном законом порядке. Оценка

предмета ипотеки осуществляется по согласию сторон. Условия договора об

ипотечном кредите и ипотечного договора разрабатывает банк.

Доверитель ФФС, получивший кредит для участия в ФФС и обеспечивший

выполнение своих обязательств по договору об ипотечном кредите ипотекой, до

момента полного выполнения обязательств по договору об ипотечном кредите не

имеет права изменить объект инвестирования, уступить право требования по

договору об участии в ФФС третьим лицам, частично получить средства из ФФБ

или отказаться от участия в ФФС.

Нарушение сроков сооружения объекта строительства или ненадлежащее

выполнение обязательств застройщиком не может влиять на правоотношения,

возникшие между банком и заемщиком в соответствии с заключенным ими

договором об ипотечном кредите, и не является основанием для прекращения

выполнения обязательств заемщиком.

После окончания строительства объект инвестирования продолжает быть

предметом ипотеки соответственно условиям ипотечного договора. При этом

ипотечный договор является действующим и не нуждается во внесении изменений

и дополнений в него. Изменение или расторжение ипотечного договора

допускается лишь по согласию сторон, если другое не установлено договором

или законом.

В случае окончания строительства, изменения или расторжения ипотечного

договора банк вносит в установленном законом порядке изменения относительно

обременения недвижимости ипотекой. Нотариус по сообщению банка налагает

запрет на отчуждение построенной недвижимости, являющейся предметом

ипотеки, если это предусмотрено ипотечным договором.

В договоре об ипотечном кредите может быть предусмотрено инфляционное

предостережение. Инфляционным предостережением является обусловленный

сторонами договора об ипотечном кредите способ сохранения реальной

стоимости денежных требований и доходов банка. Такое предостережение должно

обеспечивать индексацию платежей заемщика при уплате им обязательств по

договору об ипотечном кредите. В инфляционном предостережении и для учета

обязательств заемщика по договору об ипотечном кредите могут использоваться

индексирующие условные расчетные единицы или другие механизмы, которые не

противоречат законодательству.

Возможные риски при кредитовании под ипотеку имущественных прав

1. На первом этапе банк оценивает и принимает на себя не только риски

заемщика, но и риски застройщика. Это может быть срыв сроков строительства,

в том числе и полная остановка строительства, его заморожение и

невозможность продать запланированные квартиры в будущем. Поэтому банкам

следует осуществлять детальный анализ финансового состояния застройщика,

опыт реализации подобных строительных проектов.

2. Иногда строительство осуществляется с нарушением всех возможных

технологий и стандартов, поэтому государственная комиссия может дом не

принимать. При отсутствии акта госприемки проблематично установление права

собственности.

3. С целью предупреждения мошенничества (особенно с арендой земельных

участков, о чем часто информирует пресса) следует проверять всю цепочку

подрядчиков и субподрядчиков, которых в строительстве довольно много и

которые очень часто меняются.

4. С целью минимизации вероятных рисков банку целесообразно дополнительно к

договору ипотеки имущественных прав взять в ипотеку недвижимость инвестора

или застройщика.

Безусловно, в рамках одной публикации невозможно осветить весь спектр

проблем ипотеки имущественных прав. Но даже краткий анализ теоретических и

практических вопросов ипотеки имущественных прав показывает многообразие

подходов к их решению и свидетельствует о необходимости углубленного

исследования этой проблематики. В данной статье рассмотрены только

некоторые аспекты ипотеки имущественных прав, обусловленные повседневной

практикой ее применения.

ОЛЕЙНИК Василий — начальник юридического управления ОАО КБ «Крещатик», г.

Киев

Юридическая практика, 1998-2007

N24 (494) от 12/06/07 подшивка

«Юридическая практика» 2007.06.11 10:13

http://www.yurpractika.com/article.php?id=10007828

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *