Никто так не радуется растущим ценам на жилье, как те, кто купил квартиру в
кредит. Нет, это не злорадство. Просто приятно осознавать, что такая
квартира, как твоя, нынче стоит почти вдвое дороже! Значит, не зря
записался в «пожизненные должники», забыл о такси, кафе, бутиках и
путешествиях. В конце концов кредит — это же временно. Зато по вечерам
теперь возвращаешься в свой дом — разве не счастье? У меня даже афоризм
родился: счастье нельзя купить — его можно взять в кредит! Низкие проценты дорогого стоят
На кредит я решилась на восьмом году житья в столице. К тому же у меня был
стартовый капитал (продала свою однокомнатную хрущевку в Харькове), так что
ежемесячные выплаты по кредиту составили те же 350 долларов (см. ВЫПЛАТЫ),
которые я отдавала раньше за аренду.
На выбор банка ушло около месяца. Обошла их с десяток, остановилась на
четырех — которые «с репутацией» и где дают кредит «на подольше» — 20-21
год. В каждом выяснила, во сколько обойдется оформление нужного мне
кредита, и взяла распечатки схем ежемесячных выплат — чтобы понять, где
дешевле. Ведь процентные ставки были разными — от 10,5 до 12% в год, к тому
же банки по-разному назначают страховые выплаты: у одних они ежемесячные, у
других — ежегодные… В общем, неподготовленному человеку врубиться во всю
эту математику — та еще задачка.
С горем пополам разобралась. Только решила связать свою жизнь с банком, где
10,5%, как в последний момент наткнулась на один полезный сайт
(www.prostobank.com.ua). Там была сравнительная таблица по банковским
кредитам на жилье, в ней — колонка «Всего расходов по кредиту». И — вот те
раз! — банку с самыми низкими годовыми, получалось, переплатишь на
процентах и страховках на порядок больше, чем банку со ставкой в 12%!
Еще раз попыталась все пересчитать, и на этот раз выбрала банк, который
предлагал ставку 11,8%.
Понадобилась «группа поддержки»
К тому времени я уже подыскала квартиру — маленькую однокомнатную гостинку
с комнатой в 13 квадратов на Куреневке. За 44 тысячи. Правда, квартира
оказалась уже под кредитом (ее хозяин Олег решил перебираться с семьей в
«двушку»). Это заметно осложняло ситуацию.
— Сначала вы должны будете полностью выкупить квартиру в том банке и
получить договор купли-продажи, — пояснил мне менеджер «моего» банка. —
Потом снять с нее запрет (кредитная квартира является объектом залога,
правоустанавливающий документ находится в банке, а без него квартиру не
купишь и не продашь. — Прим. авт.), получить выписку из госреестра об
отсутствии запрета и эти документы привезти к нам. Только тогда мы сможем
провести сделку.
Тут-то я совсем приуныла. Ведь что получается — мало того что я уже
заплатила хозяину квартиры залог в полторы тысячи долларов, так еще
придется выкупать квартиру в его банке — Олег там был должен около 23 тысяч
долларов. А вдруг на парня что-нибудь найдет, и он просто сбежит? Все-таки
между нашими банками — четыре станции метро, и еще пешком топать…
— Ну что вы переживаете — Олег очень хороший человек, просто поверьте ему, —
искренне уверяла менеджер «его» банка. — Возьмите с него долговую расписку
на эти 23 тысячи. Если очень боитесь, заверьте ее у нотариуса. Услуга будет
стоить около 300 долларов. Только зачем вам лишние расходы?
Трехсот долларов и впрямь было жалко. Да и Олег производил хорошее
впечатление… В общем, я не придумала ничего лучше, как обратиться за
помощью к знакомому брокеру. За 200 долларов Костя согласился стать моей
«группой поддержки» при сделке. То есть целый день (мы с Олегом
договорились с «нашими» банками провести обе операции в один день) ходить
со мной по банкам, следить, чтобы я нигде «не прокололась» и проверять все
документы, которые я буду подписывать. Подстраховаться решили так: написать
долговую расписку без всяких нотариусов, а договор на квартиру и паспорт
Олега будет у нас, пока не доедем до «моего» банка.
Все прошло хорошо, за целый день мы так близко познакомились, что до сих
пор поддерживаем дружеские отношения.
Убедить банк в своей платежеспособности несложно
Всем известно, что на положительное решение банкиров во многом влияет
уровень вашей официальной зарплаты. В идеале она должна быть как минимум
вдвое больше той суммы, которую вам предстоит выплачивать ежемесячно по
кредиту.
Банк, конечно, принимает во внимание и «левый» заработок. Но его тоже нужно
подтвердить. Как это можно сделать? В Интернете полно советов. Например,
показать банку, что кроме зарплаты вы еще получаете деньги на счет — то
есть попросить родственников не меньше полугода переводить на ваш счет
определенную сумму денег. Эти чеки предоставить банку. Еще один «плюс» в
пользу вашей платежеспособности — средства на депозите. Если такой есть,
предоставьте банку депозитный договор. Также есть смысл принести в банк
чеки о покупке дорогих вещей за последний год — бытовой техники, машины…
В крайнем случае попросите их у знакомых — в чеках ведь не пишут фамилию
покупателя. А еще прихватите загранпаспорт с отметками о поездках за рубеж.
Если у банка все же остались сомнения насчет объемов вашего кошелька, он
предложит найти поручителя — среди ваших друзей, родственников. Но тут те
же сложности. У поручителя должна быть хорошая официальная зарплата
(подтвержденная документально). Кроме того, ему придется подписать бумагу,
по которой он обязуется подстраховать вас, если вдруг вы перестанете
платить по кредиту. Вот и попробуй найти такого смельчака!
Я графу «дополнительные доходы» подкрепила и депозитом, и загранпаспортом,
и чеками о покупке компьютера и дорогого велика… По поводу поручителя
сразу сказала, что такого у меня нет. В общем, банк решил, что мне можно
верить.
На сделку идите с бутербродами
Банк обещал рассмотреть мою заявку в течение двух недель со дня подачи
документов. Через неделю мне сообщили, что самую главную проверку — службой
безопасности — я успешно прошла, дальше дело быстро пойдет. Увы — все
растянулось еще на две недели. Я регулярно названивала в банк, и всякий раз
мне говорили: мол, такой большой наплыв клиентов, еле успевают заявки
рассматривать, но завтра мне точно дадут окончательное «добро».
После 25-го телефонного разговора с менеджером банка на тему «Когда же
будут деньги, Билли?», был использован последний аргумент — «звонок другу».
Друг, имея некоторые знакомства в банковской среде, и стал последним звеном
наших кредитных разбирательств.
Кстати, выдача кредита длилась тоже долго — с 12.00 до 18.30! Все это время
наша компания сидела в банке. Выпили пару ведер кофе (благо там есть
автомат). Очень хотелось есть, поэтому пришлось бегать за хот-догами. Все
это время пытались поймать нашего менеджера, у которого в тот день было еще
несколько сделок. «Через полчасика начнем!» — улыбался он, пробегая мимо.
«Дайте хоть договор пока почитать», — просили мы. «Сейчас принесу», —
отмахивался менеджер и ничего не приносил.
В итоге договор (а в нем, между прочим, около полусотни страниц, и на
каждой нужно будет ставить свою подпись) мы с Олегом увидели только во
время процедуры сделки — уже вечером. Читать его не было ни сил, ни
времени. Я охнула от ужаса: как же подписывать все это не глядя?
— Деваться тебе уже некуда — подписывай, — со знанием дела сказал Олег. — Я
в прошлый раз, когда брал кредит, тоже ничего не успел прочитать. А дома
жена пролистала его и говорит: «Ты хоть видел, что подписывал?» В общем,
если в двух словах, дело обстоит так: банк себя подстраховал по полной, но
если будешь платить исправно, проблем не будет.
ВЫПЛАТЫ
Заняла 25, а возвращать придется 60 тысяч!
Итак, я одолжила у банка 25 тысяч долларов на 21 год под 11,8% годовых.
Схема погашения — проценты начисляются на остаток суммы кредита. То есть
каждый месяц мне предстоит выплачивать кредит по 99,21 доллара (эта сумма
постоянная) плюс проценты, которые будут уменьшаться вместе с моим долгом
перед банком.
Формула расчета процентов:
N х 11,8% /360 х S,
где N — остаток по кредиту,
S — количество дней в прошедшем месяце.
За первый месяц мне начислили 352,23 доллара. За второй — 351,3, за третий —
349,57 доллара. Уменьшение получается где-то на доллар в месяц. То есть
через год выплаты снизятся до 340 долларов, через два — до 328 и т. д. К
слову, можно платить не всю сумму сразу, а в два захода: сначала тело
кредита, потом — проценты.
Сколько я переплачу банку? За 21 год процентов накапает — страшно подумать!
— аж 31 тысяча долларов. Плюс ежегодная страховка — 0,5% от стоимости
квартиры, то есть 200 долларов. За 21 год получается 4200 долларов. А
значит, моя квартира в конечном итоге обойдется мне уже не в 44000, а в
79200 долларов.
КСТАТИ
Плюсы и минусы покупки «кредитной квартиры»
Она уже прошла проверку службой безопасности банка, а значит, у нее
«чистая» история. Ведь бывает, что сделка срывается именно потому, что
служба безопасности раскопает что-нибудь эдакое (например, родственник
хозяина мотает срок в тюрьме), и банк вам в последний момент откажет.
Продавец такой квартиры «в теме»: знает всю процедуру оформления, и у него
на руках есть все нужные документы.
В этой квартире не прописаны несовершеннолетние дети (таково условие банка,
который выдает кредит). А значит, не нужно будет получать согласие
опекунского совета, на что тоже уходит время.
* * *
Сложное переоформление — из одного банка в другой. Но этого можно избежать,
если покупатель берет кредит в том же банке, в котором раньше брал кредит и
продавец.
ДЕНЕЖКИ
Оформление кредита обошлось мне в 1135 долларов. Из них пенсионному фонду
досталось 400 долларов (1% от суммы сделки), госпошлина «съела» 40
долларов, остальное высчитали за услуги банка и нотариуса.
Брокеру заплатила 1100 долларов (2,5% от стоимости квартиры).
Экспертная оценка квартиры — 60 долларов.
Итого — 2295 долларов.
БУДЬ В КУРСЕ
Какие документы нужны
— Паспорт.
— Справка Государственной налоговой инспекции о присвоении
идентификационного кода.
— Справка с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием
занимаемой должности.
— Заполненная анкета заемщика (ее выдает банк, в ней-то и содержится графа
о «дополнительных доходах»).
— Трудовая книжка.
— Справка об экспертной оценке квартиры (в банке подскажут, куда
обращаться).
В некоторых банках еще требуют справку о психическом здоровье. Если нет
прописки, оформление справки обойдется в 70 грн.
НА ЗАМЕТКУ
На чем можно сэкономить
1. Указать в договоре меньшую стоимость квартиры. (Банки идут на небольшую
уступку.) Например, у меня указана сумма не 44, а 40 тысяч долларов. Это
уменьшило выплату в пенсионный фонд на 40 долларов. А еще уменьшит
ежегодную страховку на 20 долларов и на 420 долларов за 21 год.
2. Выгоднее заключить договор с банком в начале месяца. Время платежей по
кредиту — первые числа. У меня договор датирован 21-м числом, и я
отдышаться не успела, как наступило время нести в банк первый «оброк»: за
10 дней пользования кредитом мне насчитали около 90 долларов процентов и
99,21 доллара — тела кредита. Итого 190 долларов.
3. Если выплачивать банку каждый месяц больше, чем он начисляет — хотя бы
на одно тело кредита (в моем случае — 99,21 доллара), проценты станут
«угасать» вдвое быстрее, и кредит удастся выплатить вместо 21 года лет за
10. К слову, многие банки за досрочное погашение кредита никаких штрафных
санкций не назначают.
4. На брокере. В Киеве брокеры обычно берут 2,5 — 3% от стоимости квартиры.
Если в сделке задействованы два брокера (от покупателя и от продавца), то
агентские могут взлететь до 5%. То есть имеет смысл попытаться выйти на
брокера продавца напрямую. Мне на этом удалось сэкономить 1100 долларов.
5. Вы сэкономите время, если сделку будете заключать не в филиале, а в
центральном офисе банка. Ведь кредитный комитет заседает именно там, и
служба безопасности, которая проверяет ваши документы, — тоже.
ВАЖНО!
Перепланировка отменяется
Квартира, купленная в кредит, юридически находится под залогом у банка, и
договор купли-продажи (правоустанавливающий документ) отдадут только тогда,
когда будет полностью погашен кредит. То есть квартира ваша только
наполовину. В ней можно жить, прописаться, сделать ремонт. А вот
несовершеннолетних детей в квартиру уже не пропишешь — банк запрещает. Еще
одно ограничение — если очень хочется сделать перепланировку, придется все
это утрясать и с банком, и с БТИ.
СТРАХОВАНИЕ
От кражи и пожара защитит полис
За последнее время в столице сгорело несколько старых домов, расположенных
в центре города. Казалось бы, что в этом удивительного — старые дома с
деревянными перекрытиями могут загореться от малейшей искры. Может, оно и
так, а может, кто-то таким образом освобождает землю под строительство
элитных многоэтажек… Гадать о том, что в каждом конкретном случае стоит
за появлением огня, можно долго, более интересен ответ на вопрос, как
складывается жизнь погорельцев после?
Городские власти предоставляют им жилье в специальных отселенческих домах.
Естественно, эти здания расположены отнюдь не в центре и планировками они
отличаются не в лучшую сторону. Скажем честно, замена получается
неравнозначная — как по цене такой квартиры, так и по удобству расположения
и метражу. Согласитесь, если бы вместо отселения погорельцам выплатили
рыночную стоимость квартиры, то многие из этих людей остались бы жить в
центре, а не переезжали бы на «выселки». Надеяться в решении этого вопроса
на государство было бы наивно, а вот страховка могла бы помочь.
Свое имущество можно обезопасить от пожара, удара молнии, взрыва бытового
газа, воздействия воды, стихийных бедствий, противоправных действий третьих
сторон и даже наезда транспортных средств. Естественно, чем больше рисков
обеспечивает ваш полис, тем дороже это вам обойдется. Но, как говорится, на
спокойствии не экономят. Вот застрахуешься только от пожара, а тут воры
залезут… Но и страховаться от всего подряд особого смысла нет. Например,
если вы живете на первом этаже, то не стоит включать в страховку
ответственность перед соседями — ведь залить водой вы никого не сможете.
НАША СПРАВКА
На цену полиса влияет:
— срок действия страховки,
— возраст дома,
— этаж,
— тип перекрытий,
— вид отопления,
— наличие газовой или электрической плиты,
— наличие пожарной сигнализации,
— наличие охраны в подъезде, решеток на окнах, бронированной двери и
охранной сигнализации (для страхования от действия «третьих лиц»).
Стандартный срок договора — 12 месяцев. Краткосрочный полис в перерасчете
на один день его действия обойдется дороже. Месяц страховки иногда стоит 20-
30% аналогичного на 365 дней.
На что обратить внимание при выборе страховой компании
Не забывайте о франшизе (сумме, которая не будет выплачена в случае
наступления страхового случая), которая составляет от 1 до 10 процентов в
зависимости от видов и рисков.
— Лучше обратиться в компанию, имеющую опыт работы в этом виде страхования.
— Заметьте, насколько быстро и грамотно ответят в компании на ваши вопросы.
— Стоимость полиса не должна быть слишком низкой или слишком высокой. Не
переплачивайте за брэнд при страховании одинакового набора рисков, но и не
доверяйте страхование своего имущества компании, о которой вы слышите
впервые.
— Опросите своих знакомых или клиентов компании, которых вы встретите в
офисе.
— Главным показателем надежности страховщика можно считать
платежеспособность компании — размер свободных средств должен
соответствовать размеру принятых обязательств по договорам страхования.
Такие данные можно прочесть на сайтах Лиги страховых организаций
(www.uainsur.com) и Государственной комиссии по регулированию рынков
финансовых услуг (www.dfp.gov.ua).
СЧИТАЛКА «КП»
Для того чтобы определить, во сколько обойдется полис для квартиры, мы
обратились в одну из компаний и попросили рассчитать тарифы при страховании
от всех возможных рисков, кроме падения самолета и стихийного бедствия.
Суммы мы выбрали такие:
недвижимость — 1 млн грн.,
отделка — 200 тыс. грн.,
мебель — 50 тыс. грн.,
техника — 30 тыс. грн.
При таких условиях нам предложили заплатить за месяц 782 грн. или 3910 грн.
при аналогичной страховке сроком в год.
Ответственность перед соседями на сумму в 10 тыс. грн. обходится в 54 грн.
за год.
Анна УДОВИДЧЕНКО
«Комсомольская Правда в Украине» 2006.11.08 00:54
http://www.kp.kiev.ua/2006/11/08/doc146627/