Счастье нельзя купить — его можно ВЗЯТЬ В КРЕДИТ

Никто так не радуется растущим ценам на жилье, как те, кто купил квартиру в

кредит. Нет, это не злорадство. Просто приятно осознавать, что такая

квартира, как твоя, нынче стоит почти вдвое дороже! Значит, не зря

записался в «пожизненные должники», забыл о такси, кафе, бутиках и

путешествиях. В конце концов кредит — это же временно. Зато по вечерам

теперь возвращаешься в свой дом — разве не счастье? У меня даже афоризм

родился: счастье нельзя купить — его можно взять в кредит! Низкие проценты дорогого стоят

На кредит я решилась на восьмом году житья в столице. К тому же у меня был

стартовый капитал (продала свою однокомнатную хрущевку в Харькове), так что

ежемесячные выплаты по кредиту составили те же 350 долларов (см. ВЫПЛАТЫ),

которые я отдавала раньше за аренду.

На выбор банка ушло около месяца. Обошла их с десяток, остановилась на

четырех — которые «с репутацией» и где дают кредит «на подольше» — 20-21

год. В каждом выяснила, во сколько обойдется оформление нужного мне

кредита, и взяла распечатки схем ежемесячных выплат — чтобы понять, где

дешевле. Ведь процентные ставки были разными — от 10,5 до 12% в год, к тому

же банки по-разному назначают страховые выплаты: у одних они ежемесячные, у

других — ежегодные… В общем, неподготовленному человеку врубиться во всю

эту математику — та еще задачка.

С горем пополам разобралась. Только решила связать свою жизнь с банком, где

10,5%, как в последний момент наткнулась на один полезный сайт

(www.prostobank.com.ua). Там была сравнительная таблица по банковским

кредитам на жилье, в ней — колонка «Всего расходов по кредиту». И — вот те

раз! — банку с самыми низкими годовыми, получалось, переплатишь на

процентах и страховках на порядок больше, чем банку со ставкой в 12%!

Еще раз попыталась все пересчитать, и на этот раз выбрала банк, который

предлагал ставку 11,8%.

Понадобилась «группа поддержки»

К тому времени я уже подыскала квартиру — маленькую однокомнатную гостинку

с комнатой в 13 квадратов на Куреневке. За 44 тысячи. Правда, квартира

оказалась уже под кредитом (ее хозяин Олег решил перебираться с семьей в

«двушку»). Это заметно осложняло ситуацию.

— Сначала вы должны будете полностью выкупить квартиру в том банке и

получить договор купли-продажи, — пояснил мне менеджер «моего» банка. —

Потом снять с нее запрет (кредитная квартира является объектом залога,

правоустанавливающий документ находится в банке, а без него квартиру не

купишь и не продашь. — Прим. авт.), получить выписку из госреестра об

отсутствии запрета и эти документы привезти к нам. Только тогда мы сможем

провести сделку.

Тут-то я совсем приуныла. Ведь что получается — мало того что я уже

заплатила хозяину квартиры залог в полторы тысячи долларов, так еще

придется выкупать квартиру в его банке — Олег там был должен около 23 тысяч

долларов. А вдруг на парня что-нибудь найдет, и он просто сбежит? Все-таки

между нашими банками — четыре станции метро, и еще пешком топать…

— Ну что вы переживаете — Олег очень хороший человек, просто поверьте ему, —

искренне уверяла менеджер «его» банка. — Возьмите с него долговую расписку

на эти 23 тысячи. Если очень боитесь, заверьте ее у нотариуса. Услуга будет

стоить около 300 долларов. Только зачем вам лишние расходы?

Трехсот долларов и впрямь было жалко. Да и Олег производил хорошее

впечатление… В общем, я не придумала ничего лучше, как обратиться за

помощью к знакомому брокеру. За 200 долларов Костя согласился стать моей

«группой поддержки» при сделке. То есть целый день (мы с Олегом

договорились с «нашими» банками провести обе операции в один день) ходить

со мной по банкам, следить, чтобы я нигде «не прокололась» и проверять все

документы, которые я буду подписывать. Подстраховаться решили так: написать

долговую расписку без всяких нотариусов, а договор на квартиру и паспорт

Олега будет у нас, пока не доедем до «моего» банка.

Все прошло хорошо, за целый день мы так близко познакомились, что до сих

пор поддерживаем дружеские отношения.

Убедить банк в своей платежеспособности несложно

Всем известно, что на положительное решение банкиров во многом влияет

уровень вашей официальной зарплаты. В идеале она должна быть как минимум

вдвое больше той суммы, которую вам предстоит выплачивать ежемесячно по

кредиту.

Банк, конечно, принимает во внимание и «левый» заработок. Но его тоже нужно

подтвердить. Как это можно сделать? В Интернете полно советов. Например,

показать банку, что кроме зарплаты вы еще получаете деньги на счет — то

есть попросить родственников не меньше полугода переводить на ваш счет

определенную сумму денег. Эти чеки предоставить банку. Еще один «плюс» в

пользу вашей платежеспособности — средства на депозите. Если такой есть,

предоставьте банку депозитный договор. Также есть смысл принести в банк

чеки о покупке дорогих вещей за последний год — бытовой техники, машины…

В крайнем случае попросите их у знакомых — в чеках ведь не пишут фамилию

покупателя. А еще прихватите загранпаспорт с отметками о поездках за рубеж.

Если у банка все же остались сомнения насчет объемов вашего кошелька, он

предложит найти поручителя — среди ваших друзей, родственников. Но тут те

же сложности. У поручителя должна быть хорошая официальная зарплата

(подтвержденная документально). Кроме того, ему придется подписать бумагу,

по которой он обязуется подстраховать вас, если вдруг вы перестанете

платить по кредиту. Вот и попробуй найти такого смельчака!

Я графу «дополнительные доходы» подкрепила и депозитом, и загранпаспортом,

и чеками о покупке компьютера и дорогого велика… По поводу поручителя

сразу сказала, что такого у меня нет. В общем, банк решил, что мне можно

верить.

На сделку идите с бутербродами

Банк обещал рассмотреть мою заявку в течение двух недель со дня подачи

документов. Через неделю мне сообщили, что самую главную проверку — службой

безопасности — я успешно прошла, дальше дело быстро пойдет. Увы — все

растянулось еще на две недели. Я регулярно названивала в банк, и всякий раз

мне говорили: мол, такой большой наплыв клиентов, еле успевают заявки

рассматривать, но завтра мне точно дадут окончательное «добро».

После 25-го телефонного разговора с менеджером банка на тему «Когда же

будут деньги, Билли?», был использован последний аргумент — «звонок другу».

Друг, имея некоторые знакомства в банковской среде, и стал последним звеном

наших кредитных разбирательств.

Кстати, выдача кредита длилась тоже долго — с 12.00 до 18.30! Все это время

наша компания сидела в банке. Выпили пару ведер кофе (благо там есть

автомат). Очень хотелось есть, поэтому пришлось бегать за хот-догами. Все

это время пытались поймать нашего менеджера, у которого в тот день было еще

несколько сделок. «Через полчасика начнем!» — улыбался он, пробегая мимо.

«Дайте хоть договор пока почитать», — просили мы. «Сейчас принесу», —

отмахивался менеджер и ничего не приносил.

В итоге договор (а в нем, между прочим, около полусотни страниц, и на

каждой нужно будет ставить свою подпись) мы с Олегом увидели только во

время процедуры сделки — уже вечером. Читать его не было ни сил, ни

времени. Я охнула от ужаса: как же подписывать все это не глядя?

— Деваться тебе уже некуда — подписывай, — со знанием дела сказал Олег. — Я

в прошлый раз, когда брал кредит, тоже ничего не успел прочитать. А дома

жена пролистала его и говорит: «Ты хоть видел, что подписывал?» В общем,

если в двух словах, дело обстоит так: банк себя подстраховал по полной, но

если будешь платить исправно, проблем не будет.

ВЫПЛАТЫ

Заняла 25, а возвращать придется 60 тысяч!

Итак, я одолжила у банка 25 тысяч долларов на 21 год под 11,8% годовых.

Схема погашения — проценты начисляются на остаток суммы кредита. То есть

каждый месяц мне предстоит выплачивать кредит по 99,21 доллара (эта сумма

постоянная) плюс проценты, которые будут уменьшаться вместе с моим долгом

перед банком.

Формула расчета процентов:

N х 11,8% /360 х S,

где N — остаток по кредиту,

S — количество дней в прошедшем месяце.

За первый месяц мне начислили 352,23 доллара. За второй — 351,3, за третий —

349,57 доллара. Уменьшение получается где-то на доллар в месяц. То есть

через год выплаты снизятся до 340 долларов, через два — до 328 и т. д. К

слову, можно платить не всю сумму сразу, а в два захода: сначала тело

кредита, потом — проценты.

Сколько я переплачу банку? За 21 год процентов накапает — страшно подумать!

— аж 31 тысяча долларов. Плюс ежегодная страховка — 0,5% от стоимости

квартиры, то есть 200 долларов. За 21 год получается 4200 долларов. А

значит, моя квартира в конечном итоге обойдется мне уже не в 44000, а в

79200 долларов.

КСТАТИ

Плюсы и минусы покупки «кредитной квартиры»

Она уже прошла проверку службой безопасности банка, а значит, у нее

«чистая» история. Ведь бывает, что сделка срывается именно потому, что

служба безопасности раскопает что-нибудь эдакое (например, родственник

хозяина мотает срок в тюрьме), и банк вам в последний момент откажет.

Продавец такой квартиры «в теме»: знает всю процедуру оформления, и у него

на руках есть все нужные документы.

В этой квартире не прописаны несовершеннолетние дети (таково условие банка,

который выдает кредит). А значит, не нужно будет получать согласие

опекунского совета, на что тоже уходит время.

* * *

Сложное переоформление — из одного банка в другой. Но этого можно избежать,

если покупатель берет кредит в том же банке, в котором раньше брал кредит и

продавец.

ДЕНЕЖКИ

Оформление кредита обошлось мне в 1135 долларов. Из них пенсионному фонду

досталось 400 долларов (1% от суммы сделки), госпошлина «съела» 40

долларов, остальное высчитали за услуги банка и нотариуса.

Брокеру заплатила 1100 долларов (2,5% от стоимости квартиры).

Экспертная оценка квартиры — 60 долларов.

Итого — 2295 долларов.

БУДЬ В КУРСЕ

Какие документы нужны

— Паспорт.

— Справка Государственной налоговой инспекции о присвоении

идентификационного кода.

— Справка с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием

занимаемой должности.

— Заполненная анкета заемщика (ее выдает банк, в ней-то и содержится графа

о «дополнительных доходах»).

— Трудовая книжка.

— Справка об экспертной оценке квартиры (в банке подскажут, куда

обращаться).

В некоторых банках еще требуют справку о психическом здоровье. Если нет

прописки, оформление справки обойдется в 70 грн.

НА ЗАМЕТКУ

На чем можно сэкономить

1. Указать в договоре меньшую стоимость квартиры. (Банки идут на небольшую

уступку.) Например, у меня указана сумма не 44, а 40 тысяч долларов. Это

уменьшило выплату в пенсионный фонд на 40 долларов. А еще уменьшит

ежегодную страховку на 20 долларов и на 420 долларов за 21 год.

2. Выгоднее заключить договор с банком в начале месяца. Время платежей по

кредиту — первые числа. У меня договор датирован 21-м числом, и я

отдышаться не успела, как наступило время нести в банк первый «оброк»: за

10 дней пользования кредитом мне насчитали около 90 долларов процентов и

99,21 доллара — тела кредита. Итого 190 долларов.

3. Если выплачивать банку каждый месяц больше, чем он начисляет — хотя бы

на одно тело кредита (в моем случае — 99,21 доллара), проценты станут

«угасать» вдвое быстрее, и кредит удастся выплатить вместо 21 года лет за

10. К слову, многие банки за досрочное погашение кредита никаких штрафных

санкций не назначают.

4. На брокере. В Киеве брокеры обычно берут 2,5 — 3% от стоимости квартиры.

Если в сделке задействованы два брокера (от покупателя и от продавца), то

агентские могут взлететь до 5%. То есть имеет смысл попытаться выйти на

брокера продавца напрямую. Мне на этом удалось сэкономить 1100 долларов.

5. Вы сэкономите время, если сделку будете заключать не в филиале, а в

центральном офисе банка. Ведь кредитный комитет заседает именно там, и

служба безопасности, которая проверяет ваши документы, — тоже.

ВАЖНО!

Перепланировка отменяется

Квартира, купленная в кредит, юридически находится под залогом у банка, и

договор купли-продажи (правоустанавливающий документ) отдадут только тогда,

когда будет полностью погашен кредит. То есть квартира ваша только

наполовину. В ней можно жить, прописаться, сделать ремонт. А вот

несовершеннолетних детей в квартиру уже не пропишешь — банк запрещает. Еще

одно ограничение — если очень хочется сделать перепланировку, придется все

это утрясать и с банком, и с БТИ.

СТРАХОВАНИЕ

От кражи и пожара защитит полис

За последнее время в столице сгорело несколько старых домов, расположенных

в центре города. Казалось бы, что в этом удивительного — старые дома с

деревянными перекрытиями могут загореться от малейшей искры. Может, оно и

так, а может, кто-то таким образом освобождает землю под строительство

элитных многоэтажек… Гадать о том, что в каждом конкретном случае стоит

за появлением огня, можно долго, более интересен ответ на вопрос, как

складывается жизнь погорельцев после?

Городские власти предоставляют им жилье в специальных отселенческих домах.

Естественно, эти здания расположены отнюдь не в центре и планировками они

отличаются не в лучшую сторону. Скажем честно, замена получается

неравнозначная — как по цене такой квартиры, так и по удобству расположения

и метражу. Согласитесь, если бы вместо отселения погорельцам выплатили

рыночную стоимость квартиры, то многие из этих людей остались бы жить в

центре, а не переезжали бы на «выселки». Надеяться в решении этого вопроса

на государство было бы наивно, а вот страховка могла бы помочь.

Свое имущество можно обезопасить от пожара, удара молнии, взрыва бытового

газа, воздействия воды, стихийных бедствий, противоправных действий третьих

сторон и даже наезда транспортных средств. Естественно, чем больше рисков

обеспечивает ваш полис, тем дороже это вам обойдется. Но, как говорится, на

спокойствии не экономят. Вот застрахуешься только от пожара, а тут воры

залезут… Но и страховаться от всего подряд особого смысла нет. Например,

если вы живете на первом этаже, то не стоит включать в страховку

ответственность перед соседями — ведь залить водой вы никого не сможете.

НАША СПРАВКА

На цену полиса влияет:

— срок действия страховки,

— возраст дома,

— этаж,

— тип перекрытий,

— вид отопления,

— наличие газовой или электрической плиты,

— наличие пожарной сигнализации,

— наличие охраны в подъезде, решеток на окнах, бронированной двери и

охранной сигнализации (для страхования от действия «третьих лиц»).

Стандартный срок договора — 12 месяцев. Краткосрочный полис в перерасчете

на один день его действия обойдется дороже. Месяц страховки иногда стоит 20-

30% аналогичного на 365 дней.

На что обратить внимание при выборе страховой компании

Не забывайте о франшизе (сумме, которая не будет выплачена в случае

наступления страхового случая), которая составляет от 1 до 10 процентов в

зависимости от видов и рисков.

— Лучше обратиться в компанию, имеющую опыт работы в этом виде страхования.

— Заметьте, насколько быстро и грамотно ответят в компании на ваши вопросы.

— Стоимость полиса не должна быть слишком низкой или слишком высокой. Не

переплачивайте за брэнд при страховании одинакового набора рисков, но и не

доверяйте страхование своего имущества компании, о которой вы слышите

впервые.

— Опросите своих знакомых или клиентов компании, которых вы встретите в

офисе.

— Главным показателем надежности страховщика можно считать

платежеспособность компании — размер свободных средств должен

соответствовать размеру принятых обязательств по договорам страхования.

Такие данные можно прочесть на сайтах Лиги страховых организаций

(www.uainsur.com) и Государственной комиссии по регулированию рынков

финансовых услуг (www.dfp.gov.ua).

СЧИТАЛКА «КП»

Для того чтобы определить, во сколько обойдется полис для квартиры, мы

обратились в одну из компаний и попросили рассчитать тарифы при страховании

от всех возможных рисков, кроме падения самолета и стихийного бедствия.

Суммы мы выбрали такие:

недвижимость — 1 млн грн.,

отделка — 200 тыс. грн.,

мебель — 50 тыс. грн.,

техника — 30 тыс. грн.

При таких условиях нам предложили заплатить за месяц 782 грн. или 3910 грн.

при аналогичной страховке сроком в год.

Ответственность перед соседями на сумму в 10 тыс. грн. обходится в 54 грн.

за год.

Анна УДОВИДЧЕНКО

«Комсомольская Правда в Украине» 2006.11.08 00:54

http://www.kp.kiev.ua/2006/11/08/doc146627/

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *