Покупка жилья в кредит для многих молодых семей и их родителей — сегодня,
пожалуй, единственный выход в решении актуального квартирного вопроса.
Чтобы иметь «свой угол», люди готовы идти на многие жертвы. Тем не менее,
осилить банковские проценты могут далеко не все.
Причем бывают случаи, когда заемщики, уже оформив кредит в банке,
понимают, что не в силах выплатить его. В этой ситуации есть смысл сменить
кредитора на более выгодного, или, проще говоря, воспользоваться услугами
другого финансового учреждения. Подрезать процент
Банков у нас великое множество, так что выбирать, действительно, есть из
чего. Понятно, что конкуренция и борьба за клиента заставляют банкиров
пересматривать стоимость своих услуг в сторону уменьшения.
Три года назад ставки по долларовым ипотечным кредитам составляли 14-16
процентов годовых, сейчас в среднем — 10-12 процентов. Так что желание тех,
кто приобрел недвижимость в рассрочку, скажем, в 2003 году, выплачивать
долги по нынешним процентным ставкам вполне логично. Однако заставить банк
внести изменения в договор и уменьшить ставки по ранее предоставленному
кредиту, надо отметить, задача не из легких.
На помощь заемщикам со стажем приходит перекредитование — досрочное
погашение долга за счет денежных средств, полученных в другом банке. Иными
словами, вы берете кредит в новом банке на более выгодных условиях,
одновременно расплачиваясь с прежним кредитором.
Стоит отметить, что к таким клиентам относятся более лояльно: ведь и сам
заемщик, и недвижимость, отдаваемая под залог при оформлении ипотеки, уже
проверены в прежнем финучреждении. К тому же, одно из ключевых условий
рефинансирования — отсутствие у заемщика просроченной задолженности по
текущим обязательствам. Таким образом, банк, готовый предоставить услуги
перекредитования, практически не тратясь на проверку, получает нового
платежеспособного клиента. Кстати, эти услуги в настоящее время
предоставляют практически все крупные украинские банки, которые выдают
ипотечные кредиты.
Тянем время
Выгода перекредитования очевидна. И она заключается не только в удешевлении
кредита, но и в продлении вашего займа — в этом случае банк может выдавать
ссуды на более длительные сроки. Правда, выгодная процентная ставка и
продление сроков кредитования — не повод рефинансировать ипотечный кредит.
Во-первых, заемщику, решившему перекредитоваться, придется заново
оплачивать разовые комиссии банка, нотариальные издержки и нести прочие
расходы, возникающие при оформлении кредита. Условия для клиентов,
решившихся на перекредитование, те же, что и для других потенциальных
заемщиков: специальных программ украинские банки пока не предлагают.
Во-вторых, решившиcь на рефинансирование ипотечного кредита, вы должны
самостоятельно оценить сумму всех периодических выплат. Кроме
непосредственно процентной ставки по кредиту, это — страховые платежи,
ежемесячные комиссии и т. д.
Упрощенно схема рефинансирования выглядит следующим образом. Представители
понравившегося вам банка обращаются за получением согласия на оформление
ипотеки второй очереди. Если возражений нет, полученные заемщиком средства
направляются на погашение первоначальной задолженности, а объект залога
переходит к новому кредитору.
— В этом случае, — говорит ведущий специалист Первого международного банка
Анна Булгакова, — важно, чтобы то финучреждение, где наш клиент ранее
оформил кредит, на момент сделки сняло с залога недвижимость и подтвердило
это в гарантийном письме.
Чтобы получить ипотечный кредит в новом банке и на новых условиях, клиенту
необходимо предоставить в залог недвижимость. Но объект ипотеки — квартира
либо дом — в большинстве случаев пребывает в залоге у первого кредитора.
Тогда, по мнению некоторых донецких банкиров, можно взять жилье вторым на
залоге в новом банке, но для этого требуется согласие прежнего кредитора.
Увы, получить его практически нереально, так как в первом банке понимают,
что, согласившись на такие условия, теряют клиента. Поэтому для
рефинансирования кредита необходимо иметь при себе имущество для еще одного
дополнительного залога. Понятно, что оно не у каждого есть. Вот тогда
клиенту выдают новый кредит без залога, но с обязательством предоставить
его в ближайшее время.
Стоит ли овчинка выделки?
Как правило, процесс перекредитования занимает от двух до четырех недель с
момента подачи полного пакета документов. Правда, здесь есть один нюанс.
Для быстрого рефинансирования необходимо согласие прежнего кредитора. Иначе
оформление документов затягивается до трех месяцев.
В отдельных случаях специалисты советуют перекредитоваться в банке,
который предоставил и первую ссуду. Иными словами, во время падения
ипотечных ставок клиент может договориться с банком о смягчении условий
кредитования. Пойдет ли он навстречу, зависит от вашей платежеспособной
дисциплины и от того, пользуетесь ли вы дополнительными продуктами банка.
Так что аккуратным и платежеспособным клиентам порой имеет смысл
«пригрозить» своему банку «изменой» в пользу другого.
Сменить кредитора имеет смысл, если при прочих равных разница в процентных
ставках составляет не менее трех процентов. Кроме того, оставшийся период
погашения должен быть, по меньшей мере, пять лет. В противном случае, как
считают финансисты, дополнительные затраты на перекредитование вряд ли
окупятся.
Наталья Пилипенко.
Газета «Донбасс» 2007.01.04 18:14
http://www.donbass.dn.ua/2007/01/21339/21339-15.php