Все мы знаем, что приобрести квартиру можно двумя способами — за наличные
средства и в кредит. Учитывая среднестатистические доходы населения, первый
способ мало кому доступен… Например, при ежемесячном доходе в одну тысячу долларов, что в принципе
считается доходом выше среднего, и при условии, что вы половину из него
решите откладывать на покупку, скажем, не новой однокомнатной квартиры в
Святошинском районе, средняя цена которой на сегодняшний день составляет
$94 тыс., вам понадобится около 15 с половиной лет. И это без учета
инфляции, которая неизбежно увеличит срок накопления.
Решать таким способом квартирный вопрос крайне нерационально, учитывая, что
жить где-то нужно уже сегодня, а не спустя 20 лет. Поэтому в такой ситуации
лучше всего воспользоваться ипотечным кредитом.
В частности, по данным Райффайзен Банка Аваль, количество тех, кто решился
на покупку недвижимости в кредит, по сравнению с прошлым годом увеличилось
практически вдвое — с 38 до 60 тысяч человек.
Вместе с тем, квартиры покупаются как на вторичном, так и на первичном
рынке в крупных объемах, успешно минуя кредитную систему. Это
свидетельствует о том, что существует достаточное количество тех, кто имеет
возможность вложить в недвижимость имеющийся «на руках» капитал.
Вопрос о том, какой вид приобретения недвижимости более популярен у
населения, прокомментировал эксперт по кредитованию компании «Арма» Андрей
Самченко. «Учитывая специфику нашей компании, соотношение по клиентам
составляет 90% на 10% в пользу кредитов. В целом на сегодняшний день эта
«дробь» не является постоянной и подвержена значительным колебаниям. Нужно
сказать, что полноценной статистикой в данном сегменте ни обладает
практически никто — цифры, приводимые банками и агентствами, различаются:
каждый видит только свой сегмент. Единую статистику могли бы свести
нотариусы, но они такой учет не ведут».
Как получить кредит?
Если процесс приобретения жилья за наличные средства в большинстве случае
прост и понятен, то процедура приобретения квартиры в кредит по сей день
для многих остается до конца неясной и вызывает много вопросов.
Итак, с помощью кредита можно приобрести квартиру как на первичном, так и
на вторичном рынке жилья. Оформив кредитное соглашение, вы получите
возможность выплачивать стоимость приобретенной жилплощади на протяжении
нескольких лет. При этом вы становитесь «почти собственником» квартиры и
можете в ней жить с момента покупки. Приобретенное жилье будет находиться в
залоге у банка до полного погашения ипотечного кредита, выплачивать
который, нужно, как правило, равными частями, включая проценты.
Прежде чем взять ипотечный кредит, нужно внести ипотечный взнос.
«На сегодняшний день есть кредиты и с нулевым первоначальным взносом, но
такой вид кредитов предоставляется не всеми банками, — рассказывает Андрей
Самченко. — В основном банки предлагают в качестве стандартных кредиты с
первоначальным взносом от 10 до 30%. Процентные ставки различны — в
зависимости от валюты кредитования. Если говорить о долларовых кредитах, то
это от 10,5% до 13-14% годовых. Гривневые кредиты — 12% -15% годовых».
У банков свои причуды
По негласному закону воспользоваться ипотечным кредитом могут особы,
имеющие хороший доход, и необходимый для первоначального платежа денежный
ресурс. Однако в реальной жизни банки далеко не всем обладателям
вышеперечисленного выдают кредиты.
Для того чтобы банк рассмотрел вашу кандидатуру, ежемесячный доход должен
быть не менее $500 на каждого члена семьи. Чем выше доход, тем лояльнее к
вам отнесутся в банке. Кредит рассчитывается таким образом, чтобы
ежемесячный платеж банку не превышал 35-40 % от дохода.
В то же время, некоторые банки принимают в расчет не только
задекларированные доходы, но и место работы клиента, его должность.
«На сегодняшний день банки рассматривают клиентов и с частично
подтвержденными доходами. В каждом банке приемлемое соотношение официальных
доходов и неподтвержденных различно. Например, в «Сбербанке» — только
официальная заработная плата, а в «Альфабанке» вообще возможно получение
ипотечного кредита без справки о доходах», — говорит Андрей Самченко.
Банковские специалисты оценивают платежеспособность клиента, помимо
зарплаты с основного места работы, исходя из наличия дополнительных
источников дохода — работы по совместительству, по трудовым договорам,
доходы по ценным бумагам, по страховым выплатам, от сдачи в аренду
имущества и прочие документально подтвержденные доходы.
«Прежде всего, у клиента должна быть позитивная кредитная история, то есть
ранее взятые кредиты погашены вовремя. Также наличие постоянных доходов и
наличие залога, если он требуется по данному кредиту. Кроме того, после
погашения кредита у заемщика должно оставаться 40-50% от ежемесячного
дохода», — объясняет заместитель директора департамента частного банкинга
Райффайзен Банка Аваль Евгений Демяненко.
Но повторимся: получить кредит при наличии высоких задекларированных
доходов.
Ипотечная политика
Несмотря на то, что сегодня существует достаточное количество программ
ипотечного кредитования, и банки повсеместно рекламируют разнообразные
привлекательные схемы получения кредитов, далеко не каждый может
воспользоваться этими услугами. Одной из таких причин являются высокие
процентные ставки.
В то же время, по прогнозам большинства экспертов, снижать проценты по
кредитам в ближайшее время банки не будут.
В частности, по словам Андрея Самченко, определенные ожидания их снижения
были связаны с появлением на рынке крупных западных ипотечных банков,
которые могли предложить иную кредитной политику. Однако, выйдя на рынок,
они установили процентные ставки практически на уровне уже существующих.
Большой размер процентной ставки объясняется еще и тем, что в нее
включаются возможные потери, спровоцированные колебаниями рынка.
Кроме того, для банков существует множество рисков, особенно при
кредитовании жилья на первичном рынке, когда в залог берется недостроенный
объект. Ведь если застройщик по каким-то причинам его недостраивает, либо
затягивает сдачу дома в эксплуатацию, физлицо не получает квартиру, и
соответственно не выплачивает банку кредит, а банк в свою очередь не может
компенсировать кредитные средства.
Вместе с тем, отдельные эксперты склонны считать, что иностранные банки в
незначительной степени, но снижают процентные ставки — приблизительно на
0,5% в год по валютным кредитам.
В частности, по мнению Евгения Демяненко, это напрямую зависит от тенденции
по срочным вкладам населения.
«На сегодня наблюдается понижение ставок по вкладам в гривнах и стабильный
уровень ставок по вкладам в иностранной валюте», — отмечает эксперт.
Еще одним фактором, который не способствует возрастанию объемов
кредитования населения, является падение цен на жилье. Отдельные эксперты
отмечают снижение количества заемщиков вследствие стагнации рынка.
«Рынок пока остановился и находится в ожидании — возможно после сентября
накопившийся нереализованный спрос изменит данную ситуацию. Но пока это
только прогнозы. В любом случае ставка по ипотечным кредитам достигла
своего теоретического минимума», — констатирует Андрей Самченко.
Банкиры говорят о том, что пока не понятно, выйдет ли рынок недвижимости из
застоя после лета. Поэтому на данном этапе кредиты физлицам на покупку
недвижимости стали выдавать значительно реже. Кроме этого, эксперты
констатируют, что соотношение «проблемных» кредитов к уже выданным
увеличивается.
«Риски, связанные с падением стоимости недвижимости, делают позиции банков
более жесткими, как в вопросе величины процентных ставок, так и в части
требований к заемщикам», — говорит Андрей.
Однако, в отличие от США, где кредиты с высоким уровнем риска выдавались
заемщикам с низким уровнем кредитоспособности, что стало причиной
нашумевшего кризиса на американском ипотечном рынке, украинские банки ведут
куда более осмотрительную политику. По словам экспертов, максимальная доля
невыплат в кредитном портфеле большинства солидных учреждений составляет не
более 1%.
«Американский кризис на рынке нестандартных кредитов должен быть хорошим
уроком для рынка ипотечного кредитования Украины. Главный вывод — участники
рынка должны понимать риски, связанные с нестандартными условиями
кредитования, такие как нулевой первоначальный взнос, учет неподтвержденных
доходов, и уметь управлять ими», — резюмирует заместитель директора
департамента частного банка Райффайзен Банка Аваль.
Кристина Клименко
Журнал «Мир недвижимости» 2007.09.17 18:24
http://realmir.com.ua/articles/index.php?cmd=showone&-id=149