Речь пойдет не о предмете кредитования, ведь и ребенку понятно, что
приобретение квартиры в кредит отличается от покупки телефона в рассрочку.
Мы рассмотрим некоторые аспекты ипотеки, основываясь на наиболее часто
задаваемых читателями вопросах.
Налоговый кредит заемщика
Далеко не всем известно, что, согласно Закону Украины «О налоге с доходов
физических лиц», те, кто выплачивает ипотечный кредит, имеют право на
льготы в налогообложении их доходов. Им предоставляется налоговый кредит.
Напомним вкратце, что это такое. К примеру, в течение определенного времени
у гражданина Украины были затраты, дающие право на налоговый кредит.
Например, он оплачивал обучение сына или дочери в высшем учебном заведении.
Гражданин заполняет налоговую декларацию, подтверждает затраты документами,
и налоговый инспектор перерасчитывает его подоходный налог, уменьшая
налогооблагаемый совокупный доход на сумму этих затрат. «Переплаченный»
подоходный налог возвращается плательщику.
Подобным образом облагаются налогом и операции, связанные с ипотечным
жилищным кредитованием. Заемщик (обязательно резидент Украины) один раз в
десять лет имеет право включить в состав налогового кредита часть суммы
процентов по ипотеке, фактически уплаченных на протяжении отчетного
налогового года. Однако это право возникает, если построенное или купленное
жилье — основное место проживания заемщика.
Часть суммы процентов, которую можно включить в налоговый кредит,
вычисляется по формуле: сумма процентов, уплаченных за отчетный год,
умножается на коэффициент. Коэффициент рассчитывается так:
К=МП/ФП, где МП — минимальная общая площадь жилья, равная 100 кв. м-
ФП — фактическая общая площадь жилья, купленного по ипотеке.
Если коэффициент получается больше единицы, то в состав налогового кредита
включается не часть, а вся сумма фактически уплаченных процентов.
К сожалению, украинское законодательство не столь лояльно к заемщикам
ипотеки, как российское. Согласно Налоговому кодексу РФ, россияне,
построившие или купившие жилье в кредит, получают право на имущественный
налоговый вычет на всю сумму своих затрат — и на покупку, и на банковские
проценты.
Банкротство ипотечного банка
Если банк-кредитор, выдавший ипотечный кредит, обанкротится, это никак не
скажется на заемщике. Как и в других видах кредитования, долг возвращать
все равно придется, но, возможно, уже по другим реквизитам (другой банк и
счет). Поэтому, если вы узнаете о том, что ваш банк попал в процедуру
ликвидации, обращайтесь к временному уполномоченному Нацбанка, выясняйте,
каким образом продолжать выплату кредита, и регулярно вносите необходимые
суммы. Ведь процедура продажи банка может затянуться на месяцы, и
неизвестно, как отнесется новый владелец к форс-мажорной задолженности —
может начислить штрафные санкции.
Однако надо учесть, что условия договора ипотечного кредитования не могут
быть изменены. Даже если поменяется владелец банка — новый кредитор не
имеет права менять их в одностороннем порядке.
Невозврат кредита
Иногда возникают ситуации, когда исправный заемщик, регулярно вносивший
взносы в счет погашения ипотечного кредита, теряет платежеспособность. Что
делать?
Прежде всего, при любом раскладе заемщик и банк — союзники, они в
одинаковой степени заинтересованы в успешном завершении сделки. Ситуация во
многом зависит от срока «неплатежеспособности». Если заемщик потерял работу
и находится в поисках новой, банк может оформить отсрочку платежей на этот
период в качестве дополнения к договору ипотеки или кредитному договору.
Если же в ближайшее время восстановления финансовой стабильности не
предвидится, приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Банк берет
на себя эту функцию, и когда недвижимость реализована, забирает свои
деньги, а остальное передает заемщику. На оставшиеся деньги тот может
приобрести жилье меньшей площади либо распорядиться ими иначе. Очень редко
в процесс продажи ипотеки вмешивается суд — только когда заемщик почему-то
упрямится и не хочет продавать квартиру, владельцем которой он является.
А КАК У НИХ
США: «злостных неплательщиков» — на улицу!
Всем известно, что в США — низкие процентные ставки, поэтому до 90% жилья
приобретается в кредит. Американцы — в основном, люди зажиточные, но
расставаться с деньгами не любят, поэтому предпочитают не платить за дом
или квартиру много и сразу, а растянуть это удовольствие лет так на 30.
Самый популярный в США вид жилищного кредитования — ипотека на 30 лет, на
втором месте — кредиты на 15 лет, а 5-летние и годовые ссуды американцы
берут крайне редко.
Ипотечные ставки в США действительно значительно ниже, чем в Украине, — 6%
годовых, тогда как у нас — не менее 12%. Как и у нас, процентные ставки в
американских банках — фиксированные и плавающие (привязанные к ставке LIBOR
или другой). Причем последние реагируют на изменение базовой ставки. И если
она повышается, повышаются, естественно, и процентные кредитные ставки.
Если возникают форс-мажорные обстоятельства, американские банки, как,
впрочем, и украинские, идут навстречу клиенту, рефинансируют или
реструктуризируют задолженность, берут на себя миссию продажи недвижимости
в случае банкротства клиента.
Однако, в отличие от Украины, в США реально работает такое понятие, как
«кредитная история». Кредитные бюро отслеживают «поведение» клиентов, и в
течение семи лет после банкротства для оскандалившегося клиента кредит —
табу.
В США многие банки выдают кредиты с нулевым первым взносом. Свою
платежеспособность надо подтвердить, и желательно наличие кредитной истории
— тогда можно получить кредит и без авансового платежа.
А вот в плане отношения к неплательщикам у американцев все намного более
жестко: их законодательство разрешает выселять «злостников». Хотя практика
свидетельствует, что такое случается редко. Как правило, муниципальные
власти берут на себя заботу о них и предоставляют дешевое социальное жилье.
Поэтому эта норма закона скорее дисциплинирует, чем дискриминирует
заемщиков ипотеки.
При написании были использованы м-лы сайта www.restko.ru // Источник:
Газета по-киевски
Инф. finka.com.ua
«E-Finance» 2007.07.26 12:16
http://www.e-finance.com.ua/ru/banks/2007/07/26/Chto_esche_stoit_znat_ob_ipoteke/