Что еще стоит знать об ипотеке

Речь пойдет не о предмете кредитования, ведь и ребенку понятно, что

приобретение квартиры в кредит отличается от покупки телефона в рассрочку.

Мы рассмотрим некоторые аспекты ипотеки, основываясь на наиболее часто

задаваемых читателями вопросах.

Налоговый кредит заемщика

Далеко не всем известно, что, согласно Закону Украины «О налоге с доходов

физических лиц», те, кто выплачивает ипотечный кредит, имеют право на

льготы в налогообложении их доходов. Им предоставляется налоговый кредит.

Напомним вкратце, что это такое. К примеру, в течение определенного времени

у гражданина Украины были затраты, дающие право на налоговый кредит.

Например, он оплачивал обучение сына или дочери в высшем учебном заведении.

Гражданин заполняет налоговую декларацию, подтверждает затраты документами,

и налоговый инспектор перерасчитывает его подоходный налог, уменьшая

налогооблагаемый совокупный доход на сумму этих затрат. «Переплаченный»

подоходный налог возвращается плательщику.

Подобным образом облагаются налогом и операции, связанные с ипотечным

жилищным кредитованием. Заемщик (обязательно резидент Украины) один раз в

десять лет имеет право включить в состав налогового кредита часть суммы

процентов по ипотеке, фактически уплаченных на протяжении отчетного

налогового года. Однако это право возникает, если построенное или купленное

жилье — основное место проживания заемщика.

Часть суммы процентов, которую можно включить в налоговый кредит,

вычисляется по формуле: сумма процентов, уплаченных за отчетный год,

умножается на коэффициент. Коэффициент рассчитывается так:

К=МП/ФП, где МП — минимальная общая площадь жилья, равная 100 кв. м-

ФП — фактическая общая площадь жилья, купленного по ипотеке.

Если коэффициент получается больше единицы, то в состав налогового кредита

включается не часть, а вся сумма фактически уплаченных процентов.

К сожалению, украинское законодательство не столь лояльно к заемщикам

ипотеки, как российское. Согласно Налоговому кодексу РФ, россияне,

построившие или купившие жилье в кредит, получают право на имущественный

налоговый вычет на всю сумму своих затрат — и на покупку, и на банковские

проценты.

Банкротство ипотечного банка

Если банк-кредитор, выдавший ипотечный кредит, обанкротится, это никак не

скажется на заемщике. Как и в других видах кредитования, долг возвращать

все равно придется, но, возможно, уже по другим реквизитам (другой банк и

счет). Поэтому, если вы узнаете о том, что ваш банк попал в процедуру

ликвидации, обращайтесь к временному уполномоченному Нацбанка, выясняйте,

каким образом продолжать выплату кредита, и регулярно вносите необходимые

суммы. Ведь процедура продажи банка может затянуться на месяцы, и

неизвестно, как отнесется новый владелец к форс-мажорной задолженности —

может начислить штрафные санкции.

Однако надо учесть, что условия договора ипотечного кредитования не могут

быть изменены. Даже если поменяется владелец банка — новый кредитор не

имеет права менять их в одностороннем порядке.

Невозврат кредита

Иногда возникают ситуации, когда исправный заемщик, регулярно вносивший

взносы в счет погашения ипотечного кредита, теряет платежеспособность. Что

делать?

Прежде всего, при любом раскладе заемщик и банк — союзники, они в

одинаковой степени заинтересованы в успешном завершении сделки. Ситуация во

многом зависит от срока «неплатежеспособности». Если заемщик потерял работу

и находится в поисках новой, банк может оформить отсрочку платежей на этот

период в качестве дополнения к договору ипотеки или кредитному договору.

Если же в ближайшее время восстановления финансовой стабильности не

предвидится, приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Банк берет

на себя эту функцию, и когда недвижимость реализована, забирает свои

деньги, а остальное передает заемщику. На оставшиеся деньги тот может

приобрести жилье меньшей площади либо распорядиться ими иначе. Очень редко

в процесс продажи ипотеки вмешивается суд — только когда заемщик почему-то

упрямится и не хочет продавать квартиру, владельцем которой он является.

А КАК У НИХ

США: «злостных неплательщиков» — на улицу!

Всем известно, что в США — низкие процентные ставки, поэтому до 90% жилья

приобретается в кредит. Американцы — в основном, люди зажиточные, но

расставаться с деньгами не любят, поэтому предпочитают не платить за дом

или квартиру много и сразу, а растянуть это удовольствие лет так на 30.

Самый популярный в США вид жилищного кредитования — ипотека на 30 лет, на

втором месте — кредиты на 15 лет, а 5-летние и годовые ссуды американцы

берут крайне редко.

Ипотечные ставки в США действительно значительно ниже, чем в Украине, — 6%

годовых, тогда как у нас — не менее 12%. Как и у нас, процентные ставки в

американских банках — фиксированные и плавающие (привязанные к ставке LIBOR

или другой). Причем последние реагируют на изменение базовой ставки. И если

она повышается, повышаются, естественно, и процентные кредитные ставки.

Если возникают форс-мажорные обстоятельства, американские банки, как,

впрочем, и украинские, идут навстречу клиенту, рефинансируют или

реструктуризируют задолженность, берут на себя миссию продажи недвижимости

в случае банкротства клиента.

Однако, в отличие от Украины, в США реально работает такое понятие, как

«кредитная история». Кредитные бюро отслеживают «поведение» клиентов, и в

течение семи лет после банкротства для оскандалившегося клиента кредит —

табу.

В США многие банки выдают кредиты с нулевым первым взносом. Свою

платежеспособность надо подтвердить, и желательно наличие кредитной истории

— тогда можно получить кредит и без авансового платежа.

А вот в плане отношения к неплательщикам у американцев все намного более

жестко: их законодательство разрешает выселять «злостников». Хотя практика

свидетельствует, что такое случается редко. Как правило, муниципальные

власти берут на себя заботу о них и предоставляют дешевое социальное жилье.

Поэтому эта норма закона скорее дисциплинирует, чем дискриминирует

заемщиков ипотеки.

При написании были использованы м-лы сайта www.restko.ru // Источник:

Газета по-киевски

Инф. finka.com.ua

«E-Finance» 2007.07.26 12:16

http://www.e-finance.com.ua/ru/banks/2007/07/26/Chto_esche_stoit_znat_ob_ipoteke/

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *