Кредит на «первичку»- покупаем новострой

Под зеленый забор банки денег не дадут. При этом выбор жилья и

инвестирования в новострой очень ограничен.

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины,

сегодня до 40% квартир покупается с привлечением ипотечных кредитов. Но

если со вторичкой все довольно просто нужно лишь выбрать любую квартиру,

прийти в любой банк, занимающийся ипотекой, и после оценки жилья вам под ее

залог выдадут кредит то с получением займа на новострой куда сложнее.

Под зеленый забор денег не дадут!

Во-первых, если на старую, уже существующую в природе квартиру можно найти

кредит в банках и без первоначального взноса, то с первичкой» этот номер не

пройдет. Без аванса вам могут выдать заем только при условии

дополнительного залога (это может быть другая недвижимость, земля,

автомобиль, права на вклады в банках). Во-вторых, вы не сможете получить

кредит под зеленый забор, т.е. на квартиру в доме, находящемся в начальной

стадии возведения. Чтобы обеспечить себя от рисков незавершения

строительства, банки дают займы лишь после 3070% готовности новостроя.

Исключение может быть, если сам банк-кредитор жестко контролирует стройку,

будучи управителем фонда финансирования строительства. Тогда вам могут дать

деньги на жилье в новостройке сразу после того, как на нее получены все

разрешительные документы и работы на объекте начались. Кроме того, во

многих банках ставки ипотечных кредитов за первичку на 11,5% выше, чем за

бэушное жилье. И лишь после того как дом будет сдан в эксплуатацию и банк

сможет оформить залог на реально существующие метры, цена займа снижается

до уровня кредитования за вторичку.

Ограниченность выбора.

В 2006-м, после скандала с Элита-Центр, парламент внес изменения в Закон Об

инвестиционной деятельности, запрещающие стройкомпаниям привлекать средства

населения напрямую, через заключение инвестдоговоров. Теперь между

гражданином-инвестором и застройщиком обязательно должен быть посредник-

контролер, следящий, чтобы деньги не разворовывались, стройматериалы по

сговору с поставщиками не приобретались по завышенным ценам, возведение

жилья было завершено в указанные в договоре сроки и качество работ

(расположение, метраж квартиры, наличие отделки) соответствовало договору с

клиентом.

Собственно, на сегодня реально действуют два варианта инвестирования в

новострой: внесение денег в фонды финансирования строительства (ФФС) или

покупка целевых облигаций, выпущенных самим застройщиком под конкретный

объект (обычно стоимость каждой облигации соответствует 0,01 кв. м вашей

будущей квартиры). ФФС же создают банки или другие юрлица, имеющие лицензию

на право заниматься финансовой деятельностью: эти посредники, будучи

независимы от стройкомпании, бдят за правильным использованием средств

граждан, инвестированных в новострой.

Закавыка в ограниченности выбора объектов, вариантов внесения денег и

стоимости кредита. Ведь придется плясать от одной из двух печек: либо вы

находите новостройку, в которой хотели бы иметь квартиру, и там вам

говорят, по какой из двух схем она инвестируется и сообщают, в каком банке-

партнере можно получить ссуду- либо приходите в один из банков,

занимающихся ипотекой первички, и банкиры говорят, с какими ФФС или

облигациями стройкомпаниий они готовы иметь дело а значит, речь идет о

довольно ограниченном числе домов, в которых вы сможете выбирать жилье.

Меньше риск с облигациями или ФФС?

В том и другом случае за уже выкупленную вами жилплощадь застройщик или ФФС

не имеют права поднять цену. Опять же, в обоих вариантах инвестирования

цена за еще не оплаченные метры наверняка будет повышаться мол, дорожают

стройматериалы, горючее, растут зарплаты строителей и прочие расходы.

Выходит, невозможно угадать, за что в итоге заплатите больше за пакет

облигаций, который по окончании стройки вам обменяют на свидетельство о

праве собственности, либо за то же свидетельство, полученное через ФФС.

А какой из вариантов несет меньше риска, что новострой станет недостроем и

вы никогда не станете в нем новоселом? Тут мнения экспертов разделились.

По словам начальника управления доверительных операций Кредитпромбанка

Александра Недбайло, больше риск недофинансирования и незавершения

строительства с целевыми облигациями, ибо при такой схеме нет эффективного

контроля за эмитентом-застройщиком в использовании средств, полученных от

продажи облигаций. Да и банки неохотно кредитуют покупку квартир под

облигации, разве что им подконтрольны все участники схемы. В случае с ФФС

риск может возникнуть, только если управителем является небанковское

учреждение, а вот если банк он сможет заставить застройщика четко выполнять

свои обязательства перед инвесторами. А вот Евгений Склеповой, начальник

управления развития кредитных продуктов ТАС-Комерцбанка, говорит, что

крупные банки охотно берут облигации в залог под кредит, поскольку имеют

возможность оценить надежность застройщика. Советник председателя

Укргазбанка Александр Охрименко считает, что не все ФФС, включая и те, где

управителями являются банки, могут эффективно проконтролировать

использование средств застройщиком. Отсюда следует, что в случае

приобретения жилья через ФФС может быть не меньший риск срыва сроков, а то

и незавершенки, чем по схеме с целевыми облигациями. Наконец, гендиректор

компании по управлению активами Укрсоц-недвижимость Артур Папсуй

утверждает, что нет принципиальной разницы в более высокой надежности ФФС

либо целевых облигаций. Поскольку целевые облигации ценная бумага, их

выпуск и использование привлеченных средств контролирует государство

Госкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку. Прежде чем привлекать

деньги населения, от эмитента потребуют весь перечень разрешительных

документов, ежеквартально он будет отчитываться перед державой об

использовании средств, а в случае нарушения последуют санкции, вплоть до

запрета дальнейшего выпуска облигаций. Но для подстраховки и самому

гражданину стоит убедиться в наличии всей необходимой документации у

застройщика. Среди ФФС надежнее те, которые созданы с участием солидных

банков.

Но в любом случае, если уж банк дает кредит на квартиру, он сам проверит и

надежность чужого ФФС, и застройщика-эмитента облигаций, ведь банк

заинтересован в возврате займа и, соответственно, максимальной защите

интересов клиента.

Как проверить застройщика Главная грамота любой строительной компании

лицензия Минстроя, оформленная на бланке строгой отчетности, с голограммой

и подписанная министром или его замом. Обратите внимание на срок действия

лицензии: он не должен истечь до завершения ваших отношений со

стройкомпанией. Застройщик должен показать вам решение местного органа

самоуправления об отводе земельного участка под строительство. Компания

должна пройти стадию архитектурно-планировочного, инженерного утверждения

проекта и получить разрешение на ведение строительства. Требуйте предъявить

положительное заключение Службы украинской инвестиционной экспертизы и

разрешение управления государственного архитектурно-строительного контроля.

Обратите внимание, чтобы заказчик заключил договора с подрядчиками на

строительство (если сам заказчик не имеет строительных мощностей),

проверьте соответствие реквизитов сторон в этом документе. Потребуйте от

стройкомпании показать протокол о проведении общественных слушаний среди

жильцов соседних с новостройкой домов: там должен быть одобрямс на ведение

строительства.

Чтобы получить заем в банке на квартиру в новострое, надо: Иметь

первоначальный взнос на квартиру (1030% ее стоимости). Заключить договор с

застройщиком или фондом финансирования строительства.

Подать в банк заявление на кредит, предоставив паспорт (если женаты/замужем

свидетельство о заключении брака), идентификационный код и справку о

доходах за последние 6 месяцев.

Разные банки дают заем максимум на 2030 лет.

Возрастной ценз: вы должны погасить кредит до достижения пенсионного

возраста (женщины до 55 лет, мужчины до 60).

Общие выплаты по кредиту не могут превышать 4050% от общих доходов семьи.

Ставки по кредиту составят: от 10,5% в евро, от 11% в долларах и от 14% в

гривнях (в среднем это на 0,5% больше, чем на кредит на вторичке).

В чем же выгоднее брать кредиты?

Даже длинный, на 20 лет, кредит на новую единичку в 50 кв. м, которая стоит

божеские на сегодня $120 тыс., далеко не всем по карману. По самым скромным

прикидкам, для обслуживания и выплаты долга чистый доход заемщика должен

быть от $2000 в месяц, иначе банк ссуду не даст, опасаясь

неплатежеспособности клиента. И даже если заработок вам позволяет такую

роскошь, как кредит на «первичку», прежде следует тщательно просчитать,

какой будет итоговая переплата по займу в разных банках и по разным видам

валют. Обратите особое внимание не только на ставку по кредиту, но и на

процент выплат по страхованию имущества и жизни (последнее бывает не

всегда). Ведь разница в размере таких допрасходов в итоге может сделать

очень дорогим кредит с, казалось бы, маленькой ставкой годовых.

Попробуй, разлюби валюту!

У одних и тех же банков ставки по долларовым кредитам на 24% ниже, чем по

гривневым. А вот займы в евро, как правило, на 0,51,5% дешевле, чем в

долларах. Сей феномен объясняется просто: банки покупают гривни у населения

(то бишь привлекают их на депозиты) дороже, чем доллары, а тем более евро.

Соответственно, и перепродавать СКВ в виде кредитов могут дешевле, чем

нацвалюту. Впрочем, заметим, что еще 23 года назад разница в ставках за

ипотечные займы в гривнях и долларах-евро была еще большей минимум 67%. По

словам начальника управления разработки продуктов розничного бизнеса VAB

Банка Антона Шаперенкова, кредитные ставки будут постепенно уменьшаться по

всем видам валют. При этом в перспективе, скорее всего, ставки по СКВ и

гривне сравняются. Солидарен с ним зампредседателя банка Финансы и Кредит

Игорь Львов. Он утверждает (и мы это уже не первый год наблюдаем), что

темпы увеличения доступности банковских ссуд на жилье напрямую связаны с

темпами уменьшения доходов, которые банки дают по депозитным вкладам

населения. Однако стоимость ссуд в нацвалюте и СКВ, по мнению эксперта,

сравняется нескоро. Резюме: покамест выгоднее одалживать в долларах и евро,

а когда и если ставки по гривне снизятся до уровня СКВ-шных, можно будет

перекредитоваться в нацвалюте, чтобы не платить маржу при обмене

заработанных гривен на валюту для погашения долга.

Евро? Доллар?

Казалось бы, здесь все ясно. Раз заем в евро дешевле, чем в долларах (не

говоря о гривне), то и кредитоваться выгоднее в евровалюте. Не все так

просто. По мнению президента Ассоциации украинских банков Александра

Сугоняко, евро может подорожать по отношению к доллару еще примерно на

11,5%. Значит, столько придется доплачивать за покупку евро тем, кто в ней

взял заем. Это фактически уравняет итоговые расходы на погашение кредита в

евро и долларах. А вот А. Шаперенков полагает, что курс евро уже в

ближайший год вполне может вырасти по отношению к доллару и гривне на 35%.

Соответственно, на столько же автоматически вырастут затраты граждан на

покупку евровалюты и подорожает стоимость обслуживания кредита. В таком

случае большая доступность еврокредитов из-за таких серьезных допрасходов

окажется мнимой: значит, выгоднее брать кредиты в долларах, чем в евро.

Во что выльются дополнительные расходы

Увы, основными расходами по обслуживанию кредита выплатой процентов и

погашением тела займа ваши траты на приобретение вожделенной квартиры не

ограничатся. Есть масса дополнительных расходов, которые в сумме весьма

существенно облегчат ваш карман.

Все банки взимают разовую комиссию за оформление договора залога, ее размер

0,992% от суммы кредита. В случае, если вы берете кредит в $96 тыс., такая

комиссия составит $9501920. За редким исключением, банк потребует провести

экспертную оценку степени ликвидности будущей новостройки: за это

удовольствие с вас возьмут от 300 до 700 грн. ($60140). Никоим образом не

избежать и нотариального оформления договора о получении банковской ссуды.

Как правило, услуги нотариуса за такого рода свидетельство стоят 500700

грн. ($100140). Государственная пошлина составляет 1% от стоимости жилья. В

случае, когда единичка стоит $120 тыс., уплатите родной державе $1200 за

право стать ее собственником. Аналогичный 1% те же $1200 счастливый

владелец хаты будет вынужден перечислить в Пенсионный фонд при оформлении

права собственности. Хорошо, если банк не требует от заемщика страхования

жизни, в противном случае за 20 лет набежит от $1920 до $7680. Наконец,

самый тяжелый груз неизбежное страхование имущества (этой самой квартиры).

В зависимости от ставки, 20 лет такой подстраховки обойдутся заемщику в

$264012000.

Итого общая сумма дополнительных расходов может составить $2025 тысяч.

Александр Дубинский, Михаил Романцов Сегодня

ПростоБанк.com.ua

http://www.prostobank.com.ua/zhile_v_kredit/stati/kredit_na_pervichku_pokupaem_novostroy

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *