Под зеленый забор банки денег не дадут. При этом выбор жилья и
инвестирования в новострой очень ограничен.
По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины,
сегодня до 40% квартир покупается с привлечением ипотечных кредитов. Но
если со вторичкой все довольно просто нужно лишь выбрать любую квартиру,
прийти в любой банк, занимающийся ипотекой, и после оценки жилья вам под ее
залог выдадут кредит то с получением займа на новострой куда сложнее.
Под зеленый забор денег не дадут!
Во-первых, если на старую, уже существующую в природе квартиру можно найти
кредит в банках и без первоначального взноса, то с первичкой» этот номер не
пройдет. Без аванса вам могут выдать заем только при условии
дополнительного залога (это может быть другая недвижимость, земля,
автомобиль, права на вклады в банках). Во-вторых, вы не сможете получить
кредит под зеленый забор, т.е. на квартиру в доме, находящемся в начальной
стадии возведения. Чтобы обеспечить себя от рисков незавершения
строительства, банки дают займы лишь после 3070% готовности новостроя.
Исключение может быть, если сам банк-кредитор жестко контролирует стройку,
будучи управителем фонда финансирования строительства. Тогда вам могут дать
деньги на жилье в новостройке сразу после того, как на нее получены все
разрешительные документы и работы на объекте начались. Кроме того, во
многих банках ставки ипотечных кредитов за первичку на 11,5% выше, чем за
бэушное жилье. И лишь после того как дом будет сдан в эксплуатацию и банк
сможет оформить залог на реально существующие метры, цена займа снижается
до уровня кредитования за вторичку.
Ограниченность выбора.
В 2006-м, после скандала с Элита-Центр, парламент внес изменения в Закон Об
инвестиционной деятельности, запрещающие стройкомпаниям привлекать средства
населения напрямую, через заключение инвестдоговоров. Теперь между
гражданином-инвестором и застройщиком обязательно должен быть посредник-
контролер, следящий, чтобы деньги не разворовывались, стройматериалы по
сговору с поставщиками не приобретались по завышенным ценам, возведение
жилья было завершено в указанные в договоре сроки и качество работ
(расположение, метраж квартиры, наличие отделки) соответствовало договору с
клиентом.
Собственно, на сегодня реально действуют два варианта инвестирования в
новострой: внесение денег в фонды финансирования строительства (ФФС) или
покупка целевых облигаций, выпущенных самим застройщиком под конкретный
объект (обычно стоимость каждой облигации соответствует 0,01 кв. м вашей
будущей квартиры). ФФС же создают банки или другие юрлица, имеющие лицензию
на право заниматься финансовой деятельностью: эти посредники, будучи
независимы от стройкомпании, бдят за правильным использованием средств
граждан, инвестированных в новострой.
Закавыка в ограниченности выбора объектов, вариантов внесения денег и
стоимости кредита. Ведь придется плясать от одной из двух печек: либо вы
находите новостройку, в которой хотели бы иметь квартиру, и там вам
говорят, по какой из двух схем она инвестируется и сообщают, в каком банке-
партнере можно получить ссуду- либо приходите в один из банков,
занимающихся ипотекой первички, и банкиры говорят, с какими ФФС или
облигациями стройкомпаниий они готовы иметь дело а значит, речь идет о
довольно ограниченном числе домов, в которых вы сможете выбирать жилье.
Меньше риск с облигациями или ФФС?
В том и другом случае за уже выкупленную вами жилплощадь застройщик или ФФС
не имеют права поднять цену. Опять же, в обоих вариантах инвестирования
цена за еще не оплаченные метры наверняка будет повышаться мол, дорожают
стройматериалы, горючее, растут зарплаты строителей и прочие расходы.
Выходит, невозможно угадать, за что в итоге заплатите больше за пакет
облигаций, который по окончании стройки вам обменяют на свидетельство о
праве собственности, либо за то же свидетельство, полученное через ФФС.
А какой из вариантов несет меньше риска, что новострой станет недостроем и
вы никогда не станете в нем новоселом? Тут мнения экспертов разделились.
По словам начальника управления доверительных операций Кредитпромбанка
Александра Недбайло, больше риск недофинансирования и незавершения
строительства с целевыми облигациями, ибо при такой схеме нет эффективного
контроля за эмитентом-застройщиком в использовании средств, полученных от
продажи облигаций. Да и банки неохотно кредитуют покупку квартир под
облигации, разве что им подконтрольны все участники схемы. В случае с ФФС
риск может возникнуть, только если управителем является небанковское
учреждение, а вот если банк он сможет заставить застройщика четко выполнять
свои обязательства перед инвесторами. А вот Евгений Склеповой, начальник
управления развития кредитных продуктов ТАС-Комерцбанка, говорит, что
крупные банки охотно берут облигации в залог под кредит, поскольку имеют
возможность оценить надежность застройщика. Советник председателя
Укргазбанка Александр Охрименко считает, что не все ФФС, включая и те, где
управителями являются банки, могут эффективно проконтролировать
использование средств застройщиком. Отсюда следует, что в случае
приобретения жилья через ФФС может быть не меньший риск срыва сроков, а то
и незавершенки, чем по схеме с целевыми облигациями. Наконец, гендиректор
компании по управлению активами Укрсоц-недвижимость Артур Папсуй
утверждает, что нет принципиальной разницы в более высокой надежности ФФС
либо целевых облигаций. Поскольку целевые облигации ценная бумага, их
выпуск и использование привлеченных средств контролирует государство
Госкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку. Прежде чем привлекать
деньги населения, от эмитента потребуют весь перечень разрешительных
документов, ежеквартально он будет отчитываться перед державой об
использовании средств, а в случае нарушения последуют санкции, вплоть до
запрета дальнейшего выпуска облигаций. Но для подстраховки и самому
гражданину стоит убедиться в наличии всей необходимой документации у
застройщика. Среди ФФС надежнее те, которые созданы с участием солидных
банков.
Но в любом случае, если уж банк дает кредит на квартиру, он сам проверит и
надежность чужого ФФС, и застройщика-эмитента облигаций, ведь банк
заинтересован в возврате займа и, соответственно, максимальной защите
интересов клиента.
Как проверить застройщика Главная грамота любой строительной компании
лицензия Минстроя, оформленная на бланке строгой отчетности, с голограммой
и подписанная министром или его замом. Обратите внимание на срок действия
лицензии: он не должен истечь до завершения ваших отношений со
стройкомпанией. Застройщик должен показать вам решение местного органа
самоуправления об отводе земельного участка под строительство. Компания
должна пройти стадию архитектурно-планировочного, инженерного утверждения
проекта и получить разрешение на ведение строительства. Требуйте предъявить
положительное заключение Службы украинской инвестиционной экспертизы и
разрешение управления государственного архитектурно-строительного контроля.
Обратите внимание, чтобы заказчик заключил договора с подрядчиками на
строительство (если сам заказчик не имеет строительных мощностей),
проверьте соответствие реквизитов сторон в этом документе. Потребуйте от
стройкомпании показать протокол о проведении общественных слушаний среди
жильцов соседних с новостройкой домов: там должен быть одобрямс на ведение
строительства.
Чтобы получить заем в банке на квартиру в новострое, надо: Иметь
первоначальный взнос на квартиру (1030% ее стоимости). Заключить договор с
застройщиком или фондом финансирования строительства.
Подать в банк заявление на кредит, предоставив паспорт (если женаты/замужем
свидетельство о заключении брака), идентификационный код и справку о
доходах за последние 6 месяцев.
Разные банки дают заем максимум на 2030 лет.
Возрастной ценз: вы должны погасить кредит до достижения пенсионного
возраста (женщины до 55 лет, мужчины до 60).
Общие выплаты по кредиту не могут превышать 4050% от общих доходов семьи.
Ставки по кредиту составят: от 10,5% в евро, от 11% в долларах и от 14% в
гривнях (в среднем это на 0,5% больше, чем на кредит на вторичке).
В чем же выгоднее брать кредиты?
Даже длинный, на 20 лет, кредит на новую единичку в 50 кв. м, которая стоит
божеские на сегодня $120 тыс., далеко не всем по карману. По самым скромным
прикидкам, для обслуживания и выплаты долга чистый доход заемщика должен
быть от $2000 в месяц, иначе банк ссуду не даст, опасаясь
неплатежеспособности клиента. И даже если заработок вам позволяет такую
роскошь, как кредит на «первичку», прежде следует тщательно просчитать,
какой будет итоговая переплата по займу в разных банках и по разным видам
валют. Обратите особое внимание не только на ставку по кредиту, но и на
процент выплат по страхованию имущества и жизни (последнее бывает не
всегда). Ведь разница в размере таких допрасходов в итоге может сделать
очень дорогим кредит с, казалось бы, маленькой ставкой годовых.
Попробуй, разлюби валюту!
У одних и тех же банков ставки по долларовым кредитам на 24% ниже, чем по
гривневым. А вот займы в евро, как правило, на 0,51,5% дешевле, чем в
долларах. Сей феномен объясняется просто: банки покупают гривни у населения
(то бишь привлекают их на депозиты) дороже, чем доллары, а тем более евро.
Соответственно, и перепродавать СКВ в виде кредитов могут дешевле, чем
нацвалюту. Впрочем, заметим, что еще 23 года назад разница в ставках за
ипотечные займы в гривнях и долларах-евро была еще большей минимум 67%. По
словам начальника управления разработки продуктов розничного бизнеса VAB
Банка Антона Шаперенкова, кредитные ставки будут постепенно уменьшаться по
всем видам валют. При этом в перспективе, скорее всего, ставки по СКВ и
гривне сравняются. Солидарен с ним зампредседателя банка Финансы и Кредит
Игорь Львов. Он утверждает (и мы это уже не первый год наблюдаем), что
темпы увеличения доступности банковских ссуд на жилье напрямую связаны с
темпами уменьшения доходов, которые банки дают по депозитным вкладам
населения. Однако стоимость ссуд в нацвалюте и СКВ, по мнению эксперта,
сравняется нескоро. Резюме: покамест выгоднее одалживать в долларах и евро,
а когда и если ставки по гривне снизятся до уровня СКВ-шных, можно будет
перекредитоваться в нацвалюте, чтобы не платить маржу при обмене
заработанных гривен на валюту для погашения долга.
Евро? Доллар?
Казалось бы, здесь все ясно. Раз заем в евро дешевле, чем в долларах (не
говоря о гривне), то и кредитоваться выгоднее в евровалюте. Не все так
просто. По мнению президента Ассоциации украинских банков Александра
Сугоняко, евро может подорожать по отношению к доллару еще примерно на
11,5%. Значит, столько придется доплачивать за покупку евро тем, кто в ней
взял заем. Это фактически уравняет итоговые расходы на погашение кредита в
евро и долларах. А вот А. Шаперенков полагает, что курс евро уже в
ближайший год вполне может вырасти по отношению к доллару и гривне на 35%.
Соответственно, на столько же автоматически вырастут затраты граждан на
покупку евровалюты и подорожает стоимость обслуживания кредита. В таком
случае большая доступность еврокредитов из-за таких серьезных допрасходов
окажется мнимой: значит, выгоднее брать кредиты в долларах, чем в евро.
Во что выльются дополнительные расходы
Увы, основными расходами по обслуживанию кредита выплатой процентов и
погашением тела займа ваши траты на приобретение вожделенной квартиры не
ограничатся. Есть масса дополнительных расходов, которые в сумме весьма
существенно облегчат ваш карман.
Все банки взимают разовую комиссию за оформление договора залога, ее размер
0,992% от суммы кредита. В случае, если вы берете кредит в $96 тыс., такая
комиссия составит $9501920. За редким исключением, банк потребует провести
экспертную оценку степени ликвидности будущей новостройки: за это
удовольствие с вас возьмут от 300 до 700 грн. ($60140). Никоим образом не
избежать и нотариального оформления договора о получении банковской ссуды.
Как правило, услуги нотариуса за такого рода свидетельство стоят 500700
грн. ($100140). Государственная пошлина составляет 1% от стоимости жилья. В
случае, когда единичка стоит $120 тыс., уплатите родной державе $1200 за
право стать ее собственником. Аналогичный 1% те же $1200 счастливый
владелец хаты будет вынужден перечислить в Пенсионный фонд при оформлении
права собственности. Хорошо, если банк не требует от заемщика страхования
жизни, в противном случае за 20 лет набежит от $1920 до $7680. Наконец,
самый тяжелый груз неизбежное страхование имущества (этой самой квартиры).
В зависимости от ставки, 20 лет такой подстраховки обойдутся заемщику в
$264012000.
Итого общая сумма дополнительных расходов может составить $2025 тысяч.
Александр Дубинский, Михаил Романцов Сегодня
ПростоБанк.com.ua
http://www.prostobank.com.ua/zhile_v_kredit/stati/kredit_na_pervichku_pokupaem_novostroy