Какими правами обладает владелец квартиры в ипотечном кредите Когда наконец-то сбывается мечта «бездомного» гражданина — оформлен
ипотечный кредит, получены соответствующие документы и он становится
собственником давно желанной квартиры, казалось бы, ничто не может помешать
его счастью обладания недвижимостью. Тем более, что теперь перед ним
открывается практически неограниченное поле деятельности — можно делать
ремонт, создавать индивидуальный интерьер, одним словом, «вить собственное
гнездо». Однако радостные ощущения владельца недвижимости могут быть
омрачены, если он не учтет всех правил, предусмотренных ипотечной схемой
кредитования.
О них мы попросили рассказать Марину Бровченко, главного юрисконсульта
юридического управления банка «Хрещатик».
— Если вы приобрели квартиру по ипотечной схеме на вторичном рынке, она
сразу же переходит в вашу собственность, оставаясь в залоге у банка. Вы как
собственник приобретаете сразу три права: пользования, владения и
распоряжения своим имуществом. Это означает, что вы можете проживать в
квартире и поселять в нее третьих лиц, уведомляя об этом банк. Отныне все
дееспособные лица — обитатели квартиры — отвечают за ее целостность.
Подчеркиваю, процедура имеет исключительно уведомительный характер.
Банк не будет проверять моральный и материальный статус ваших квартирантов.
Некоторые банки, для того, чтобы лишний раз напомнить заемщику об этом
обязательстве, предлагают клиенту при подписании договора ипотеки подписать
отдельный договор. Иногда банки ограничивают список возможных «вселенцев»
только членами семьи заемщика.
Поэтому советую выяснять этот вопрос еще до момента подписания договора —
изменить условия post factum намного сложнее. Если же в условиях банка
подобный запрет существует, это не означает, что запрещена и регистрация в
квартире третьих лиц. Согласно украинскому жилищному законодательству
регистрация, постоянная или временная, не обусловливает права собственности
на квартиру. Но и об этом вы обязаны сообщить банку.
А вот ваши права распоряжаться квартирой ограничены. Ведь квартира — в
залоге у банка до полной выплаты кредита и, как правило, под запретом
отчуждения. Так что обменять или подарить свою недвижимость детям,
родственникам и другим лицам вы сможете только, если на это согласится
банк. Продать же такую квартиру можно только после выплаты кредита.
Правда, бывают форс-мажорные обстоятельства, например, заемщик потерял
платежеспособность. В таких случаях продажа возможна, но, опять-таки,
только с согласия банка и после проработки всех возможных вариантов
реструктуризации долга. Тогда поступают таким образом: по договоренности с
банком вы можете продать квартиру, вернуть долг банку, а остальные деньги
оставить себе. Но специалисты советуют сохранять с банком доверительные
отношения, как бы ни сложились обстоятельства. Не бойтесь прийти, объяснить
ситуацию. Уклонение от уплаты только ухудшает положение — и срок неоплаты
увеличивается, и проценты возрастают.
Теоретически квартиру, приобретенную по ипотечной схеме, можно заложить и
второй, и третий раз. Но, во-первых, для этого вам понадобится согласие
банка. Во-вторых, придется решать вопрос: согласится ли другая финансовая
организация стать вторым кредитором в очереди на случай, если вы не сможете
расплатиться по своим первичным обязательствам? Ведь ипотека вашей квартиры
регистрируется в Госреестре ипотек.
Это означает, что банк, становящийся вторичным ипотекодержателем, сможет
удовлетворить свои требования только после полного удовлетворения
требований банка, выдавшего вам кредит.
И, наконец, о перепланировке квартиры. На сегодняшний день к этой операции
выдвигаются более жесткие требования, чем 5-6 лет назад. Как правило,
процедура согласования перепланировки проходит в три этапа.
На первом вы должны подготовить и согласовать с контролирующими органами
проект перепланировки.
На втором — получить согласие у соседей и местной исполнительной власти.
Третий этап — получить согласие страховой компании, застраховавшей
квартиру. Кстати, она может отказать вам, если сочтет, что этот проект
рискованный и имущество может быть испорчено или даже разрушено.
Потребуется также и согласие банка.
Если же вы не узаконите перепланировку, вы не сможете продать квартиру,
другими словами, не сможете распорядиться ею как своим имуществом.
Автор: Инна ГРИГОРЬЕВА
Газета по-харьковски 2008.07.31
http://gazeta.kh.ua/kopilka/2008/07/31/164449.html