Стоит ли покупать квартиру или машину, когда на них уже оформлен…

Только в том случае, если имущество покупается по сниженной цене,

значительная часть долга уже погашена, а переуступка долга оформляется

официально. Во всех остальных случаях ввязываться в чужие долги

бессмысленно. Проще взять кредит «с нуля» и не мучить себя и банкиров. 🙂 «Мои родственники в США купили дом, по которому еще не погашен кредит, и

очень довольны. Во-первых, он им обошелся значительно дешевле, ведь его

продавали в спешке, в связи с тем, что заемщик потерял работу. Во-вторых,

большая часть кредита уже погашена, и они платят очень низкие проценты

банку. Такие сделки за рубежом происходят сплошь и рядом. Хотелось бы

знать, а возможно ли это у нас?» — спросила у «Денег» аудитор Наталья

Шабловская.

Возможно, а почему нет? Правда, наши банки на переуступку кредита

соглашаются пока еще не так часто, как в Америке. 🙂 «Банк может пойти на

смену заемщика по кредиту в случае, если для этого есть объективные причины

— выезд кредитора на постоянное место жительства за границу или семейные

обстоятельства. Также смена заемщика приветствуется, если такая рокировка

улучшит качество обслуживания данного кредита», — рассказывает заместитель

начальника управления кредитования физических лиц банка «Форум» Максим

Жирко.

То есть для начала следует все же убедить банкиров в том, что от смены

заемщика им будет только лучше. При этом покупатель будет рассматриваться

как новый заемщик, а значит, его платежеспособность будет проверяться на

общих основаниях.

Зачем оно нам?

Однако зачем, спросит читатель, все это нужно? Ведь переуступка долга ничем

особо не отличается от покупки квартиры в кредит с первоначальным взносом.

Только продавец имущества получает на руки от покупателя не всю цену, а

только ее часть (примерно рыночную цену за вычетом непогашенной части тела

кредита). А покупатель просто переоформляет на себя чужой кредит, точнее —

его оставшуюся часть. Так зачем это делать, если, заплатив те же деньги,

можно оформить на себя кредит «с нуля»?

Дело в том, что многие банки выдвигают жесткие требования к размеру

начального взноса при покупке, к примеру, жилья или б/у машины — 15—30%

стоимости имущества, и баста. Если же найти заемщика, который погасил

меньшую сумму, чем требует банк по первоначальному взносу, можно «войти в

кредит» с меньшими затратами.

К тому же уже не нужно будет тратиться на комиссию, которая платится при

оформлении первичной сделки (1—2% суммы кредита), оплачивать услуги, к

примеру, оценщика (до 500 грн.) и риелтора (до 5% стоимости квартиры).

В деньгах эта экономия может вылиться не в одну тысячу долларов — все

зависит от суммы кредита.

Кстати, имущество «в кредите» однозначно стоит дешевле. Чаще всего его

собственник расстается с ним в связи с тем, что больше не в силах погашать

кредит, либо решил сменить место жительства. Стремясь быстрей продать, он

часто выставляет более низкую цену и вполне готов к торгам с покупателями,

которых само слово «кредит» отпугивает не меньше, чем «МММ».

Большую роль в оценке целесообразности такой сделки для покупателя

определяют условия кредитования, которые прилагаются к покупке (ставка

кредита, штрафы за просрочку платежей и прочее). Ведь если «старый» кредит

оформляется на нового заемщика, условия кредитования остаются прежними. А

они могут быть и не слишком удобны новому заемщику. 🙁

В случае же если оформляется новый кредит, применяются те условия, которые

действуют в банке на момент подписания соглашения. Если учесть, что в

течение последних лет кредитные ставки имеют видимую тенденцию к снижению,

для покупателя, в общем-то, предпочтителен вариант с обновлением условий.

Но если, к примеру, кредит оформлялся недавно или под акцию, в таком случае

покупателю, возможно, есть смысл переоформить «старый» кредит на себя.

Официальная часть

Как же все сделать правильно, чтобы чужой кредит не отличался от своего? В

Гражданском кодексе (ст.513, 521 и 1055 ГК Украины) сформулировано общее

правило, согласно которому замена сторон в обязательстве оформляется

договором в той же форме, что и основное обязательство. Для того чтобы

продавец при переоформлении на нового собственника имущества, находящегося

в кредите, не стал заемщиком, ему с согласия кредитора следует подписать

соглашение о переуступке долга.

«Соглашение о переуступке долга заключается с полной заменой стороны в

кредитном договоре и должно представлять собой комбинированное соглашение

об уступке требования и переводе долга по этому договору на третье лицо, то

есть на нового заемщика», — объясняет юрисконсульт ЮК «Шмаров и Партнеры»

Николай Сидоренко.

Сделка проходит в банке и, как правило, с нотариусом, оформлявшим

предыдущую сделку. Нотариальные услуги обойдутся от 300 грн., в зависимости

от суммы сделки — от стоимости имущества, которое продается или покупается.

Нередки случаи приобретения квартир или автомобилей, находящихся в залоге у

банка, по генеральным доверенностям. Это случается, когда недобросовестный

продавец, имея обязательства перед банком, посредством доверенности

пытается продать залоговое имущество по бросовой цене. «Передача денег

осуществляется при оформлении доверенности и в ней не отражается. Доказать

что-либо в будущем будет очень сложно. Чтобы не стать жертвой обмана со

стороны продавца, нужно обязательно привлекать специалистов или юристов и

тщательно проверять квартиру на предмет ее «чистоты», — предупреждают

юристы.

Будете брать?

Как правило, к переуступке долга прибегают в той ситуации, когда покупатель

«завязан» на конкретном объекте и готов приобрести его вопреки довеску в

виде кредита. К примеру, если интересует конкретная квартира, дом или

автомобиль.

Чтобы оценить выгодность предложения, покупатель должен учесть следующие

факторы. Во-первых, цена, которую запрашивает продавец, плюс остаток

задолженности перед банком и затраты на переоформление не должны в сумме

превышать среднерыночную цену имущества. Иначе сделка заведомо невыгодна.

Во-вторых, следует оценить условия кредитования, которые прилагаются к

покупке. Но перед этим необходимо узнать, согласен ли банк на переуступку

долга или возможен только вариант с выдачей нового кредита.

Особо выгодна переуступка в том случае, если продавец и покупатель связаны

родственными или дружескими узами. Тут, как говорится, искать продавца не

нужно. 🙂 Правда, зачастую такая сделка не оформляется официально, а

заключается устно, что ставит в рискованное положение и продавца, и

покупателя.

Смена караула

Во что обойдется покупка имущества, уже купленного в кредит?

Исходные условия

Объект сделки: автомобиль Mitsubisi Lancer 2005 г. выпуска

Среднерыночная цена — $18 000

Первоначальный кредит был оформлен на 5 лет

Валюта кредитования — гривна

Кредитная ставка — 4% годовых

Сумма кредита — $16 000

Фактический срок кредитования — 2 года

Кредит выплачен на 50%

Остаток кредита составляет $8000

Сопутствующие затраты покупателя* — около $800

Отчисления в Пенсионный Фонд (3%) — $540

Регистрация в ГАИ — $150

Нотариальное оформление договоров купли/продажи и переуступки долга — $60-

100

Приемлемая цена при переуступке долга — $9200

Что не нужно платить?

(экономия)

1-2% суммы кредита — комиссия банка при оформлении кредита

Исходные условия

Объект сделки: 3-комнатная квартира в Киеве

Среднерыночная цена — $250 000

Первоначальный кредит был оформлен на 20 лет

Валюта кредитования — доллар

Кредитная ставка — 12% годовых

Сумма кредита — $100 000

Фактический срок кредитования — 4 года

Кредит выплачен на 20%

Остаток кредита составляет $80 000

Сопутствующие затраты покупателя* — около $5200

Отчисления в Пенсионный Фонд (1%) — $2500

Госпошлина (1%) — $2500

Нотариальное оформление договоров купли/продажи и переуступки долга — $150-

200

Приемлемая цена при переуступке долга — $164 800

* Расходы на страховки не включены в сопутствующие расходы покупателя.

Что не нужно платить? (экономия)

1-2% суммы кредита — комиссия банка при оформлении кредита

3-5% стоимости квартиры — услуги риелторов

300-500 грн. — услуги оценщика

Берите — не жалко?

Стоит ли оформлять на себя чужой кредит?

ЗА

* Экономия денег на комиссиях и услугах посредников

* Возможность купить имущество с существенным дисконтом

* Возможность решить вопрос с первоначальным взносом, если денег на него не

хватает

ПРОТИВ

* По «старому» кредиту ставки могут быть выше

* Очень сложно найти оптимальный вариант для себя (так, чтобы подошли и

имущество, и условия кредитования)

* Новый заемщик может не понравиться банку, и он может отказать в

переоформлении кредита

Итого

Выгода от покупки имущества «в кредите» определяется не только ценой,

запрашиваемой продавцом, но и условиями кредитования, которые «идут в

комплекте» с приобретаемым имуществом.

Автор:

Елена Буруль

Деньги.ua 2007.12.12 21:14

http://www.dengi-ua.com/clauses/28197.html

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *