Только в том случае, если имущество покупается по сниженной цене,
значительная часть долга уже погашена, а переуступка долга оформляется
официально. Во всех остальных случаях ввязываться в чужие долги
бессмысленно. Проще взять кредит «с нуля» и не мучить себя и банкиров. 🙂 «Мои родственники в США купили дом, по которому еще не погашен кредит, и
очень довольны. Во-первых, он им обошелся значительно дешевле, ведь его
продавали в спешке, в связи с тем, что заемщик потерял работу. Во-вторых,
большая часть кредита уже погашена, и они платят очень низкие проценты
банку. Такие сделки за рубежом происходят сплошь и рядом. Хотелось бы
знать, а возможно ли это у нас?» — спросила у «Денег» аудитор Наталья
Шабловская.
Возможно, а почему нет? Правда, наши банки на переуступку кредита
соглашаются пока еще не так часто, как в Америке. 🙂 «Банк может пойти на
смену заемщика по кредиту в случае, если для этого есть объективные причины
— выезд кредитора на постоянное место жительства за границу или семейные
обстоятельства. Также смена заемщика приветствуется, если такая рокировка
улучшит качество обслуживания данного кредита», — рассказывает заместитель
начальника управления кредитования физических лиц банка «Форум» Максим
Жирко.
То есть для начала следует все же убедить банкиров в том, что от смены
заемщика им будет только лучше. При этом покупатель будет рассматриваться
как новый заемщик, а значит, его платежеспособность будет проверяться на
общих основаниях.
Зачем оно нам?
Однако зачем, спросит читатель, все это нужно? Ведь переуступка долга ничем
особо не отличается от покупки квартиры в кредит с первоначальным взносом.
Только продавец имущества получает на руки от покупателя не всю цену, а
только ее часть (примерно рыночную цену за вычетом непогашенной части тела
кредита). А покупатель просто переоформляет на себя чужой кредит, точнее —
его оставшуюся часть. Так зачем это делать, если, заплатив те же деньги,
можно оформить на себя кредит «с нуля»?
Дело в том, что многие банки выдвигают жесткие требования к размеру
начального взноса при покупке, к примеру, жилья или б/у машины — 15—30%
стоимости имущества, и баста. Если же найти заемщика, который погасил
меньшую сумму, чем требует банк по первоначальному взносу, можно «войти в
кредит» с меньшими затратами.
К тому же уже не нужно будет тратиться на комиссию, которая платится при
оформлении первичной сделки (1—2% суммы кредита), оплачивать услуги, к
примеру, оценщика (до 500 грн.) и риелтора (до 5% стоимости квартиры).
В деньгах эта экономия может вылиться не в одну тысячу долларов — все
зависит от суммы кредита.
Кстати, имущество «в кредите» однозначно стоит дешевле. Чаще всего его
собственник расстается с ним в связи с тем, что больше не в силах погашать
кредит, либо решил сменить место жительства. Стремясь быстрей продать, он
часто выставляет более низкую цену и вполне готов к торгам с покупателями,
которых само слово «кредит» отпугивает не меньше, чем «МММ».
Большую роль в оценке целесообразности такой сделки для покупателя
определяют условия кредитования, которые прилагаются к покупке (ставка
кредита, штрафы за просрочку платежей и прочее). Ведь если «старый» кредит
оформляется на нового заемщика, условия кредитования остаются прежними. А
они могут быть и не слишком удобны новому заемщику. 🙁
В случае же если оформляется новый кредит, применяются те условия, которые
действуют в банке на момент подписания соглашения. Если учесть, что в
течение последних лет кредитные ставки имеют видимую тенденцию к снижению,
для покупателя, в общем-то, предпочтителен вариант с обновлением условий.
Но если, к примеру, кредит оформлялся недавно или под акцию, в таком случае
покупателю, возможно, есть смысл переоформить «старый» кредит на себя.
Официальная часть
Как же все сделать правильно, чтобы чужой кредит не отличался от своего? В
Гражданском кодексе (ст.513, 521 и 1055 ГК Украины) сформулировано общее
правило, согласно которому замена сторон в обязательстве оформляется
договором в той же форме, что и основное обязательство. Для того чтобы
продавец при переоформлении на нового собственника имущества, находящегося
в кредите, не стал заемщиком, ему с согласия кредитора следует подписать
соглашение о переуступке долга.
«Соглашение о переуступке долга заключается с полной заменой стороны в
кредитном договоре и должно представлять собой комбинированное соглашение
об уступке требования и переводе долга по этому договору на третье лицо, то
есть на нового заемщика», — объясняет юрисконсульт ЮК «Шмаров и Партнеры»
Николай Сидоренко.
Сделка проходит в банке и, как правило, с нотариусом, оформлявшим
предыдущую сделку. Нотариальные услуги обойдутся от 300 грн., в зависимости
от суммы сделки — от стоимости имущества, которое продается или покупается.
Нередки случаи приобретения квартир или автомобилей, находящихся в залоге у
банка, по генеральным доверенностям. Это случается, когда недобросовестный
продавец, имея обязательства перед банком, посредством доверенности
пытается продать залоговое имущество по бросовой цене. «Передача денег
осуществляется при оформлении доверенности и в ней не отражается. Доказать
что-либо в будущем будет очень сложно. Чтобы не стать жертвой обмана со
стороны продавца, нужно обязательно привлекать специалистов или юристов и
тщательно проверять квартиру на предмет ее «чистоты», — предупреждают
юристы.
Будете брать?
Как правило, к переуступке долга прибегают в той ситуации, когда покупатель
«завязан» на конкретном объекте и готов приобрести его вопреки довеску в
виде кредита. К примеру, если интересует конкретная квартира, дом или
автомобиль.
Чтобы оценить выгодность предложения, покупатель должен учесть следующие
факторы. Во-первых, цена, которую запрашивает продавец, плюс остаток
задолженности перед банком и затраты на переоформление не должны в сумме
превышать среднерыночную цену имущества. Иначе сделка заведомо невыгодна.
Во-вторых, следует оценить условия кредитования, которые прилагаются к
покупке. Но перед этим необходимо узнать, согласен ли банк на переуступку
долга или возможен только вариант с выдачей нового кредита.
Особо выгодна переуступка в том случае, если продавец и покупатель связаны
родственными или дружескими узами. Тут, как говорится, искать продавца не
нужно. 🙂 Правда, зачастую такая сделка не оформляется официально, а
заключается устно, что ставит в рискованное положение и продавца, и
покупателя.
Смена караула
Во что обойдется покупка имущества, уже купленного в кредит?
Исходные условия
Объект сделки: автомобиль Mitsubisi Lancer 2005 г. выпуска
Среднерыночная цена — $18 000
Первоначальный кредит был оформлен на 5 лет
Валюта кредитования — гривна
Кредитная ставка — 4% годовых
Сумма кредита — $16 000
Фактический срок кредитования — 2 года
Кредит выплачен на 50%
Остаток кредита составляет $8000
Сопутствующие затраты покупателя* — около $800
Отчисления в Пенсионный Фонд (3%) — $540
Регистрация в ГАИ — $150
Нотариальное оформление договоров купли/продажи и переуступки долга — $60-
100
Приемлемая цена при переуступке долга — $9200
Что не нужно платить?
(экономия)
1-2% суммы кредита — комиссия банка при оформлении кредита
Исходные условия
Объект сделки: 3-комнатная квартира в Киеве
Среднерыночная цена — $250 000
Первоначальный кредит был оформлен на 20 лет
Валюта кредитования — доллар
Кредитная ставка — 12% годовых
Сумма кредита — $100 000
Фактический срок кредитования — 4 года
Кредит выплачен на 20%
Остаток кредита составляет $80 000
Сопутствующие затраты покупателя* — около $5200
Отчисления в Пенсионный Фонд (1%) — $2500
Госпошлина (1%) — $2500
Нотариальное оформление договоров купли/продажи и переуступки долга — $150-
200
Приемлемая цена при переуступке долга — $164 800
* Расходы на страховки не включены в сопутствующие расходы покупателя.
Что не нужно платить? (экономия)
1-2% суммы кредита — комиссия банка при оформлении кредита
3-5% стоимости квартиры — услуги риелторов
300-500 грн. — услуги оценщика
Берите — не жалко?
Стоит ли оформлять на себя чужой кредит?
ЗА
* Экономия денег на комиссиях и услугах посредников
* Возможность купить имущество с существенным дисконтом
* Возможность решить вопрос с первоначальным взносом, если денег на него не
хватает
ПРОТИВ
* По «старому» кредиту ставки могут быть выше
* Очень сложно найти оптимальный вариант для себя (так, чтобы подошли и
имущество, и условия кредитования)
* Новый заемщик может не понравиться банку, и он может отказать в
переоформлении кредита
Итого
Выгода от покупки имущества «в кредите» определяется не только ценой,
запрашиваемой продавцом, но и условиями кредитования, которые «идут в
комплекте» с приобретаемым имуществом.
Автор:
Елена Буруль
Деньги.ua 2007.12.12 21:14
http://www.dengi-ua.com/clauses/28197.html