Prosto исключительно заманчиво взять сегодня кредит на покупку жилья, а через пару лет поменять банк-кредитор, а с ним и заоблачные ставки по кредиту на меньшие. Стоит ли рассчитывать на рефинансирование ипотечного кредита и к каким «сюрпризам» стоит подготовиться – узнавал Prostobank.uaДва года назад, в октябре-2008 по данным исследования компании «Простобанк Консалтинг» , 12 банков из 50-ти крупнейших по активам предлагали программу по рефинансированию ипотечных кредитов. Сегодня на рынке в эпоху заоблачных ставок по ипотеке предложений по рефинансированию нам найти не удалось. Но поскольку ставки по кредитам на покупку жилья постепенно понижаются, то появление таких предложений – всего лишь вопрос времени. Тем не менее, есть важные особенности рефинансирования, о которых нужно знать уже сегодня – как тем, кто уже взял ипотечный кредит под высокую ставку и рассчитывает перекредитоваться позже, когда ставки упадут, так и тем, кто только собирается брать кредит на жилье.
Это сможет не каждый
Стандартная схема перекредитования выглядит, как правило, следующим образом. «Клиент, взявший ипотечный кредит в одном банке, обращается в другой банк с просьбой о выдаче нового ипотечного кредита под тот же залог. Банк выдает клиенту новый кредит, который используется для погашения старого путем перечисления всей суммы кредита в первый банк. Залог (квартира или дом) перерегистрируется на «новый» банк и продолжает служить средством обеспечения кредита, а клиент начинает расплачиваться по «новому» кредиту по новой, более низкой процентной ставке», — поясняет Максим Кошевцов, руководитель индивидуального бизнеса Всеукраинского Банка Развития . На первый взгляд все просто, единственная сложность – это переход залоговой квартиры-обеспечения по кредиту от одного банка к другому. «Как правило, выдача нового кредита и погашение старого происходит единовременно, по заранее обговоренному сценарию между банками, заемщиком и нотариусом», — отмечает Павлов Сергей, начальник отдела «Жильё в кредит» департамента по индивидуальному бизнесу УКРАИНСКОГО БИЗНЕС БАНКА .
Поэтому неудивительно, что традиционно рефинансирование должно происходить с согласия того банка, в котором вы взяли кредит. «В момент оформления сделки нотариус, который оформлял первую ипотеку, должен оформлять и вторую. Ипотечный залог по письму банка (первичного кредитора) о снятии запрета со своего залога передается в ипотеку второй очереди. А после того как выдается новый кредит и погашается предыдущий, залог уходит из-под обеспечения по закрытому кредитному договору и становится обычным залогом по кредиту, выданному по программе рефинансирования», — рассказывает Антон Шаперенков, директор департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка .
Как правило, для проведения рефинансирования вышеупомянутым способом вам даже придется запросить письменно согласие банка, в котором вы брали кредит – ведь у него в залоге ваша квартира. И обойти это условие практически невозможно. «Осуществить перекредитовку без согласия банка, в котором взят кредит, нельзя. Это прописано во всех кредитных договорах, и нотариус, оформляющий ипотеку, всегда обращает на это внимание», — предупреждает Антон Шаперенков.
На этом этапе желающие перекредитоваться могут столкнуться с первой проблемой на своем пути: не всякий банк даст согласие на перекредитовку. Такая позиция банков неудивительна: они не заинтересованы отдавать тех клиентов, которые хорошо погашают кредит, ведь учреждение теряет свои доходы. По словам экспертов, многие банки скорее согласятся на индивидуальную программу реструктуризации ипотеки, изменив условия вашего договора: например, продлив срок кредита на дополнительные 5-10 лет, что уменьшит ежемесячный платеж по кредиту (но увеличит общую переплату банку).
Prostobank.ua обзвонил банки, предоставляющие ипотечные кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья в октябре-2010 и спросил, разрешает ли финучреждение после нескольких лет пользования кредитом рефинансировать его в другом банке? Ни один сотрудник банка не ответил отказом. Правда, в одном учреждении нам честно признались, что «на 100% гарантировать не могут». Но в других наперебой утверждали, что «можно, ипотечный договор этого не запрещает», «поскольку вы все равно полностью погашаете кредит за счет кредитных средств другого банка, то это идет как полное «досрочно». А один представитель одного банка вообще предложил в случае падения ставок по ипотеке «подать заявку в банк на понижение ставки, и если он уже откажет, то тогда можно перекредитовываться в другом банке».
Несмотря на утверждения банковских консультантов, что рефинансирование возможно, не забудьте изучить ваш кредитный договор на предмет того, нет ли в нем пункта, запрещающего перекредитование, а также каковы условия досрочного погашения кредита (к примеру, в октябре-2010 у 2-х банков, кредитующих покупку ипотеки, мы обнаружили комиссии за досрочное погашение).
Впрочем, если дойдет до рефинансирования, и ваш банк будет не согласен вас «отпустить», у вас будет еще один шанс на перекредитовку, хоть и слабый: это будет зависеть от банка, чьим заемщиком вы собираетесь стать. «Учитывая схему перекредитовки совсем обойти банк-первичный кредитор вряд ли получится именно на этапе оформления залога второй очереди. В таком случае много будет зависеть от банка-нового кредитора, насколько он будет готов взять на себя риск фактически беззалогового кредита пусть даже на очень короткое время (в пределах 1-2 дней)», — отмечает Тарас Блощаневич, начальник управления розничных клиентов департамента активных операций банка «Киев ». «Рефинансирование без согласия банка осуществить можно, если новый банк готов пойти на риск и выдать кредит заемщику с отлагательным условием предоставления обеспечения (что, как правило, неприемлемо для банков). Если хороший клиент выбирает другой банк и уходит – это всегда неприятно», — подтверждает Сергей Павлов. При этом возникает забавное противоречие – банки будут рады избавиться лишь от неблагонадежных заемщиков, а как раз таких клиентов не захотят рефинансировать новые финансовые учреждения.
Если хочешь – заплати
Еще одна особенность рефинансирования, которая может стать для вас неожиданностью – это дополнительные финансовые расходы. Вполне возможно, что вам придется заплатить новому банку комиссии за рассмотрение кредитной заявки, выдачу кредита, за открытие и ведение ссудного счета. «Дополнительные расходы будут связаны с нотариальным оформлением договора залога, внесением в государственные реестры отягощений имущества информации по предмету залога, расходами по страховке, так как необходимо в договоре страхования поменять наименование выгодополучателя (с одного банка на другой) или застраховать предмет залога, если он не застрахован. Кроме того, предыдущий банк может установить комиссию за предоставление разрешения на повторный залог», — добавляет Оксана Адаменко, заместитель начальник управления сопровождения кредитных операций Пивденкомбанка . Тонкости, связанные со страховкой, заслуживают отдельного упоминания. «Страховка – это единственное, на чем можно сэкономить, — убежден Тарас Блощаневич. – Со страховой компанией, скорее всего, можно будет договориться без дополнительных затрат – там просто произойдет смена выгодоприобретателя». Впрочем, этот закон – не универсальный. Может случиться, что новый банк потребует оформления полиса в другой СК, аккредитованной в учреждении.
Но и на этом возможные финансовые «сюрпризы» не заканчиваются. «Банк в обязательном порядке проводит проверку объекта недвижимости, передаваемого в залог, и может оценить его ниже, чем банк заемщика», — предупреждает Максим Кошевцов.
Потому эксперты советуют прежде чем решаться на рефинансирование тщательно подсчитать возможную выгоду от этого и помнить универсальный закон: если ставки в обоих банках различаются менее чем на 3 процентных пункта, то рефинансирование точно не имеет смысла.
А может, лучше плавающая ставка?
Хороший выход для сторонников точки зрения, что ипотека скоро значительно подешевеет – воспользоваться кредитом с плавающей ставкой. Ведь в таком случае с удешевлением ресурсов для банка будет снижаться ставка по кредиту – и необходимость в рефинансировании отпадет. А это в свою очередь приведет к тому, что не придется оплачивать дополнительные расходы при оформлении нового кредита. Кстати, эксперты считают, что первыми программы рефинансирования запустят именно банки, предлагающие плавающую ставку по ипотеке. «Те банки, которые предлагают сегодня кредиты с плавающей процентной ставкой, думаю, скоро будут предлагать и рефинансирование, поскольку это дает возможность привлечь клиентов с хорошей кредитной историей. А каналов получения новых клиентов не так много на этом рынке», — уверен Антон Шаперенков. – Я бы рекомендовал заемщикам брать ипотечный кредит по плавающей ставке без каких-либо надежд на рефинансирование, понимая, что ставки по кредитам на период ипотеки могут как снижаться, так и пойти вверх, если будет удорожание стоимости привлеченного ресурса».
Впрочем, именно такая непредсказуемость плавающей ставки сопряжена с рисками: если у вас нет уверенности, что в ближайшие 20-30 лет финансового кризиса не будет, соответственно, ресурсы для банка не подорожают, тогда ваш выбор – именно стабильная ставка, которую пока банкам повышать в одностороннем порядке запрещено законом. А затем, возможно, – рефинансирование, когда банковская система оправится от кризиса. Главное, не забудьте заранее увериться в согласии банка на эту процедуру. «Банки в случае изменения рыночной ситуации, скорее будут готовы вести переговоры о снижении ставки путем реструктуризации задолженности, нежели отпускать хорошего, дисциплинированного клиента», — считает Тарас Блощаневич, начальник управления розничных клиентов департамента активных операций банка «Киев».
Алиса Лисицына
http://www.prostobank.ua/