Поскольку гражданско-правовое обязательство само по себе еще не гарантирует добросовестность сторон относительно его исполнения, существуют меры, которые создают дополнительные гарантии защиты интересов управомоченного лица, предусмотренные законодательством или договором сторон.Понятие «залог» в гражданском законодательстве принадлежит к сфере обязательственного права. Правоотношения сторон относительно предоставления вещей или имущества в залог регулируются статьями 572-593 Гражданского кодекса Украины (далее — ГК).
В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодатель) обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника, если другое не установлено законом (право залога) (ст. 572 ГК).
Таким образом, залог имеет производный характер от обеспеченного им обязательства. Самостоятельно он не существует, а является одним из средств обеспечения выполнения обязательства одной из сторон гражданско-правового соглашения. Залогом могут обеспечиваться обязательства, которые выплывают, в частности, из договора ссуды, кредита, купли-продажи, аренды, перевозки груза и тому подобное.
Как правило, договор залога оформляется «как нагрузка» к договору о предоставлении банковского кредита, ломбардных услуг, продажи товаров в рассрочку и т. п.
Различают два вида залога: ипотека и залог.
Ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица.
Ипотекодателем может быть должник или имущественный поручитель (третье лицо), при этом имущественный поручитель не несет ответственности перед ипотекодержателем за выполнение основного обязательства должником, а отвечает только за удовлетворение требований ипотекодержателя за счет предмета ипотеки. В случае удовлетворения таких требований имущественный поручитель приобретает права кредитора по основному обязательству.
Договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в порядке, установленном законом. В случае несоблюдения этого условия ипотечный договор является действительным, но требование ипотекодержателя не приобретает приоритета относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество.
Приоритет права ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки относительно зарегистрированных в установленном порядке прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации ипотеки, которая проводится нотариусом при оформлении договора ипотеки. Зарегистрированные права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно их приоритету — в очередности их государственной регистрации.
Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое обладает следующими характеристиками:
— принадлежит ипотекодателю на праве собственности (или на праве хозяйственного ведения)-
— является отчуждаемым и на него может быть обращено взыскание-
— зарегистрировано как отдельный выделенный в натуре объект.
Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства или другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Таким инструментом принято пользоваться при инвестировании строительства объектов.
Рассматривая финансовый аспект ипотеки, следует отметить, что стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению сторон или путем экспертной оценки в случаях, установленных законом или договором.
Относительно прав сторон ипотечного договора, следует отметить, что ипотекодатель может владеть, пользоваться предметом ипотеки и получать от его использования продукцию, плоды и доходы, если иное не установлено ипотечным договором. Однако при этом ипотекодатель обязан не допускать ухудшения состояния предмета ипотеки и не эксплуатировать его сверх норм обычной амортизации. Учитывая такие нормы законодательства, целесообразно предусматривать в договоре ипотеки такие требования конкретнее, поскольку от этого будут зависеть правовые последствия нарушения обязательств ипотекодателем.
Кроме того, ипотекодатель обязан застраховать предмет ипотеки в интересах ипотекодержателя на его полную стоимость, если такая обязанность не возложена на ипотекодержателя в соответствии с ипотечным договором.
Что касается ипотекодержателя, то законодательство наделяет его широким спектром прав, например, чтобы провести проверку сохранности предмета ипотеки, ему достаточно только уведомить ипотекодателя о своем намерении. Или если ипотекодержатель обнаружит, что ипотекодатель не принял мер относительно сохранения и страхования предмета ипотеки, он может сделать это за свой счет, но при этом ипотекодатель будет обязан возместить связанные с этим расходы.
Так как договор ипотеки является обеспечением обязательств должника, вытекающих из других договоров (кредит, ссуда, купля-продажа), то в случае нарушения ипотекодателем обязательств по этим договорам, у ипотекодержателя возникает право обратить взыскание на предмет ипотеки.
Основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки являются три документа: решение суда, исполнительная надпись нотариуса и договор об удовлетворении требований ипотекодержателя.
Для защиты своих прав ипотекодержатель может обратиться в суд в любое время. В случае нарушения ипотекодателем условий по основному обязательству и/или условий ипотечного договора основанием для обращения в суд может быть невыполнение в течение 30 дней письменных требований ипотекодержателя об устранении нарушений.
Также в соответствии с решением суда может быть предусмотрено: право ипотекодержателя самостоятельно реализовывать предмет ипотеки, реализацию предмета ипотеки на публичных торгах. Однако следует заметить, что суд имеет право отказать в удовлетворении иска ипотекодержателя о досрочном обращении взыскания на предмет ипотеки при недостаточности оснований для такого взыскания.
Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя предоставляет последнему такие возможности: передачу права собственности на предмет ипотеки, передачу права от своего имени продавать предмет ипотеки. Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя является основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки.
Некоторую опасность для ипотекодателя таит в себе норма, которая предусматривает возможность реализации предмета ипотеки на публичных торгах. При этом за счет вырученных средств сначала покрываются расходы на проведение торгов и вознаграждение организатора торгов, а лишь потом средства распределяются между ипотекодержателем и другими лицами в соответствии с приоритетом и размером требований, а остаток возвращается ипотекодателю. Однако если сумма, полученная от реализации предмета ипотеки, не покроет требований ипотекодержателя, он имеет право получить остаток суммы за счет другого имущества должника, но уже в соответствии с действующим законодательством.
Таким образом, ипотека широко используется, так как она привлекательна для кредиторов тем, что надежно защищает их права перед другими лицами, которые претендуют на имущество должника, поскольку устанавливает высокий приоритет для требований ипотекодержателя.
В свою очередь, для ипотекодателя это своего рода «дамоклов меч», поскольку от незначительных на первый взгляд условий договора ипотеки зависит дальнейшая судьба этого имущества, так как не только должники отличаются недобросовестностью, а зачастую и кредиторы, даже крупные банки. Поэтому перед заключением договора ипотеки следует проконсультироваться со специалистом, который поможет разобраться в его условиях и оценит риски.
Екатерина Готовская, директор юридической компании «Интроюс»
Источник информации: 100m2 — 100m2.com.ua