Жизнь на этом не заканчивается, и если заемщик не испортил себе кредитную
историю, то возможность получить ипотечный кредит в будущем — остается. Ну
да, не получилось расплатиться по кредиту. А может, такой вариант развития
событий не самый плохой (учитывая, что падение цен только началось)?
Главное — это принять решение о продаже квартиры самому: не дожидаясь
реализации квартиры на аукционе.Казалось бы: «недвижимость — всегда в цене»! А раз так, то продать будет не
сложно. Но так только кажется. Цены — падают, и найти покупателя сейчас не
так-то просто.
Но дело усугубляется тем, что поскольку квартира находится в залоге банка,
встает вопрос о согласии банка на продажу. Кто-то спросит: «А разве банк
может не согласиться»? Представьте: может! Заемщик — исправно платит:
возвращает не только те деньги, которые банк выдал в виде кредита, а еще и
проценты. И чем выше процентная ставка по кредиту — тем меньше желания у
банка, чтобы заемщик квартиру продал: кто тогда проценты платить банку
будет? Вот так-то.
Первый вопрос, который должен уяснить для себя заемщик: «А имеет ли он
право (согласно кредитному договору) погашать кредит досрочно». Дело в том,
что программы кредитования некоторых банков предполагали достаточно
длительный период «моратория на досрочное погашение», в течение которого
заемщик не может ничего погашать досрочно, даже с уплатой штрафов. Если
такой мораторий предусмотрен банком, банк может на законных основаниях не
разрешать заемщику продажу квартиры и досрочное погашение долга.
Но большинство банковских программ либо не предусматривают период
моратория, либо этот период составляет сравнительно не большой срок:
полгода — год, после которого заемщик может погашать долг досрочно в
соответствии с Кредитным договором. Итак, рассмотрим несколько способов,
как это можно сделать, и те «подводные камушки», которые необходимо
учитывать.
Заемщик приходит в банк, чтобы сообщить о том, что он хочет продать
квартиру и погасить кредит, а ему и говорят: «Есть желание? Не вопрос!
Гасите кредит, после этого снимайте залог, и тогда продавайте квартиру!»
Способ 1
Сделать это можно так: взять у друзей деньги в долг, погасить кредит, снять
залог, после этого продать квартиру и полученными от продажи деньгами
рассчитаться с банком.
«Подводные камушки»: где найти таких друзей? То есть, в большинстве
случаев, такой способ — не приемлем. Но пишу о нем для тех редких
заемщиков, у кого есть такие хорошие друзья.
Способ 2
Можно получить от покупателя квартиры задаток в размере остатка ссудной
задолженности, рассчитаться с банком, снять залог, и продать квартиру
покупателю, давшему задаток.
«Подводные камушки»: у покупателя возникают достаточно большие риски: часть
денег уже продавцу отдал, но пока залог не снят и квартира продавцом не
продана — покупатель ничего не получил.
А если продавец, решив все свои вопросы с банком, откажется продавать
квартиру? Как деньги возвращать? Вот какие мысли будут одолевать любого
покупателя при таком способе. Следовательно, чтобы найти такого покупателя,
стоимость квартиры приходится существенно занижать: а это уже — не приятно.
Но этот способ не стоит отметать как не годный. Плюс его в том, что не
требуется согласие банка на продажу квартиры. Поскольку, когда заемщик
рассчитался по кредиту и снял залог, он волен сам распоряжаться своей
квартирой.
При всех остальных способах, которые я буду называть далее — требуется
согласие банка: нет согласия — способ «не работает».
Способ 3
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен, чтобы
покупатель приобрел квартиру заемщика-продавца. Покупатель приобретает
квартиру, находящуюся в залоге. Деньги покупателя все время, пока длится
государственная регистрация, находятся в ячейке депозитария банка.
Заметьте: деньги в ячейке — это не деньги на счету в банке. Соответственно,
пока банк свою часть денег — часть (в размере остатка ссудной
задолженности) на счет не зачислил — он не дает необходимых документов для
снятия залога. После сделки часть денег (в размере остатка ссудной
задолженности) получает банк, и зачисляет их на счет, а остальную часть
денег из ячейки депозитария получает продавец. Долг погашен.
«Подводный камушек»: покупателю, ставшему собственником квартиры,
приходится снимать залог. Риски при таком способе для покупателя —
минимальны, разве что лишние хлопоты по снятию залога. Да и банк должен
согласиться на такой способ решения вопроса.
Способ 4
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель
приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через
аккредитивный счет. При открытии такого счета указывается кто и при каких
обстоятельствах может снять деньги со счета, и в каком размере. То есть,
перед сделкой деньги зачисляются на счет в банке. Банк готовит документы
для снятия залога. Регистрация договора купли-продажи на нового владельца
происходит одновременно со снятием залога. Если сделка зарегистрирована —
покупатель стал собственником квартиры, банк — получил свои деньги, заемщик-
продавец квартиры, получил разницу между ценой квартиры, заплаченной
покупателем, и своим долгом банку.
«Подводные камушки»: деньги передаются через банковский счет. Что произошло
с деньгами на счетах «проблемных банков» в 1998 году? А если в то время,
пока длится гос. регистрация банк обанкротится?
Способ 5
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель
приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через ячейку
депозитария банка, доступ к которой помимо продавца и покупателя имеет
сотрудник банка. Не смотря на то, что деньги в размере остатка ссудной
задолженности не попали на счет продавца в банке, банк готовит документы,
необходимые для снятия залога. Вместе с государственной регистрацией сделки
купли-продажи регистрируется и снятие обременения. После государственной
регистрации, деньги из ячейки забирает сотрудник банка, и вносит их на счет
в банке.
«Подводные камушки»: требуется согласие банка. Поскольку залог снимается,
хотя на счету в банке денег еще нет. Но риск для банка — не большой: ведь
деньги находятся в банке, хоть и не на счету, а в депозитарии.
Я не случайно перечислил несколько способов: выбор наиболее приемлемого —
всегда предмет торга продавца-заемщика, банка и покупателя квартиры
заемщика.
С кем вести переговоры
Скажите, вам нравится работать бесплатно? А тем более, бесплатно решать
вопросы, сверх своих профессиональных обязанностей? Рядовым сотрудникам
кредитного отдела — тоже. Если у заемщика нет возможности платить по
кредиту, и приходится продавать квартиру, обращаться в банк за согласием
нужно не к рядовым сотрудникам: это не в их компетенции.
Если хотите получить согласие банка, и выработать наиболее приемлемую схему
— обращаться нужно к сотрудникам по должности не ниже начальника отдела.
Если обращаетесь к рядовым сотрудникам — готовьтесь к «стандартному
ответу»: «Гасите кредит (интересно из каких денег), снимайте залог, после
этого делайте с квартирой то, что считаете нужным».
Дмитрий Овсянников
// ipotek.ru
Третейський Суд 2008.12.18
http://www.ts.zaxist.org/2008/12/18/kak-prodat-kvartiru-za-kotoruju-ne.html