Коммерческая ипотека: особенности оформления

Коммерческая ипотека в нашей стране появилась около трех лет назад и до сих

пор находится в стадии развития, впрочем, уже довольно бурного — ведь

коммерческая недвижимость ежегодно дорожает в среднем на 30%. Следует отметить, что коммерческая ипотека выгодна и предприятию, и банку.

Она дает возможность минимизировать риски, поскольку приобретенное

помещение будет эксплуатироваться и приносить доход. Поэтому и кредитору, и

заемщику понятно, из каких средств будут производиться платежи, как вернуть

деньги в банк в случае дефолта заемщика. Вот почему коммерческая ипотека

более удобна, чем жилищная — здесь нет проблем, типичных для жилых

помещений, по выселению и последующему размещению граждан, проживающих в

отчуждаемой недвижимости.

Обычно ипотечный кредит выдается на покупку коммерческой недвижимости под

залог приобретаемого имущества либо какой-либо другой недвижимости.

Купленное таким образом помещение может использоваться как с целью развития

собственного бизнеса, так и для сдачи площадей в аренду. Не забывайте, что

иногда в украинских банках объединяются понятия коммерческой ипотеки и

коммерческого кредитования (проектного финансирования, инвестиционного

кредитования и т.д.). Это происходит, как правило, оттого, что суть

операции коммерческой ипотеки нередко лежит в основе программ коммерческого

кредитования. В зарубежной практике эти два понятия четко разделены:

ипотека, то есть кредит на покупку недвижимости под ее залог, называется

mortgage- кредит на развитие бизнеса, обеспечением которого выступает

недвижимость компании, называется equity loan.

Базовые условия коммерческой ипотеки:

* Срок кредитования — до 15 лет

* Валюта кредита — гривна, доллар США и евро

* Сумма кредита — от 5 тыс. до 1,5 млн. евро (или эквивалент в другой

валюте)

* Процентные ставки: от 14,5% — в гривнах, от 11,5% — в долларах США, от

10,5% — в евро, от 9,5% — в швейцарских франках

* Обеспечение по кредиту — коммерческая недвижимость (в частности, и

приобретаемая в кредит)

По словам Светланы Матвиенко, заместителя директора консалтинговой компании

по ипотечному кредитованию «Про-Контракт», в настоящее время на развитие

рынка ипотеки может повлиять, в первую очередь, политическая и

экономическая ситуация в стране: прозрачность экономики, стабильность

законодательства и валюты, упрощение процедур получения разрешительной

документации, высокий уровень защищенности кредитора и т.д. И лишь в

последнюю очередь, — уровень процентных ставок и сроки кредитования.

«Думаю, что прогнозировать, даже в самых общих чертах, развитие рынка можно

лишь на период до 10 лет- а с высокой долей точности, — на еще более

короткий период, — отметила г-жа Матвиенко. — В ближайшие два года, скорее

всего, будет высокий спрос на торгово-развлекательные помещения и

перемещение объектов застройки из центра Киева и других крупных городов за

черту города».

Отметим, что в рамках такой программы представители малого и среднего

бизнеса могут получить кредиты на: покупку коммерческой недвижимости-

строительство недвижимости- погашение текущей задолженности в другом банке

(рефинансирование)- ремонт помещений- инвестиционный ипотечный кредит на

развитие бизнеса (приобретение оборудования, пополнение оборотных средств).

Кредит могут получить предприниматели — юридические или физические лица,

имеющие опыт в бизнесе более 12 месяцев, у которых доля государственной

собственности в структуре капитала предприятия меньше 25%. Преимущества

этой кредитной программы в том, что банк, как правило, не анализирует ваш

бизнес — оценивается лишь доходность коммерческой недвижимости, которая

предоставляется в качестве обеспечения.

Схемы погашения задолженности по кредитам на коммерческую недвижимость:

* Ежемесячные платежи равными частями (аннуитет)

* По графику ежемесячное погашение кредита равными частями с начислением

процентов на остаток задолженности

* Адаптированная схема по желанию клиента (в случае присутствия фактора

сезонности в бизнесе заемщика)

* Заемщику может предоставляться право оплачивать в первый год только

проценты по кредиту

Коммерческая недвижимость, приобретаемая в кредит, в первую очередь

оценивается банком по возможной доходности и ликвидности. Например,

получить деньги на покупку офисного здания класса А с уже заявленными

арендаторами легче всего. С кредитами на покупку недвижимости более низкой

категории ситуация не настолько однозначна.

Факторы, препятствующие развитию рынка коммерческой ипотеки в Украине, —

мнение Светланы Матвиенко:

1. Несоответствие спроса предложению: в сегменте коммерческий ипотеки

наблюдается явный дефицит. У большинства застройщиков планы строительства

(формируемые, как правило, на ближайшие 3-7 лет) отстают от реальных

изменений спроса потенциальных покупателей. Стало обычным, что на момент

сдачи в эксплуатацию офисной недвижимости, в определенной точке города, она

уже не соответствует выросшим за аналогичный период потребностям этого

района.

2. Консолидация проектов застройки в центральных районах города/региона,

что приводит к удорожанию объекта на 30-40% и, соответственно, уменьшению

круга потенциальных покупателей.

3. Ничтожное количество объектов строительства на периферии.

4. Дефицит земли для застройки.

5. Неблагоприятная система принятия решений властями, которая приводит к

растянутым во времени, дорогостоящим и сложным процедурам получения

разрешительной документации.

6. Невысокая инвестиционная привлекательность из-за особенностей

политического климата, непонимания многими иностранными инвесторами (даже

на уровне ментальности) принципов ведения бизнеса в Украине.

7. Относительно высокая стоимость коммерческой недвижимости вынуждает

покупателя прибегнуть к единственно возможному способу ее приобретения —

кредитованию. И тут возникают сложности во взаимоотношениях участников

рынка: специфика ведения бизнеса в нашей стране (наглядный пример — СПД) не

позволяет подтвердить платежеспособность кредитора перед банком, что делает

невозможным использование желаемого источника финансирования — ипотечного

кредитования.

8. Слишком узкий спектр инструментов финансирования в данном сегменте, в

результате чего приток средств недостаточен- да и те, которые имеются, не

защищают интересов покупателя.

Перечень документов для юридического лица:

* Анкета-Заявка на кредит (для физического лица, предпринимателя,

юридического лица)-

* Уставные документы с изменениями и дополнениями (копии)-

* Специальные документы, необходимые для ведения деятельности (лицензии,

разрешения, в предусмотренных Законом случаях) (копии)-

* Документы о регистрации Заемщика-плательщика налогов (4-ОПП и прочие)-

* Документы, подтверждающие полномочия Представителя Заемщика на

заключение договоров с Банком-

* Финансовая отчетность за два последних года и последний отчетный период

(баланс и форма N2)-

* Бухгалтерская справка о перечне основных средств и их остаточную

стоимость по состоянию на отчетную дату-

* Информация об оборотах по счетам в иных банках, с предоставлением

банковских справок за последние 3 месяца-

* Выборка из реестра акционеров (в случае, если заемщик ОАО) (копии)-

* Документы, подтверждающие право собственности на собственность, которая

предлагается в ипотеку (копии)-

* Экспертная оценка стоимости имущества, что передается в ипотеку,

подготовленная независимым оценщиком, акцептованным банком-

* Копии договоров аренды имущества, которое предоставляется в аренду

Заемщиком и арендуемого имущества.

Перечень документов для частного предпринимателя:

* Копия паспорта предпринимателя-

* Копия свидетельства о государственной регистрации предпринимателя-

* Копия справки о присвоении идентификационного кода предпринимателю-

* Специальные документы, необходимые для ведения деятельности (лицензии,

разрешения, в предусмотренных Законом случаях) (копии)-

* Копии договоров аренды имущества, которое предоставляется в аренду

Заемщиком и имущества, что арендуется-

* Документы, подтверждающие право собственности на имущество, которое

предлагается в ипотеку (копии)-

* Документы про регистрацию Заемщика — плательщика налогов-

* Копии декларации за два последних года и иные документы, подтверждающие

доходы Заемщика (договора купли-продажи, предоставления услуг и иные

документы), а также отчет из ГНА о доходах предпринимателя физического

лица, как субъекта предпринимательской деятельности-

* Информация об оборотах по счетам в других банках, с предоставлением

банковских справок за последние 3 месяца (если имеется счет)-

* Экспертная оценка стоимости имущества, передаваемого в ипотеку,

подготовленная независимым оценщиком, акцептованным банком-

* Справка из банка о состоянии задолженности по кредиту (при наличии

кредитов).

Перечень документов от продавца:

* Правоустанавливающие документы на недвижимость, какая является предметом

продажи и ипотеки-

* Паспорт и фотокопия паспорта жены/мужа Заемщика-

* Технический паспорт на объект недвижимости-

* Справка-характеристика из БТИ/выемка из реестра-

* Документы, подтверждающие право (собственности, пользования) на

земельный участок-

* Справка из ЖЭКа про количество прописанных лиц и отсутствие

задолженности за коммунальные услуги (в случае жилищной недвижимости).

Татьяна Матычак

Инф. prostobiz.com.ua

«E-Finance» 2007.11.12 17:16

http://www.e-finance.com.ua/ru/banks/2007/11/12/Kommercheskaja_ipoteka_osobennosti_oformlenija/

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *