Центральному региону страны в 2007 году не удалось перещеголять своих
соседей по части коммерческой ипотеки. И хотя в центральных областях
Украины полным ходом шло кредитование коммерческой недвижимости, финансисты
зафиксировали лишь 25-процентный рост своих вложений в этом регионе. Более
впечатляющие темпы кредитования в центре страны финучреждения прогнозируют
в этом году — прирост объемов должен составить 35-40%. И это несмотря на
то, что банкиры уже сегодня говорят об ужесточении требований к
застройщикам.По словам экспертов, финансисты в прошлом году вкладывали средства лишь в
несколько крупных городов центрального региона. «Наиболее заметным
увеличение объемов кредитования коммерческой недвижимости было в Виннице,
где оно составило 38% от общего объема прироста. А также в Миргороде — 21%
объема, Полтаве и Черкассах — по 18%, Кременчуге — 3%, на все остальные
города региона пришлось лишь 2%. Вообще можно говорить, что основной рост
происходил в наиболее экономически активных городах и в курортной зоне
центральной Украины (Миргород и его пригороды)», — рассказала директор
департамента банка «Хрещатик» Марина Нестеровская. С наибольшей охотой
банкиры ссужали средствами девелоперов, делающих ставку на возведение
гостиниц и торгово-развлекательных центров. С ними по объемам
финансирования могли тягаться лишь компании, занимающиеся строительством
складских помещений. Сегмент офисного строительства не мог похвастаться
солидными объемами. По разным оценкам, наиболее активно коммерческой
ипотекой в прошлом году занимались порядка 14-15 банков (см. диаграмму).
Комплексный подход
Несмотря на то, что, как и прежде, строители в центральном регионе страны
тяготели к работе с классическими кредитами, весьма активно применялись и
менее раскрученные инструменты, являющиеся диковинкой для небольших
компаний. Речь идет о продукте, который финансисты называют проектным
финансированием — оно предполагает целый комплекс услуг. «Речь идет об
использовании всей гаммы источников и методов финансирования инвестиционных
проектов, банковских кредитов, эмиссии акций, паевых взносов в акционерный
капитал, фирменных кредитов, облигационных займов, финансового лизинга. На
Западе появился даже специальный термин «финансовое конструирование»,
означающий деятельность по построению оптимальных (с точки зрения
прибыльности и надежности) схем финансирования различных проектов и
сделок», — пояснил директор казначейства банка «Хрещатик» Алексей Козырев.
Причем, редко встречались похожие подборки финансовых услуг, которые
группировались в зависимости от возможностей и задач каждого отдельно
взятого заемщика — они формировались индивидуально.
Многие наследуют ставшую классической методу Европейского банка
реконструкции и развития, которая включает в себя шесть основных этапов. На
первом этапе — это отбор проектов, за которым следует их подготовка,
оценка, проведение переговоров и утверждение, лишь на последнем —
реализация. Чтобы изначально понравиться банку, необходимо было сразу
отвечать стандартным требованиям. «Основное требование к кредитуемому
девелоперу — стабильное финансовое состояние и платежеспособность. Основной
принцип, используемый нами — это адекватное финансирование. Кредит не
должен вредить развитию бизнеса клиента», — рассказал специалист по
развитию кредитования бизнес клиентов «ПроКредит Банка» Виктор Харковец. В
целом же, по словам экспертов, проекты в 2007 г., они, как правило,
оценивали исходя из четырех основных составляющих. «Финансисты обращают
внимание в первую очередь на жизнеспособность проекта. Кроме того,
принимают во внимание физическую и юридическую возможность его реализации,
а также исследуют источники погашения кредитных обязательств и реальные
сроки возврата привлеченных средств», — отметил директор компании Ukrainian
Development Group Владислав Баденко.
Очень тщательно финансисты подходили к анализу и самих проектов. От
застройщиков, в первую очередь, требовалось иметь и все необходимые
разрешения на строительство, и авторитетного генподрядчика — для
финансистов важно, чтобы эта была независимая профессиональная компания с
именем на рынке. Не менее важный вопрос для кредиторов — это ситуация с
земельным участком: в лучшем случае, банк захочет, чтобы он был в
долгосрочной аренде заемщика (не менее 10 лет), в худшем — в его
собственности. Кроме всего прочего, от девелопера обязательно требовали
участвовать в проекте собственными средствами — вложить не менее 20% его
стоимости. Только после анализа всей этой информации банки рассматривали
возможность выделения средств. Решение об обслуживании проекта может
приниматься, исходя из двух основных критериев: исходя из качества поданной
документации и основываясь на приоритетах финучреждения на текущий момент.
«У нас нет ограничений в проектном финансировании застройщиков. Но,
практика показала, что строительные проекты с затратной частью менее 10 млн
грн являются малоэффективными в условиях нашего рынка. Поэтому наш банк
ориентирован на участие в проектах не менее 50 млн грн. При этом доля
участия застройщика в проекте должна быть не менее 20% от сметной
стоимости», — отметил советник председателя правления ОАО АБ «Укргазбанк»
Александр Охрименко.
Альтернатива есть всегда
Как правило, кредитуя коммерческую недвижимость, банки в прошлом году
предусматривали так называемые аннуитетные платежи (они предусматривают
выплаты равными частями). Применялись и погашение равными долями основной
суммы плюс проценты на остаток непогашенного долга, и единоразовое
погашение основной суммы долга по завершении инвестиционной фазы, если
заемщик продает готовый объект и сразу же получает за него 100% цены. Как и
прежде, финансисты жестко контролировали использование денег застройщиками.
Девелоперу приходилось регулярно отправлять кредитору отчеты об их
применении. И при этом стройки инспектировались проверяющими.
Не менее популярной в прошлом году была так называемая ценнобумажная схема
финансирования коммерческой недвижимости. «Только по состоянию на первый
квартал общий размер зарегистрированных эмиссий институтов совместного
инвестирования составляет почти 40 млрд грн. При этом свыше 90% активов
аккумулируются именно на рынке венчурных инвестиций, где основная часть
сосредоточена в проектах так или иначе связанных со строительством. По
состоянию на конец 2006 года из 519 работающих в Украине ИСИ, 410
инвестиционных фондов было венчурных. Не менее 350 из них, по моим оценкам,
задействованы в строительном бизнесе», — сообщил генеральный директор ЗАО
«КУА «Инэко-Инвест» Олег Морква. При использовании венчуров, могут
реализовываться самые разные механизмы привлечения денег. Самый
распространенный — это выпуск целевых строительных облигаций, выпущенных
застройщиком. Главное преимущество работы девелоперов через венчуры — это
экономия на налогах. Доходы, полученные фондом от инвестиционной
деятельности и его пассивные доходы, в соответствии с действующим
законодательством, налогами не облагаются. Паевые инвестиционные фонды не
являются юридическими лицами, и, по сути, являются безналоговыми
структурами. Налоги с инвесторов будут взиматься только при получении ими
доходов в виде дивидендов или же в случае выхода ими из фонда — при продаже
ценных бумаг фонда (инвестиционных сертификатов). Кроме того, работа
венчурных фондов еще не отрегулирована отечественным законодательством и
Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.
Гостиницы в фаворе
Эксперты уверены, что в 2008 году в центральном регионе Украины наиболее
активно будет кредитоваться возведение гостиниц. «На них может прийтись
около 30% всех предоставленных займов. По 20% от общего объема кредитов
будет выдано на кредитование торгово-развлекательных комплексов и
предприятий сферы услуг (включая химчистки, парикмахерские, кафе,
рестораны, кондитерские), офисные центры и складские помещения. Около 10%
займов придется на многофункциональные комплексы», — рассказала Марина
Нестеровская.
Финансисты считают, что на общих объемах не скажется их требовательность, о
которой не перестают говорить застройщики. «Наиболее показательным в этом
плане является офисная и гостиничная недвижимость, высококлассные проекты,
которых по определению должны находиться в центральной деловой части
города. И это несмотря на то, что именно тут в настоящее время наблюдается
наибольший дефицит свободных земельных участков. Также отметим, что в
преддверии проведения Евро-2012 значительно возрос интерес девелоперов к
строительству отелей, однако оптимальных земельных участков для их
размещения практически не осталось. Объекты торговой недвижимости, в
отличие от офисов, не так «требовательны» к размещению в центральной части
города», — отметил аналитик управляющей компании «Тико-констракшен»
Александр Марченко. Предполагается, львиная доля банковских кредитов в
центральной части страны будет выдаваться на небольшие отели. На
сегодняшний день стоимость строительства квадратного метра гостиничной
площади зависит от класса гостиницы и колеблется в очень широких пределах —
$500-1500 за квадратный метр и выше, не включая оборудование. Для
высококлассной гостиницы затраты могут составить свыше $3,5 тыс. за 1 кв.
м. В небольших гостиницах они значительно меньше. Отмеченный еще в 2006 г.
рост сегмента мини-гостиниц, вызванный как раз достаточно быстрой
окупаемостью 3-5 лет при относительно небольших вложениях — $0,2-2 млн. И в
2008 году финансисты обещают со значительно большей охотой кредитовать
именно гостиницы-бутики.
Кредитование подорожает
Правда, уже сейчас эксперты признают, что новые объекты в этом году будут
финансироваться на более жестких условиях, нежели еще в конце 2007 г.
«Скорее всего, несколько вырастут ставки по кредитам в гривне — на 1-2,5%
годовых и на 1-1,5% годовых в иностранной валюте. Произойдет также
некоторое сокращение сроков кредитования коммерческой ипотеки. Средним для
рынка станет предоставление займов на 3-5 лет», — отметил Алексей Козырев.
Также некоторые банки допускают увеличение минимального первоначального
взноса, который будет требоваться вносить собственными средствами
застройщиками — до 35-40% стоимости проекта. На сегодняшний день
минимальный взнос при оформлении займа по коммерческую недвижимость
составляет 15-20%, срок, ставка в гривне — 14-19% годовых, в евро — 8-11%
годовых, в долларах — 10,5-14,5% годовых, срок кредитования находится в
рамках 3-10 лет. Залогом, как правило, выступает сама недвижимость плюс
дополнительное обеспечение в виде ликвидного залога (депозит,
поручительство другой компании и пр.).
Впрочем, даже пересмотр банками базовых кредитных условий для девелоперов,
не остановит кредитные потоки, которые, по нынешним прогнозам, должны
превзойти прошлогодние. Эксперты считают, что объемы кредитования
коммерческой недвижимости в центральном регионе в 2008 г. вырасти на 35-40%.
Автор: Елена АНДРЕЕВА
«Мир квартир» 2008.03.04
http://www.mirkvartir.ua/article/4/69/334