Новые процедуры продажи залогов действуют уже два месяца — самое время разобраться, что эти перемены на практике принесли потенциальным покупателям.Прежде всего, более прозрачной стала процедура уценки залогов. Если имущество не было реализовано на аукционе в течение двух месяцев, госисполнитель уценивает залог до 30% от первоначальной цены. «Если в течение месяца имущество опять не продалось, уценка составит уже 50 % (от начальной цены — Авт.). Поэтому большинство покупателей, используя окольные пути, приобретают залог именно после второй уценки», — объясняет партнер адвокатской фирмы «Актио» Виктория Тисногуз.
Снижен размер гарантийного взноса, который необходимо внести для участия в аукционе. Теперь он составляет 5% выставленного на торги имущества вместо 10%, которые были ранее.
Из неприятного: у любого участника торгов появилось право оспорить сделку купли-продажи на аукционе в 3-месячный срок после даты торгов. «Я купил залоговую квартиру по очень хорошей цене. Однако через два месяца меня вызвали в суд, на заседании которого признали аукцион по ее продаже недействительным, так как нашли какие-то нарушения. Поэтому квартиру вновь будут выставлять на торги. Апелляцию, конечно, подал, но в ее успехе, честно говоря, сомневаюсь», — сетует киевлянин Андрей Соколов. Торги могут быть признаны недействительными, если оценщик умышленно занизил стоимость залога. То есть, у залогодержателя есть шанс оспорить сделку, если его не устраивает результат торгов.
Как купить залог
Как выяснили «Деньги», сам процесс купли-продажи залога не претерпел изменений. Организатор должен провести торги в течение 2 месяцев с момента получения заявки от Государственной исполнительной службы (ГИС). Минимум за 15 дней до аукциона организатор должен опубликовать объявление о предстоящих торгах (например, в местной прессе или на своем сайте).
Для участия в аукционе могут зарегистрироваться все желающие, а сделать это можно даже за час до его начала. Причем, до регистрации заявки потенциальному покупателю предоставляется право увидеть и «пощупать» имущество. Однако юристы предупреждают, что не всегда можно попасть в квартиру и узнать о ее состоянии. Также зачастую невозможно узнать реальное техническое состояние транспортного средства, и судить придется по его внешнему виду.
По итогам торгов с «выигравшим» подписывается протокол, копии которого рассылаются всем участникам аукциона, а покупатель в течение 10 дней должен перечислить деньги за приобретенный залог на банковский счет организатора торгов или подразделения ГИС, указанный в протоколе. После получения денег госисполнитель в течение 5 дней должен составить акт, и на его основании нотариус выдаст свидетельство о приобретении имущества.
Риски торгов
Новый порядок изменил процедуру оценки залога. В частности, появилось новшество — рецензирование отчета об оценке, как способ оспорить результат оценки. К этой мере прибегают, если одна из сторон (продавец или покупатель) не согласна с выводом оценщика о стоимости имущества. Рецензирование проводят юридические и консалтинговые компании, которые либо подтверждают решение оценщика, либо дают заключение о необходимости повторной оценки.
Кстати, оценка имеет свой «срок годности»: «Отчет об оценке имущества считается действующим в течение 6 месяцев со дня его подписания оценщиком, — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании LCF Law Group Анна Огренчук. — По истечении этого срока оценка имущества проводится повторно». Естественно, использование просроченной оценки — повод для оспаривания результатов торгов.
Оспорить правомерность аукциона можно и по формальным причинам: несвоевременно опубликованое объявление о его проведении, нарушение порядка торгов (он должен соответствовать постановлению Кабинета Министров от 22 декабря 1997 года № 1448). Это дает проигравшему участнику возможность отменить результаты аукциона.
Риски покупок
Покупка залога связана с немалыми рисками. «Например, авто может находиться в плохом техническом состоянии и при этом на нем могут быть не оплаченные штрафы», — говорит управляющий партнер юркомпании «Ольга Демченко и партнеры» Ростислав Кравец.
Рисков, связанных с залоговой недвижимостью, еще больше. Во-первых, посмотреть жилье очень сложно, если в нем живут люди. Во-вторых, если в квартире прописаны несовершеннолетние, выселить их без согласия опекунского совета и наличия альтернативного жилья не удастся. Ну и, в-третьих, должник имеет право оспаривать решение отобрать у него имущество в судах. В этом случае на квартиру накладывается арест, и заключить сделку попросту невозможно.
Поэтому лучше всего, если имущество продается заемщиком добровольно через банк. В этом случае есть хоть какая-то уверенность в том, что сделка будет завершена без проблем. Тем не менее, юристы предупреждают, что банк все равно не несет ответственности за «юридическую чистоту» сделки, ему главное — получить деньги.
«Поэтому желательно заключать отдельный договор о возмещении уплаченной суммы в случае признания сделки купли-продажи по каким-либо причинам недействительной», — рекомендует Виктория Тисногуз. То есть, если сделка будет оспорена и ей дадут задний ход, банк будет вынужден вернуть деньги покупателю.
А вообще обещания, что залоговое имущество можно приобрести легко и дешево — миф. Например, сами банки выставляют авто и квартиры исключительно по рыночной цене, а то и дороже. Поэтому велика вероятность, что залог пойдет на второй и даже третий «круг» аукциона, и тогда участие в торгах уже может оказаться экономически оправданным.
А если в кредит?
Еще года полтора назад, выкупая залог у банка, под него можно было довольно легко взять кредит. Сейчас таких предложений практически нет. «Банки не предлагают кредитование на приобретение залогов.
Исключение составляет кредитование некоторыми банками покупки своих же залоговых автомобилей», — отмечает заместитель председателя правления «Сбербанка России» Игорь Ломаков. Дело в том, что банку не интересно кредитовать авто с пробегом — оно не вполне ликвидно. С ипотекой вообще сложная ситуация: кредит можно получить только в том случае, если банк очень заинтересован в продаже залога. Причем, решение кредитного комитета нужно получить до торгов — в течение 2—3 недель с момента публикации объявления о торгах.
Какие риски подстерегают при покупке залога?
Нарушение порядка реализации имущества на торгах.
Нарушение порядка публикации информации о проведении торгов.
Апелляция по поводу заниженной оценки имущества.
«Плохая» история залога, из-за которой покупатель рискует лишиться покупки.
Договор залога могут признать недействительным через суд.
Сложности выселения прежних владельцев из квартиры, детей — в том числе.
Павел Харламов
http://dengi.ua